ᐅ Schmales Grundstück mit schmalem Baufenster

Hallo Zusammen,

ich habe derzeit ein Grundstück näher ins Auge gefasst und hoffe, dass Ihr mir etwas weiterhelfen könnte bei der Beurteilung der Realisierbarkeit der Bebauung mit einem Einfamilienhaus.

Es gibt ein paar Besonderheiten:

- Hinterbebauung, Zufahrt nur über Nachbargrundstück (Überwegungsrecht, etc.); Breite 3,0 m; Länge 40,0 m
- Baulast: im Norden hat der Nachbar sein Haus 1m an seine Grenze gesetzt, dadurch ergibt sich ein Mindestabstand von 5 m (ansonsten immer 3m)
- Baufenster: auf fast der gesamten Länge Max. 6,6m
- Grundstück noch nicht erschlossen

Ich hab in dem nachfolgende Plan die Grenze eingetragen und den Bereich markiert in dem eine Bebauung zulässig wäre. Plan ist annähernd genordet. Zufahrt im Süd/Westen.

Bebauungsplan/Einschränkungen
Größe des Grundstücks: 366 m²
Grundflächenzahl: 0,3
Geschossflächenzahl: 0,6
Randbebauung: Nein (3 m Abstand)
Anzahl Stellplatz: 2
Geschossigkeit: 2
Dachform: Pultdach oder Flachdach
Maximale Höhen/Begrenzungen: 11m

Anforderungen der Bauherren
Anzahl der Personen, Alter: 4 Personen (2 Erwachsene + 2 Kinder)
Raumbedarf im EG:
Wohnzimmer
Esszimmer
Küche
Büro
Gäste-WC (Dusche)
Raumbedarf im OG:
Schlafzimmer
Kind 1
Kind 2
Bad
(Eltern Bad wünschenswert)
Wohnfläche (gesamt): ca. 150-160 m²
Offener Wohn-/Essraum und Küche mit Kochinsel


Ich hab einfach mal einen Beispielgrundriss erstellt, wie ich mir ein Haus vorstellen könnte. Die Aufteilung der Zimmer steht zu diesem Zeitpunkt noch nicht zur Diskussion - sondern zuerst die Bebaubarkeit. Ein Architekt wird bei diesem Vorhaben sowieso unumgänglich sein.

EG:

OG:

Mich würde zu diesem Zeitpunkt vielmehr interessieren:

1. Ob die grundsätzliche Position des Gebäudes auf dem Grundstück sinnvoll ist?
Ich habe versucht möglichst in Süd-/Ostseite etwas Garten zu schaffen, da im Westen die Einfahrt ist und im Norden der Nachbar nur 1m Abstand zum Grundstück hat.

2. Ob die Parkflächen so realisierbar sind?
Ziel ist es, zu Wenden um wieder vorwärts vom Grundstück zu fahren. Sprich gerade in die südliche Parklücke fahren, dann rückwärts in die Nördliche und dann vorwärts wieder von der Einfahrt. Wir würden es gerne vermeiden 40 m die Einfahrt rückwärts zu fahren. (viel befahren Straße die dann kommt)

3. Kann jemand einschätzen ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist, also die notwendigen Fahrzeuge durch die doch recht schmale Einfahrt kommen und auf dem Grundstück ausreichend manövrieren können?

Zählt die Auffahrt mit zur Grundstücksfläche?
Grundflächenzahl 0.3 bedeutet bei 366qm knappe 109qm... überbaute Grundfläche.
Für die 120qm große Auffahrt dürften noch zusätzlich 36qm überbaut werden.
Dürfen die 0,3 durch Nebengebäude und Pflasterung überschritten werden?

RGP_1877 schrieb:

1. Ob die grundsätzliche Position des Gebäudes auf dem Grundstück sinnvoll ist?
Ich habe versucht möglichst in Süd-/Ostseite etwas Garten zu schaffen, da im Westen die Einfahrt ist und im Norden der Nachbar nur 1m Abstand zum Grundstück hat.

2. Ob die Parkflächen so realisierbar sind?
Ziel ist es, zu Wenden um wieder vorwärts vom Grundstück zu fahren. Sprich gerade in die südliche Parklücke fahren, dann rückwärts in die Nördliche und dann vorwärts wieder von der Einfahrt. Wir würden es gerne vermeiden 40 m die Einfahrt rückwärts zu fahren. (viel befahren Straße die dann kommt)

3. Kann jemand einschätzen ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist, also die notwendigen Fahrzeuge durch die doch recht schmale Einfahrt kommen und auf dem Grundstück ausreichend manövrieren können?

1. Viele Möglichkeiten, die Position zu verschieben, hast Du ja nicht. Die "Sahneecke" Südwest hat jetzt das Treppenhaus. Mir würde eher vorschweben, dieses samt Gäste-WC in die Nordwestecke zu schieben, damit der Wohnbereich und Kinderzimmer noch etwas mehr Südwestsonne bekommen können. Die bebaubare Ecke im Nordosten ausnutzen und dorthin im OG Schlaf- und Badbereich verschieben und Kinderzimmer mehr Richtung Westen bzw. Südwesten.
Im OG auch die überbaubare Fläche an der Südostecke ausnutzen, durch Überhang dann dort in einem Atemzug mehr qm für Bad+Schlafen sowie eine Terrassenüberdachung geschaffen.
Im EG würde ich dann die Nordostecke mitnutzen für ein aus dem Wohnbereich zugängliches Arbeitszimmer, der Koch-Wohnbereich selber wird durch diese Verschiebung ein bisschen offener Richtung Südwest. Wenn vor dem Küchenfenster ein Auto parkt, fände ich das nicht schlimm, solange es kein Bus ist.
Ich bin Abendsonnenfanatiker, also meine Hinweise bitte unter diesem Aspekt sehen
Einfach mal ausprobieren, wenn es nicht passt, war es nichts.

