fragen vor Hauskauf und Besichtigung

[cobra1982]

Wir haben uns ein Objekt angeschaut und möchte gerne bevor ich eine innen Besichtigung wissen worauf man so achten soll.

Das Objekt auf immobilenscout hat die Scout-ID: 98383983

Ich habe mir das Objekt von außen schon angeschaut, auch die Lage ist Top ruhig gelegen, der Garten Riesig, und nach dem Garten kommt ein Park mit viel Grüner Wiese.

Ich weiss nicht ob Das Haus eine Dämmung hat, habe zwar auf die Fassade geklopft klingt fest, ist aber verputzt.

nun Habe ich gesehen das die Terrasse oben steht auf dem Bildern Baurechtlich nicht genehmigt, was heisst es genau, abreißen oder nur das Geländer raus, oder kann man es so lassen auch wenn Baurechtlich nicht genehmigt ist.

und wie schaut es aus mit der Endenergiebedarf 183,2 kWh/(m²*a) mit Energieeffizienzklasse F
kann man diese klasse F zb durch Austausch der Therme verbessern oder halt noch besser machen?

und das Baujahr von 1928 ist ja schon ziemlich alt, sagt das was aus, wurde damals nicht massiv und stabil gebaut? oder welche Baujahr ist das bessere?

ich würde mich über mehr Tipps und Tricks sehr freuen.

 

[11ant]

1928: geh´ von Ziegel-Außenwänden in 25 cm Stärke aus. Nach der Energieklasse würde ich vermuten, nicht gedämmt. Solide gebaut hat man da schon. Wasserrohre Zufluß Blei und Abfluss Gußeisen, Gasheizung dürfte jünger sein. Stromleitungen noch stoffummantelt oder in den 70ern schon´mal erneuert. Der Zustand sieht ja gut aus. Ich würde sagen laufend modernisiert, zuletzt in den 90ern. Möglicherweise auch tiefgreifend. Nach regelrechtem Inverstitionsstau sieht das nicht aus. Eher nach schick gemacht und Maßnahmen anzumelden vergessen.

"Nicht genehmigt" heißt Schwarzbau, aber nicht unbedingt auch "nicht genehmigungsfähig". Mit Glück wurde nur der Bauantrag versäumt. Für die Genehmigungsfähigkeit wird man sich an heutigen Vorschriften orientieren müssen. Da kann möglich sein, daß es legalisierbar ist und eine Strafe für das damalige Versäumnis zu zahlen. Das andere Extrem heißt Rückbau.

Das ist aber putzig, daß das da nur in einer Bildbezeichnung überhaupt erwähnt wird. Über die Zimmer im DG steht da lapidar "wohnlich ausgebaute Nutzfläche". Auch das heißt Schwarzbau und möglicherweise (Raumhöhe, kreative Treppe zum ich sachma anderthalben DG) keine Genehmigungsfähigkeit. Also Rückbau, erlaubte Nutzung Rumpelkammer.

An beiden Schwarzbauten können Nachzahlungen hängen, was Grundsteuern oder Abwasserbeiträge angeht. Die hängen am Grundeigentümer, nimm dafür nachher mal den Vorbesitzer in Regress.

Immoscout ist Internet - ein Geheimnis zwischen dem Makler und Dir wäre es also nicht :-(

 

[cobra1982]

Was würdet ihr davon halten sollte zB Rohre Stromleitung Fenster erneuert worden sein kann man da zuschlagen.

Dachgeschoss braucht man dafür auch ein Bauantrag? Daran richtet sich auch die Grundsteuer? Nicht nach den Grundstück Größe?

Terrasse muss ich genauer fragen weil anscheinend ist das Wohnzimmer angebaut denke ich und die Terrasse oben wurde dann errichtet nicht das das Wohnzimmer dann im schlimmsten Fall weg muss.

Das Haus neben den ist kleiner gebaut als das was ich kaufen möchte denke Garage und Wohnzimmer würden angebaut.

 

[Alex85]

Die Grundsteuer berücksichtigt den Wert der Liegenschaft. Mehr Wohnfläche, mehr Wert.

Da du dich so für die Grundsteuer interessierst wäre es sehr naheliegend, den aktuellen Besitzer nach der Höhe der Grundsteuer zu fragen, ebenso wie du nach anderen Nebenkosten fragst.

 

[cobra1982]

Ja das Habe ich alles vor sobald ein Besichtigungstermin feststeht. Es ist aber ein Immobilien Makler auch die Adresse des Hauses stand nicht in der Anzeige, habe es selber gesucht um ein ersten Eindruck zu schaffen.

Dachgeschoss wird es als Wohnfläche berechnet oder Nutzfläche? Weil die qm Wohnfläche ist der Dachgeschoss nicht mitgerechnet dort wird es als Nutzfläche berechnet oder zählt es nicht als Wohnfläche?

 

[wpic]

An dem Besichtigungstermin sollte ein Gutachter teilnehmen, der das Objekt konstruktiv, Bau-, planungs- und eigentumsrechtlich im Sinne einer Immobilienkaufberatung prüft. Einige Punkte sind schon genannt worden und gehören zum Standardrepertoire einer Immobilienkaufberatung: Überprüfung von Aus-, An- oder Umbauten auf baurechtliche Genehmigung bzw. bei fehlender Gnehemigung auf prinzipielle Genehmigungsfähigkeit.

Die Klassiker sind immer: nicht genehmigtes, ausgebautes DG, die Terrasse auf der Garage im Bereich der Abstandsflächen zur Nachbargrenze und der eventuell nicht genehmigte Vorbau im EG.

Der Energiebedarf dürfte um einiges höher liegen, als im Ausweis angegeben. Lass´Dir den kompletten Ausweis inkl. Berechnung zeigen. Ein Energieausweis nach Bedarf setzt eine Gebäudeaufnahme und einen aufwendigeren Berechnungsgang voraus, den aber real kein Eigentümer bezahlen will.

Die mangelhafte Gebäudedämmung wird ein Thema sein. insbesondere die der Dachkonstruktionen oberhalb der netten Profilbrettchen. Ansonsten hat man in den 20ern massiv gebaut, wahrscheinlich mit 49cm Ziegelmauerwerk.

Schallschutz kann bei der Doppelhaushälfte ein Thema sein, bei einer gemeinsamen 24er Gebäudetrennwand.

Wenn das Objekt nicht nachvollziehbar/belegbar saniert worden ist, kannst Du von einer Grundsanierung ausgehen, inkl. der Hautechnik. Selbst vorgenommene Sanierungen sind nicht wertsteigernd und müssen i. d. R. wieder zurückgebaut werden.