ᐅ Grundrissfeedback Einfamilienhaus 4-5 Personen, 200qm auf 500qm Grundstück in BW

wer rechnet denn heute noch mit umbauter Raum?

11ant schrieb:

38 und "etwa 50" ist aber nicht nur als Konfektionsgröße ein erheblicher Unterschied.

38 hinschreiben und 45 zeichnen ist auch nicht ganz richtig. Wobei mir die 45 oder 38 besser gefallen als die 50 vom Bestand.

Hallo 11ant,

nun haben wir die Situation das wir mit unserem Planer ein Pauschalhonorar für Leistungsphase 1 bis 4 vereinbart haben. Er wollte die auch nicht auftrennen. Ob das nun für oder gegen diesen Planer spricht kann und möchte ich gar nicht bewerten. Verglichen zur HOAI zahlen wir hier aber einen Appel und ein Ei. Möglicherweise sagt das auch etwas darüber was wir von Entwürfen zu erwarten haben.

Wir haben aufgrund längerer Absenz unseres Planers auch mal bei einem Architekturbüro angefragt und ein Kennenlernen organisiert. Auch die machen einen sehr guten Eindruck und bieten uns die Leistungsphase 1 bis 4 für ca 60% der HOAI an (oder getrennt in Leistungsphase 1 + 2 für einen mittleren vierstelligen Betrag sowie Leistungsphase 3 +4 für einen niedrigen fünfstelligen Betrag). Sie haben uns aber auch den Tipp gegeben, dass sie die bisherigen Pläne prinzipiell verwertbar finden und uns geraten erstmal mit dem Planer weiterzumachen. Es wäre schade die Planungsleistung zweimal zu bezahlen.

11ant schrieb:

Allerdings bezieht sich das auf das rohe Grundstück, im konkreten Fall empfehle ich die wohlwollende Prüfung der Erhaltung des Bestandskellers !

Kannst du mir einen Eindruck vermitteln, was das bedeutet? Ich stelle mir das in etwa so vor (nicht zwingend in der richtigen Reihenfolge):

• Statik des Kellers prüfen.
• Haus vorsichtig bis zur Oberkante Keller zurückbauen.
• Bodenplatte für den neuen Grundriss erweitern.
• Alte Kellerdecke gut isolieren (wie geht das im Bereich des Gewölbekellers?) Den Bestand gegen das neue dicht zu kriegen sehe ich als größte Herausforderung.
• Haus auf den vorhandenen Sockel stellen (ca 1 m über dem aktuell geplanten EG Level)
• Dann 2 Vollgeschosse plus ein flacheres Dach, oder wie hier 1 Vollgeschoss mit einem eher sehr spitzen Dach. Wobei die 2 Vollgeschosse schon eine ziemlich harte Anforderung sind. Wäre zu prüfen bis zu welcher Dachneigung (zum flachen hin) das Bauamt mitgeht. 2 Vollgeschosse plus 45Grad Dach wird sicherlich im Vergleich zu den Nachbarhäusern ein Meter zu hoch enden.

11ant schrieb:

Die Kellerregel hat keine zweite Variante, welche sollte das sein

Nicht die zweite Variante der Kellerregel. Davon kenn ich auch nur eine von dir. Die zwei Varianten die ich meine sind

• Variante: Haus mit Keller und dafür kleinerer Grundfläche
• Variante: Haus ohne Keller dafür mit größeren Grundfläche

Die Kellerregel leitet hier wirtschaftlich zur Variante 2. Das kleine Grundstück und der Wunsch nach viel Grünfläche zur Variante 1. Wir hatten in der Bedarfsklärung eben letzteres entschieden. Das kann man nochmal überdenken.

11ant schrieb:

Wenn ich recht erinnere, reden wir hier jedoch von einem §34 Grundstück - da sollte die Bestandsgebäudekubatur doch ein starker Maßstab für den möglichen Rahmen sein.

Bedingt: Es existiert ein gültiger Bebauungsplan inkl. Textteil. Nach diesem ist sich zu richten. Der Plan ist allerdings aus den dreißiger Jahren. Seitdem wurden viele Abweichungen genehmigt. Diese dürfen wir uns (wie bei §34), wenn wir sie in der Nachbarschaft finden auch wünschen. Soweit die mündliche Aussage des zuständigen Bauamtsbeamten.

11ant schrieb:

Ich meinte damit, daß die Frage der Baukörperkonstellation mit dem Planer diskutiert gehört hätte, bevor dieser zeichnerisch losgaloppiert !

