Warum gehen die Baupreise nicht runter?

[Buschreiter]

IMHO hat das auch mit der Käufergruppe der Privatvermieter zu tun. Bis vor kurzem ist man (vereinfach gesagt) zur Bank, hat sich nen Kredit geholt, Wohnung gekauft und vermietet. Diese Käufergruppe kommt mir irgendwie zu wenig in der Gesamtkalkulation vor und in den aktuellen Plänen zur Wohnbauförderung auch eher in der Rolle der geldgierigen Blutsauger, vor denen man die Mieter schützen muss.

Angenommen ich stehe vor der Entscheidung, ob ich das mache mit dem Wohnungskauf. Auf der einen Seite gehen meine Kosten hoch, auf der anderen Seite sind meine Erträge zumindest gefährdet da man das in Berlin grandios gescheiterte Konstrukt des Mietendeckels jetzt bundesweit diskutiert.

Die aktuell vieldiskutierte Abschwächung der Effizienzrichtlinien sehe ich als Kniefall vor den Angstkampagnen der Populisten - wenn ich als Käufer Geld für eine effizient gebaute Wohnung ausgebe, dann bekomme ich dafür einen realen Gegenwert der jährlich eine Rendite abwirft und ganz nebenbei für die gesamte Lebensdauer der Wohnung ein Qualitätsmerkmal ist. Das jetzt aufzuweichen halte ich für den falschen Schritt.

Also die bösen Vermieter. Als Vermieter hat man natürlich, zumindest wenn es nach dem Mieterbund geht, jahrzehntelang nur ein Interesse: Gentrifizierung! Ja, das wurde mir vorgeworfen weil ich es gewagt habe, statt Öl-Einzelöfen eine Gas-Zentralheizung einzubauen! Zeter und Mordio wurde damals geschrien, und als ich auch nur in Erwägung gezogen habe, das Haus wärmetechnisch ein bisschen (!) zu sanieren rückten sie mit Fackeln und Mistgabeln an. Mit der Isolierung "wolle ich mich nur auf ihre Kosten bereichern". Ergebnis: Keine Sanierung. Im gleichen Haus wird jetzt gejammert, dass die Heizkosten so hoch sind.

Frag doch mal Mieter, was sie so gegen den Klimawandel machen. Sofortige Antwort Nummer 1: "An der Wohnung kann ich nix machen, ich bin ja nur Mieter." Also: Die blutsaugenden Vermieter sollen doch gefälligst jetzt sofort alles sanieren - aber natürlich müssen die Fenster nachher genauso hübsch sein und zahlen will man auch nix dafür.

So und jetzt sagen die Leute die etwas Rücklagen haben und sich überlegen was sie damit machen wollen: "Mehr bezahlen und weniger bekommen? Nö, lass mal" Dann investiert man eben nicht in die Altersvorsorge-Renditeobjekt-Wohnung. Dann steht der Bauträger vor der Wohnanlage und niemand kauft die Wohnungen, dafür wird das Geld anderweitig investiert und/oder man ist einfach vorsichtiger.

Und zu dem Vergleich zu München: Hier ist, auch wenn man das angesichts der in einigen Stadtvierteln tatsächlich bestehenden Mieter-Armut (weil ihnen nach Abzug der Warmmiete kaum noch was fürs Leben bleibt) kaum Gauben mag, ein neuer Rekord an Amortisationsdauer eingestellt: Nirgendwo muss man eine Wohnung so lange vermieten wie in München, um den Kaufpreis zu rechtfertigen. Früher hat man mal mit einem Kaufpreisfaktor von 20 gerechnet, hier sind wir über 40.

Bleibt also nur die ewige Hoffnung auf ewige Wertsteigerungen. Das ging so lange gut, so lange es gut ging. Das Haus zahlt sich über die Wertsteigerung ja selbst ab. Wenn ich nun a) auf die ewige Wertsteigerung tatsächlich nicht mehr uneingeschränkt hoffen kann und b) von solchen Schlagzeilen wie "Immobilienpreise um 10% gefallen!" verschreckt werde, dann habe ich auch keine Lust mehr auf Immobilien.

Absolute Zustimmung! Bei KP-Faktoren von 30 und mehr ist für mich die Verzinsung des eingesetzten Kapitals mitsamt der Risiken (keine Mietzahlung, Vandalismus, übermäßige Abnutzung der Wohnung uswusf) viel zu gering, als das ich einen Kauf zwecks Vermietung in Betracht ziehen würde. Ergo: Die Hütten müssen günstiger werden oder das benötigte Kapital. Die Mieten können (und sollen) ja auch nicht ins Unermessliche steigen.

