ᐅ Erwerb eines Baugrundstücks mit Verkehrsteilfläche

Hallo liebe Foren-Mitglieder,

ich stehe kurz davor zusammen mit meiner Partnerin ein Baugrundstück in Strausberg (bei Berlin) zu erwerben.
Das Grundstück an sich hat eine Grüße von 543 qm und zusätzlich erwirbt man eine 108 qm Verkehrsteilfläche.

Nun habe ich von der Stadt erfahren, dass diese die Verkehrsteilfläche erwerben möchte (Vorkaufsrecht) und sozusagen in die Kaufvertrag mit einsteigen oder eben eigenstädig abwickeln möchte. Nach Rücksprache mit der jetzigen Eigentümerin ist diese jedoch nicht daran intressiert die Verkehrsteilfläche an die Stadt zu veräußern! Mit stellt sich nun die Frage warum?

Wisst ihr zufällig warum die meisten Grundstücksbesitzer in der Gegend nicht daran interessiert sind, die Verkehrsteilflächen an die Stadt abzugeben? Enstehen einem dadurch Nachteile? Uns möchte Sie dafür eine Nutzungsberechtigung einräumen.

Grüße

Ich kann mich hier überhaupt nicht aus und kann die ganzen Fragen nicht beantworten, aber wenn die Stadt interessiert ist, dann kann die doch ihr Vorkaufsrecht ausüben? Dann kann die Eigentümerin den Verkauf an die Stadt doch gar nicht verhindern, oder?

Robsen2903 schrieb:

Das Grundstück an sich hat eine Grüße von 543 qm und zusätzlich erwirbt man eine 108 qm Verkehrsteilfläche.

Ich interpretiere die Gesamtschilderung als ein Grundstück von insgesamt 651 qm, von dem 108 qm mit einer Privatstraße überbaut sind, welche die Gemeinde gerne in ihre Zuständigkeit übernehmen möchte (was höchst löblich ist).

Robsen2903 schrieb:

Nun habe ich von der Stadt erfahren, dass diese die Verkehrsteilfläche erwerben möchte (Vorkaufsrecht) und sozusagen in die Kaufvertrag mit einsteigen oder eben eigenstädig abwickeln möchte.

Ich fände für Euch günstiger, wenn die Gemeinde erst die Verkehrsteilfläche einsacken würde und Ihr nur für 543 qm Baugrundstück den Grundstückspreis, die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer bezahlt, anstatt daß Ihr die ganzen 651 qm mit allem Tralala kauft und dann die 108 qm an die Gemeinde abgebt.

Robsen2903 schrieb:

Nach Rücksprache mit der jetzigen Eigentümerin ist diese jedoch nicht daran intressiert die Verkehrsteilfläche an die Stadt zu veräußern! Mit stellt sich nun die Frage warum?
Wisst ihr zufällig warum die meisten Grundstücksbesitzer in der Gegend nicht daran interessiert sind, die Verkehrsteilflächen an die Stadt abzugeben? Enstehen einem dadurch Nachteile? Uns möchte Sie dafür eine Nutzungsberechtigung einräumen.

Wissen nein, aber denken können fällt mir hier nicht schwer. Die Grundstückseigentümer an dieser Privatstraße werden mit der Gemeinde freundlich gesagt uneins darüber sein, zu welchem Quadratmeterpreis die Gemeinde sie entschädigt, wenn sie die Straße als öffentlich übernimmt. Auch Euch selbst muß bei dem Manöver klar sein, daß Ihr auch diese 108 qm zum Verkäuferinnenpreis nehmt und zum Entschädigungspreis weitergebt (und vorher noch Kosten und Gebühren darauf gezahlt habt, was ich an Eurer Stelle für vermeidungswürdig halte). Für die Verkäuferin und die anderen Eigentümer wird es um´s Prinzip gehen, wer als Sieger aus diesem Streit herausgeht, das wird für sie eine Frage der militärischen Ehre und auf der Verstandesebene nur bedingt erreichbar sein. Für die Bauwilligen am Anfang der Privatstraße - ibs. wen sie selbst auch noch über die Kante mit einer bestehenden öffentlichen Straße erschließen könnten - geht es weiter um nichts erhebliches. Für die Bauwilligen an den nur über die Privatstraße erschlossenen Grundstücke geht es aber zusätzlich darum, ob auf ihren Grundstücken überhaupt Bebauungen genehmigungsfähig werden, denn dafür braucht es zwingend eine gesicherte Zuwegung. Für die Gemeinde geht es also um folgenden Unterschied:
A. kann die Gemeinde die Verkehrsteilfläche nicht übernehmen, dann hat nur das Grundstück an der Einmündung in die Gemeindestraße eine Chance auf eine Bebauungsgenehmigung; die an der Privatstraße dahinter liegenden Grundstücke mögen dann zwar von der Widmung her Bauland sein, aber mit dem Risiko, keine Bebauung genehmigt zu bekommen (ich nehme an, Strausberg hat evtl. zwar ein Bauamt, erteilt die Genehmigungen aber nicht selbst, sondern der Landkreis MOL), und der Gemeinde "fehlen" diese Baugrundstücke, d.h. sie muß für die potentiell dort siedelnden Neubürger an anderer Stelle erschlossenes Bauland ausweisen.
B. kann die Gemeinde die Verkehrsteilfläche übernehmen, dann wird die Bebauung des ganzen Bündels von Grundstücken an dieser Privatstraße nicht weiter blockiert. Ich vermute, dem Landkreis reichen GFL-Rechte hier nach ihrer Ausgestaltung nicht aus, um Bebauungen zu genehmigen.