Haben wir gemacht. Da war unser Wunsch: Keller plus möglichst kleine Grundfläche. Gang zwischen Garage und Haus.
Wenn wir nun überlegen den Keller wegzulassen dann stellt sich die Frage natürlich erneut, weil die Grundfläche dann etwas größer werden darf / muss um Hauswirtschaftsraum und Lager und Hobbyraum auch noch in den anderen Geschossen unterzubringen. Gerade in unserem EG laut bisheriger Skizze sehe ich keinerlei Spielraum mehr für mehr, bei gleichbleibenden Außenwänden.

11ant schrieb:

Zu viele bodentiefe Elemente sind ein zentrales Merkmal der aktuellen Mode...

Dazu kommt das sie mir auch nicht gefallen. Um ehrlich zu sein haben wir mit dem Planer bisher nur über die Innenplanung gesprochen und die Außenansichten etwas stiefmütterlich behandelt.
Ich plane da schon quasi alle Fenster in normale Brüstungsfenster umzuwandeln. Licht sollte man trotzdem genug haben bei zwei Fenstern pro Kinderzimmer oder bei 4 Fenstern im Wohnzimmer. Auch die Treppenbelichtung, dieses Lichtband, finde ich nicht so geschickt. Da würde ich vermutlich auch je ein Brüstungsfenster pro Treppenabsatz machen anstatt ein langes Glaselement von Oben nach Unten.

hanghaus2023 schrieb:

wer rechnet denn heute noch mit umbauter Raum?

Zumindest der Planer und auch das Architekturbüro signalisierten mir das das eine valide Methode zur ersten Kostenabschätzung sei. Lediglich der Planer erklärt mir der Preis sein inkl. USt. Die Architekten sagen das die noch dazu kommt.

KJaneway schrieb:

Die Kellerregel leitet hier wirtschaftlich zur Variante 2. Das kleine Grundstück und der Wunsch nach viel Grünfläche zur Variante 1

40qm Keller kann man auch auf ein paar qm mehr Grundfläche verteilen. Du hast drei Geschosse - genau das macht den Keller so teuer im Vergleich zur kleinen Grundflächenvergrößerung.
Die 15qm Grünfläche merkst du nicht. Dafür sparst du Lichtschächte und ggf. Außenkellertreppe und schon ist es flächenneutral (für den Garten).

KJaneway schrieb:

Verglichen zur HOAI zahlen wir hier aber einen Appel und ein Ei.

Das ist eine Milchmädchenrechnung. Discountplaner fangen regelmäßig zu früh mit dem Zeichnen an, da ihnen die Berufspraxis für die angemesssene Beratungstiefe im Modul A fehlt. Was kostet Deine Planung, wenn Du den ärztlichen Kunstfehler eines vernunftwidrigen Abriss eines Bestandskellers (bis OKKD des neuen Kellers !) mit auf die Kostenstelle "Planung ohne Ahnung" schreibst ?

KJaneway schrieb:

Möglicherweise sagt das auch etwas darüber was wir von Entwürfen zu erwarten haben.

Sogar ganz gewiß sagt es etwas über die Selbsterwartungen der Discountplaner, mit welcher Schwachleistung sie ihr Honorar als "verdient" betrachten können.

KJaneway schrieb:

nun haben wir die Situation das wir mit unserem Planer ein Pauschalhonorar für Leistungsphase 1 bis 4 vereinbart haben. Er wollte die auch nicht auftrennen. Ob das nun für oder gegen diesen Planer spricht kann und möchte ich gar nicht bewerten.

Gegen einen solchen Planer spricht regelmäßig, daß der Mandatsumfang "Leistungsphase 1 bis 4" der Liebling der " warnt" Architekten ist; d.h. derer, die allein schon weil sie nie eine zweite Halbzeit begleiten niemals die Stunde der Wahrheit erleben (wenn die Baukosten abgerechnet werden und ihren Schätzer als Hansguckindieluft entlarven). Auch "Beide-Halbzeiten-Architekten" (Leistungsphase 1 bis 8) schätzen die Baukosten nicht gefäßchirurgisch präzise, aber sie evaluieren sie am Ende und schätzen mit zunehmender Praxis treffsicherer. Für die Bauherren bedeutet das in der Praxis den wesentlichen Unterschied zwischen dem Ankratzen des Puffers oder einer teuren Nachfinanzierung.