 

[HeimatBauer]

Was IMHO auch helfen würde: Eine strikte Orientierung an der Warmmiete! Wie oft habe ich erlebt, dass man sich ausschließlich die Kaltmiete angeschaut hat und die Nebenkosten als Störgeräusch abgetan hat. Wie oft habe ich ein verzücktes "Haaaach, diese schönen hohen Decken! Also ich könnte ja niiiiiiie in so einem Neubau wohnen, das erdrückt einen doch! Haaaaach diese schönen alten Doppelflügelfenster, daaaaas ist halt noch Qualität und nicht dieses Plastikzeug, das kann ich ja nichtmal anfassen! Heizung? Ach egal, irgendwie wird schon geheizt, Hauptsache ich kann im Winter alles schöööön warm machen!"

Alles live erlebt. Stundenlang die verschiedenen Heizsysteme erklärt und dann mal im Winter besucht - erstmal einen Hitzschlag bekommen weil wirklich das gesamte Haus auf 25 Grad geheizt wurde - natürlich nicht mit der quasi kostenlosen Holzheizung sondern mit den als Notmaßnahme noch vorhandenen Nachtspeicheröfen. Als dann die erste Stromrechnung kam, war großes Drama angesagt.

Ja, Leute, ich hätte auch gerne 3m Raumhöhe überall. Im Winter 25 Grad bei alle Türen offen. Kann ich mir halt nicht leisten bzw. will ich mir nicht auf Kosten anderer Sachen leisten. Wer selbst baut, der lernt es ganz schnell durch den Preis - der überlegt sich aber auch gleich, wann es sich rentiert.

Ich lehne mich mal ganz weit aus dem Fenster und sage: Ein Teil unserer Probleme kommt daher, dass hier soviel gemietet und so wenig gekauft wird. Wer mietet, plant eben für die Mietdauer. Das ist absolut o.k. aber der Eigentümer MUSS langfristig planen und wenn diese beiden Ziele kollidieren, wird schnell ineffizient.

 

[Buchsbaum]

Derzeit sind die Risiken für die Vermieter enorm. Da geht kaum noch einer ins Risiko. Und es sind nicht nur die Baukosten die den Wohnungsbau einbremsen. wäre hier Geld zu verdienen, sprich die Verzinsung des Kapitals würde in einem ausgewogenen Chance / Risiko Verhältnis stehen, dann würden auch genug Wohnungen gebaut.

Der Staat baut keine Wohnungen, sondern es sind immer private Unternehmen mit privaten Kapital. Und leider stimmen die Rahmenbedingungen für die Vermieter schon lange nicht mehr. Angefangen bei den Richtlinien für eine rechtssichere Heizkostenabrechnung bis hin zu Brandschutzauflagen.

Immer mehr Auflagen, Legionellenprüfung, Rauchmelder, Fernablesung usw. Kostet alles Geld.
Am Ende muss es Mieter geben die auch die Miete pünktlich zahlen können.

Es ist kein Populismus, aber die Flüchtlingskosten muss einer bezahlen. Und das werden die Immobilienbesitzer sein. Grundsteuer, weitere Erhöhung der Nebenkosten wie Müll, Wasser, Abwasser.

Wenn wir einerseits Jubelmeldungen hören, die Gewerbesteuereinnahmen der Kommunen sind so hoch wie nie und einen Tag später, dass die Kassen leer sind, dann stimmt doch was nicht. Es muss aber deutlich angesprochen werden. die Kosten des Sozialstaates sind nicht mehr darstellbar und es wird uns zerreißen.

Abgesehen davon kann doch der Staat wie in der DDR ein Wohnungsbaukombinat gründen und selbst preiswerte Wohnungen bauen die er dann vermieten kann. Im Osten wurden ja gerade erst hunderttausende Plattenbauten abgerissen. Was im übrigen immer noch getan wird.
Man kann es einem Flüchtling ja nicht zumuten, im Rahmen einer Wohnraumplanung und Residenzpflicht nach Halle, Gera oder Dresden zu ziehen. Der wohnt lieber in Hannover Innenstadt. Ist schon klar.