Nach meiner Vermutung geht es also hier für die Gemeinde um die Wurst und für die Eigentümer um den Sieg im Dickkopfkrieg. Die Vernunft ist in solchen Fällen meist schon zu lange gestorben. Ich bin kein Jurist, nehme jedoch an, daß die Gemeinde zur Ausübung des Vorkaufsrechtes den Zustand benötigt, daß das Grundstück zum Verkauf angeboten wird - andererseits für einen Enteignungsrechtsstreit aber unter Mangel an Aussicht leidet, wenn die Privatstraße auch als Gemeindestraße lediglich Anliegern dienen würde. Ich fürchte, Ihr steht hier zwischen verhärteten Fronten und könnt selbst mit dem besten Rat aus dem Forum nichts anfangen.

Wenn die Eigentümerin verkauft kann die Stadt immer das Vorkaufsrecht ausüben.

Ich habe damit auch keine Erfahrung, sehe es aber wie 11ant, das wird wohl ein Preisthema sein.
Die Dame möchte selbstverständlich einen so hoch wie möglichen Kaufpreis für die 651qm erzielen. Wenn jetzt die Gemeinde 108qm übernehmen möchte, zahlen die sicher nicht den üblichen Marktpreis. Da kommen schon mal mehrere 10k Euro Unterschied zusammen.

Ich hoffe das wird so geregelt, dass das Grundstück vorab geteilt wird (falls noch nicht passiert) und dann jeweils zwei getrennte Kaufverträge entstehen. Sonst habt ihr später deutlich höhere Kosten.

Zum Thema Vorkaufsrecht wurde ja schon alles gesagt. Bei dem Verkauf hat die Stadt die Möglichkeit, bei berechtigtem Interesse, dies auszuüben. Euer Notar holt im Normalfall den entsprechenden Verzicht bei der Stadt ein, bevor der Vertrag geschlossen und das Grundstück umgeschrieben wird.

rick2018 schrieb:

Wenn die Eigentümerin verkauft kann die Stadt immer das Vorkaufsrecht ausüben.

Genau so befürchte ich es, allerdings praktisch für den TE wie folgt zu lesen: nämlich daß die Verkäuferin bereit ist, den Notartermin platzen zu lassen, wenn der TE der Gemeinde steckt, wann dieser stattfindet. Kommt es zum Termin nicht, findet auch keine Handlung statt, bei der die Gemeinde ihre Trumpfkarte auf den Spieltisch werfen könnte. Das wird die Verkäuferin sowohl für sich selbst verhindern wollen, als auch ggü. den anderen Eigentümern nicht als Streikbrecherin dastehen wollen. Und das Vorkaufsrecht würde die Gemeinde wohl auch nur zum Quadratmeterpreis des Notartermins ausüben können. In einer Position, mit Enteignung drohen zu können, vermute ich die Gemeinde hier nicht - folglich auch nicht in der Position, eine Abmarkung der gewünschten Teilfläche fordern zu können. Als Beispielrechnung sehe ich es so: 651 qm x BRW 140 Euro = 91.140 Euro Grundstückspreis, hingegen 543 qm x BRW 140 Euro plus 108 qm x 25 Euro Entschädigungswert = 78.720 Euro - im Beispiel also effektiv 20 Euro weniger pro Quadratmeter auf das Gesamtgrundstück bezogen, und bei den anderen Eigentümern wird es nicht viel anders liegen.