Bei einem Bau mit GU ist die Erbringung der Leistungsphase 4 regelmäßig "doppelt gemoppelt", wenn der Architekt sie auch schon inkludiert hatte - ob Leistungsphase 4 zur HOAI-Taxe oder Leistungsphase 4 Discount macht da weniger Unterschied als Klein Erna (oder Fritzchen) glaubt. Die vertrags- und honorarmäßige Auftrennung zwischen den LP´en des Moduls A und des Moduls B spielt eine weit weniger entscheidende Rolle als die prozeßtechnisch immens bedeutsame Pause (> Teigruhe) dazwischen. Die Teigruhe dient der Erdung der Bauherren und zusammen mit der Weichenstellung auch der Kalibrierung des Projektvolumens. Hier kann man weit mehr Geld durch den Schornstein jagen als der (scheinbare) Honorarunterschied zwischen HOAI und Discount überhaupt betragen kann !

KJaneway schrieb:

Nicht die zweite Variante der Kellerregel. Davon kenn ich auch nur eine von dir. Die zwei Varianten die ich meine sind

• Variante: Haus mit Keller und dafür kleinerer Grundfläche
• Variante: Haus ohne Keller dafür mit größeren Grundfläche

Die Kellerregel leitet hier wirtschaftlich zur Variante 2. Das kleine Grundstück und der Wunsch nach viel Grünfläche zur Variante 1. Wir hatten in der Bedarfsklärung eben letzteres entschieden. Das kann man nochmal überdenken. [...]
Haben wir gemacht. Da war unser Wunsch: Keller plus möglichst kleine Grundfläche.

Vor allem habt Ihr es zum falschen Zeitpunkt entschieden: es hätte zwischen die Leistungsphase 1 und Leistungsphase 2 gehört - nun ist es vermeidbar teurer geworden. Ich würde es im übrigen anders formulieren:
1. Variante: Raum zwischen den Kelleraußenwänden genutzt
2. Variante: Raum zwischen L-Steinen statt Kelleraußenwänden für Erdreich verschwendet,
plus oberirdisches Volumen mit Kellerersatzraum aufgeblasen
(jeweils vom leider häufigsten Fall ausgehend, daß jemand eine Bodenplatte aufbockt)
beziehungsweise:
1. Variante: unnötig Abstellraumüberangebot geschaffen und dafür extra eine Grube samt Böschung ausgehoben
2. Variante: nur den tatsächlich benötigten Hausanschluss- und Abstellraum geschaffen und dafür auch Grundfläche benötigt
(ausgehend vom zweithäufigsten Fall, bei einem Bodenplattengrundstück ein Flohmarktgutasyl zu bauen).

KJaneway schrieb:

Bedingt: Es existiert ein gültiger Bebauungsplan inkl. Textteil. Nach diesem ist sich zu richten. Der Plan ist allerdings aus den dreißiger Jahren. Seitdem wurden viele Abweichungen genehmigt. Diese dürfen wir uns (wie bei §34), wenn wir sie in der Nachbarschaft finden auch wünschen. Soweit die mündliche Aussage des zuständigen Bauamtsbeamten.

Sorry, falsch erinnert. Aber auch für Befreiungen taugt die Kubatur des Bestandsgebäudes als starkes Argument.

KJaneway schrieb:

Kannst du mir einen Eindruck vermitteln, was das bedeutet? Ich stelle mir das in etwa so vor (nicht zwingend in der richtigen Reihenfolge):

• Statik des Kellers prüfen.
• Haus vorsichtig bis zur Oberkante Keller zurückbauen.
• Bodenplatte für den neuen Grundriss erweitern.
• Alte Kellerdecke gut isolieren (wie geht das im Bereich des Gewölbekellers?) Den Bestand gegen das neue dicht zu kriegen sehe ich als größte Herausforderung.
• Haus auf den vorhandenen Sockel stellen (ca 1 m über dem aktuell geplanten EG Level)
• Dann 2 Vollgeschosse plus ein flacheres Dach, oder wie hier 1 Vollgeschoss mit einem eher sehr spitzen Dach. Wobei die 2 Vollgeschosse schon eine ziemlich harte Anforderung sind. Wäre zu prüfen bis zu welcher Dachneigung (zum flachen hin) das Bauamt mitgeht. 2 Vollgeschosse plus 45Grad Dach wird sicherlich im Vergleich zu den Nachbarhäusern ein Meter zu hoch enden.