Jeden Tag werden neue Fördertöpfe durchs Dorf getrieben. Abschreibungsförderung, Zuschüsse, Zinslose Darlehen. Da kann sich jeden Tag das Blatt wenden und Bestandsimmobilien werden einem wieder aus den Händen gerissen oder explodieren im Preis. Ebenso können sie sich deutlich verbilligen. Das Chaos und damit die Unsicherheit ist sehr groß.

 

[markusla]

Es ist kein Populismus, aber die Flüchtlingskosten muss einer bezahlen. Und das werden die Immobilienbesitzer sein. Grundsteuer, weitere Erhöhung der Nebenkosten wie Müll, Wasser, Abwasser.

und die von dir genannten Kosten zahle ich als Mieter nicht? Das ist doch genau das, was über die Nebenkosten durchgereicht wird, d.h. es trifft nicht die Vermieter, sondern die Mieter.

 

[Buchsbaum]

Natürlich werden sich die Kosten für dich als Mieter auch erhöhen. Aber die Politik wird zum einem die Mieten deckeln, was ja schon passiert
und zum anderen die Umlagefähigkeit einschränken. Ich rechne mit einer dramatisch steigenden Grundsteuer und der Abschaffung der Umlage auf die Mieter. Hier sehe ich Risiken. Weiterhin wird man versuchen auf die Gewinne aus Mieteinnahmen bei privaten Vermietern auch noch Renten und Krankenversicherungsbeiträge zu erheben.

Dabei kapiert die Politik nicht, dass es nicht am Geld liegt sondern an der Bürokratie und dem ausufernden Mieterschutz. Du bekommst ja Querschläger oder Mietnomaden praktisch nicht mehr aus der Wohnung ebenso wie säumige Mieter. Und wenn doch, dann nur mit großen finanziellen Aufwand.

Aber keine Angst, es wird für die Mieter im Armageddon enden. Lass erst mal die kommunale Wärmeplanung anlaufen. Es geht schon los, das Gejammer. Stromnetze nicht für Wärmepumpen ausgelegt, Fernwärmeerschließung extrem teuer. Der Meter Fernwärmeleitung soll bei Neubau zwischen 3000 und 6000 Euro liegen.

Heute Morgen erst Bericht im DLF. In Krefeld zum Beispiel. 3 Prozent heizen mit Fernwärme, 80 Prozent mit Gas und der Rest mit Öl oder Wärmepumpe.
Jetzt müsste zum einem das Stromnetz der Stadt komplett erneuert werden wegen den Wärmepumpe. Ausbau der Fernwärme und Bau von Nahwärmeeinheiten. Kompletter Umbau des Gasnetzes.

Dazu kommen dann aber insbesondere für Mieter die horrenden Heizkosten in Form von Strom, Wasserstoff oder Fernwärme.

Große Pläne der Regierung. Da muss ich meinen Hut ziehen. So richtig wohl scheint es den kommunalen Verantwortungsträgern allerdings nicht zu sein, wie man so hört. Die versuchen es noch ein wenig zu verpacken, so mit dem CO² Abdruck und dem Klimaschutz. Wissen allerdings auch, dass es unbezahlbar und nicht durchführbar ist. Aber sie können natürlich nicht sagen, dass es alles Schwachsinn ist.

Und wie der Krefelder Kollege sagte, eine Wärmepumpe ist kein Problem, aber ein ganzer Straßenzug mit Wärmepumpe, die ja in der Regel bei Kälte alle anfangen zu heizen, hat die Stadt keine entsprechend leistungsfähigen Stromnetze. Er sagt, man müsste dann überall neue zusätzliche Stromleitungen verlegen. Dazu Fernwärmeleitung, dazu Umbau Gasnetze, dazu neue Umspannwerke. Egal, das klappt schon irgendwie.

 

[markusla]

Natürlich werden sich die Kosten für dich als Mieter auch erhöhen. Aber die Politik wird zum einem die Mieten deckeln, was ja schon passiert
und zum anderen die Umlagefähigkeit einschränken. Ich rechne mit einer dramatisch steigenden Grundsteuer und der Abschaffung der Umlage auf die Mieter. Hier sehe ich Risiken. Weiterhin wird man versuchen auf die Gewinne aus Mieteinnahmen bei privaten Vermietern auch noch Renten und Krankenversicherungsbeiträge zu erheben.

und woher nimmst du deine Annahmen? Das ist doch alles Glaskugelgucken … Du schreibst als wenn das alles so kommen wird.