2. Wenn auf beiden Parkflächen gleichzeitig Autos stehen, wird das so mit dem Wenden schwierig, man muss evtl. etwas mehr ins Grundstück rein parken, damit es nicht bums macht. Würde zumindest die südliche Parkfläche mit Schotterrasen bauen oder einfach nur Rasengittersteine, das erzeugt dann eine natürlichere Optik in der Gartensicht, als wenn da alles zugepflastert ist.

3. Lkw haben Außenmaße von 2,55 Meter plus Außenspiegel. Ein 3-Meter-Weg kann gut funktionieren, wenn rechts und links nur niedrige Hecken oder Zäune stehen. Sobald dort Hindernisse auf der Höhe des Lkw-Spiegels auftauchen, kann es aber eng werden. Falls Du einen Lkw-Fahrer kennst, frag ihn einfach mal. Bzw. frag einen Erdbauunternehmer aus Deiner Nähe und drohe mit Auftrag, falls es klappt. Dann kommt er sich das bestimmt mal ansehen.

Mir ist gerade erst aufgefallen, dass Du nach Osten hin Baufenster frei gelassen hast für mehr Rasenfläche. Da dort nachmittags Schatten herrscht, würde ich eher versuchen, das Gebäude nach Osten zuschieben und südlich bis südwestlich mehr Fläche zu schaffen.
(Ansonsten würde mein Vorschlag mit der Bebauung der Nordostecke auch nicht funktionieren.)

Evtl. können die Autos dann beide in der Norwestecke parken und den südlichen Gartenbereich (mit vorgeschlagenem Schotterrasen oder Rasengittersteinen) dann nur zum Wenden nutzen.

ypg schrieb:

Zählt die Auffahrt mit zur Grundstücksfläche?
Grundflächenzahl 0.3 bedeutet bei 366qm knappe 109qm... überbaute Grundfläche.
Für die 120qm große Auffahrt dürften noch zusätzlich 36qm überbaut werden.
Dürfen die 0,3 durch Nebengebäude und Pflasterung überschritten werden?

Die Auffahrt gehört und zählt leider nicht mir zur Grundstücksfläche.

Inwieweit die 0,3 überschritten werden dürfen hab ich noch nicht in Erfahrung gebracht. Ich hatte nicht unbedingt vor große Bereiche zu pflastern. Schön wäre eine Garage, wie ich die Positioniere weiß ich aber auch noch nicht, vielleicht an der nördlichen Seite.

ltenzer schrieb:

1. Viele Möglichkeiten, die Position zu verschieben, hast Du ja nicht. Die "Sahneecke" Südwest hat jetzt das Treppenhaus. Mir würde eher vorschweben, dieses samt Gäste-WC in die Nordwestecke zu schieben, damit der Wohnbereich und Kinderzimmer noch etwas mehr Südwestsonne bekommen können. Die bebaubare Ecke im Nordosten ausnutzen und dorthin im OG Schlaf- und Badbereich verschieben und Kinderzimmer mehr Richtung Westen bzw. Südwesten.
Im OG auch die überbaubare Fläche an der Südostecke ausnutzen, durch Überhang dann dort in einem Atemzug mehr qm für Bad+Schlafen sowie eine Terrassenüberdachung geschaffen.
Im EG würde ich dann die Nordostecke mitnutzen für ein aus dem Wohnbereich zugängliches Arbeitszimmer, der Koch-Wohnbereich selber wird durch diese Verschiebung ein bisschen offener Richtung Südwest. Wenn vor dem Küchenfenster ein Auto parkt, fände ich das nicht schlimm, solange es kein Bus ist.
Ich bin Abendsonnenfanatiker, also meine Hinweise bitte unter diesem Aspekt sehen
Einfach mal ausprobieren, wenn es nicht passt, war es nichts.

Danke für diesen Vorschlag, so hab ich das noch nicht betrachtet. Ich werde das ganze mal nach Osten schieben und die Räume wie du vorgeschlagen hast anordnen.
Sehr viel Fläche werden mir die Maßnahmen im Süden nicht schaffen, ich möchte das Haus eigentlich nicht noch schmaler haben.

ltenzer schrieb:

2. Wenn auf beiden Parkflächen gleichzeitig Autos stehen, wird das so mit dem Wenden schwierig, man muss evtl. etwas mehr ins Grundstück rein parken, damit es nicht bums macht. Würde zumindest die südliche Parkfläche mit Schotterrasen bauen oder einfach nur Rasengittersteine, das erzeugt dann eine natürlichere Optik in der Gartensicht, als wenn da alles zugepflastert ist.

Rasengittersteine oder Schotter hatte ich auch schon angedacht, allein wegen der Grundflächenzahl von 0,3. Sonst hab ich dann nicht mehr viel Restfläche für das Haus, und die sowieso knappe Restfläche des Grundstücks würde ich ungern zupflastern.

Dabei fällt mir noch ein: Du könntest auch das Arbetszimme nach oben legen. Durch die Möglichkeit, das OG mit Überhang zu gestalten, könnte - nur mal als Beispiel - das Büro auch im Nordwesten einen der Stellplätze "überdachen". Mein Ansatz wäre also schmales EG nur mit Küche und Wohnräumen und ein OG, dass im Süden und evtl auch Westen übersteht.