Baurechte Anpassung: Grenzabstand bei Geländehöhe auf Traufhöhe

[phschaefer]

Hallo,

wir haben folgendes Problem bei unserem Einfamilienhaus-Neubau:

Im Bebauungsplan ist eine Traufhöhe von 3,5m über vorhandenem Gelände festgesetzt. Der Bauplatz liegt ca. 70cm unter der Straßenbergkante. Um ohne Hebeanlage auszukommen, soll das Gelände angefüllt werden, so dass wir am ende auf Höhe der Strasse liegen. Einer der Nachbarn hat ähnliches bereits gemacht, allerdings in geringerem Ausmaß, da die Strasse abfällt (ca. 30cm Auffüllung). Ein weiteres Thema bei dieser Maßnahme ist der Grenzabstand (H/2), der bei Erhöhung um 70cm nicht mehr eingehalten werden würde. Nun haben wir uns ans Bauamt gewendet mit dem Hinweis gem. neuer Baunutzungsverordnung (2012) §5 hat das Bauamt ja die Möglichkeit die Geländehöhe festzulegen (u.a. wegen Belangen der Abwasserbeseitigung.....). Das Bauamt sagt, wenn die Nachbarn nichts dagegen haben, würde einer Erhöhung der Geländeoberfläche zugestimmt und somit wäre das Thema Grenzabstand vom Tisch. Die Nachbarn würden sogar zustimmen.
Jetzt sagt der Sachbearbeiter beim Bauamt: Ja, aber die Traufhöhe von 3,5m gilt Natürlich immer noch (bezogen auf das jetzt vorhandene Gelände)!!
Das ist ja quatsch, weil uns die neue Geländehöhe gar nichts bringt, wenn sie nicht auch für die Traufhöhe gilt!
Was haltet Ihr davon ? Eigentlich kann ich doch sagen: neue Geländehöhe ist neue Geländehöhe und die gilt auch für die Traufhöhe, oder?

Vielen Dank!
Philipp

 

[Bauexperte]

Hallo Philipp,

wir haben folgendes Problem bei unserem Einfamilienhaus-Neubau:

Im Bebauungsplan ist eine Traufhöhe von 3,5m über vorhandenem Gelände festgesetzt. Der Bauplatz liegt ca. 70cm unter der Straßenbergkante ... Das Bauamt sagt, wenn die Nachbarn nichts dagegen haben, würde einer Erhöhung der Geländeoberfläche zugestimmt und somit wäre das Thema Grenzabstand vom Tisch. Die Nachbarn würden sogar zustimmen.

Jetzt sagt der Sachbearbeiter beim Bauamt: Ja, aber die Traufhöhe von 3,5m gilt Natürlich immer noch (bezogen auf das jetzt vorhandene Gelände)!!
Das ist ja quatsch, weil uns die neue Geländehöhe gar nichts bringt, wenn sie nicht auch für die Traufhöhe gilt!
Was haltet Ihr davon ? Eigentlich kann ich doch sagen: neue Geländehöhe ist neue Geländehöhe und die gilt auch für die Traufhöhe, oder?

Die Definition der Traufhöhen ist ein immer wiederkehrendes Ärgernis; auch für meinen Job

Was Du und ich für "Unfug" ansehen oder was nicht, interessiert beim BA zunächst einmal Niemanden; vorhandenes Gelände ist eine klare Aussage. Wenn Du aufschüttest, veränderst Du ja gerade das vorhandene Gelände um 70 cm und diese Aufschüttung wird logischerweise von der vorgegebenen Traufhöhe abgezogen. Du kannst natürlich versuchen, mit dem Sachbearbeiter zu handeln - viel Spielraum (wenn überhaupt) wird er nicht haben, da er sich Anfang kommenden Jahres wieder für etliche Freistellungen gegenüber den Planern des B-Planes/übergeordnete Stellen rechtfertigen muß. Das ist für die Leute nicht immer reines Zuckerschlecken, wenn ihr Verständnis für Bauherren von oberer Stelle bestraft wird.

Du kannst auch versuchen, den Bebauungsplan anzufechten; das Verfahren dauert im Allgemeinen zwischen 2 und 5 Jahren. Ich habe es bislang nur einmal erlebt, dass es qua im Hauruckverfahren abgefrühstückt wurde; hierüber hat mich ein User dieses Forums im Telefonat informiert.

Aus der Erfahrung heraus wirst Du die Kröte Traufhöhe schlucken müssen, wenn Du das Grundstück bebauen möchtest und damit rückt wieder die Hebeanlage in den Fokus; willst Du überhaupt so etwas wie einen Drempel im Dachgeschoss realisieren.

Freundliche Grüße

 

[phschaefer]

Hallo Bauexperte,

Danke für die Ausführungen.

Es geht um einen Kubus (1 Vollgeschoss), daher bestimmt die Attika (quasi Oberkante EG) die Traufhöhe. Wir haben schon eine Baugenehmigung, allerdings hat der Architekt auf Geländehöhe 0 geplant und wir haben tatsächlich ca. -70cm.
ich verstehe ja, dass die Hemmschwelle zur Abweichung vom Bebauungsplan hoch ist. Gem. Baunutzungsverordnung 2012 kann er die Geländehöhe festlegen und ist sogar dazu bereit. Warum gilt dieser neue Geländepunkt "null" nicht auch für die Traufhöhe?