Hier überschreiten wir eigentlich schon den Rahmen der pro bono Beratung hier in der offenen Sprechstunde.
Aber ja, so ungefähr: Statik des Kellers prüfen # Rückbau des Bestandsgebäudes bis OKKD # keine närrischen Anstückelungen für den falsch geplanten "neuen" Grundriss, sondern eine Neuentwicklungen mit sauberen "Anbauten" # Isolierung der Kellerdecke hier ausnahmsweise (teilweise ?) oberhalb OKKD (nichts für Discountplaner !).
Falls Du meine Begleitung wünschst: unbedingt flott melden, bedenke die facharztähnliche Warteliste. Für Langschläfer habe ich keine Zeit, aber ansonsten gern.

hanghaus2023 schrieb:

wer rechnet denn heute noch mit umbauter Raum?

KJaneway schrieb:

Zumindest der Planer und auch das Architekturbüro signalisierten mir das das eine valide Methode zur ersten Kostenabschätzung sei.

Natürlich. Gebaut wird Raum, da kann man zweideimensional nicht sinnvoll abrechnen. Das wäre fast wie Birnen kaufen und Äpfel zahlen.

hanghaus2023 schrieb:

38 hinschreiben und 45 zeichnen ist auch nicht ganz richtig. Wobei mir die 45 oder 38 besser gefallen als die 50 vom Bestand.

Ich denke auch wie die (?) TE, daß der Planer sich hier nur verschrieben hatte (das sieht man mobil und am Desktop leider unterschiedlich klar). 50° DN (und erst recht "ungefähr 50°" DN) haben allerdings den Charme, damit schnell ein Vollgeschoss zu erzeugen.

Aus meiner Sicht wird hier immer brutaler klar, daß der Discount Planer vermutlich die größte Geldversenkung war (bzw. erst noch werden würde, wenn man sein bisheriges Werk nicht als Lehrgeld abheftet).

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KJaneway schrieb:

Und sagt man nicht, das man erstmal planen soll was man möchte und dann nach Budget anfängt zu streichen? Zumindest habe ich das im Video vom Herrn Zink (auf 11ants Seite als Zweitmeinung zur Kellerregel verlinkt) gehört.

Muss man den kennen? Wer soll das sein? Blogger? Vlogger? Die haben auch nicht die Welt erfunden und liegen oft nicht richtig.
Von einer angeblich bekannten Architektin von YT hat man hier letztens keine so dolle Arbeit gesehen.
Aber wir sind ja jetzt hier, um den Keller-Keller zu streichen und Wohnfläche zu generieren.

KJaneway schrieb:

Hier könnte man den Anbau hintenraus (2m) nach oben durchziehen. Das würde ca. 25qm generieren dazu könnte man das Haus auch um einen 1m länger direkt an die Garage ransetzen. Würde nochmal ca 30qm generieren. 55qm in Summe. Wären 15qm Hauswirtschaftsraum, 10qm zur Küche dazu und dann noch je 15qm Hobby und Lagerraum.
Könnte funktionieren.
Denke ich da in die richtige Richtung? Oder hab ich das falsch verstanden?

In meinem Sinne geht es in die Richtung, ja!

KJaneway schrieb:

Möglicherweise sagt das auch etwas darüber was wir von Entwürfen zu erwarten haben.

Nur weil er sich jetzt verschrieben hat? So ein Quatsch, das kommt einfach davon, wenn man bei Änderungen nicht alles bei Eile überschreibt.
Der Entwurf ist doch keine schlechte Qualität - man darf doch hier entscheiden und andere Wege einschlagen.

ypg schrieb:

Nur weil er sich jetzt verschrieben hat?

Nein, ich bezog mich hier eher auf den Preis für die Leistung. Wenn ich mir für 40.000 oder für 20.000 ein Auto kaufe darf ich mich am Ende wohl nicht wundern wenn der günstigere von beiden weniger Ausstattung hat. Ja ich weiß der Vergleich hinkt.
Verschreiben darf sich jeder mal! Passiert mir auch jeden Tag.

11ant schrieb:

daß der Mandatsumfang "Leistungsphase 1 bis 4" der Liebling der "@Gerddieter warnt" Architekten ist;

Der bietet schon alle LP an. Ich habe schon in Häusern drin gestanden in denen er die Bauleitung inne hatte.

11ant schrieb:

(jeweils vom leider häufigsten Fall ausgehend, daß jemand eine Bodenplatte aufbockt)

Was meinst du damit?