ᐅ Bebauungsplan - Höhe eingeschossig / zweigeschossig

Hallo zusammen,

ich habe eine ganz allgemeine Frage an Euch:
ich überlege ein Baugrundstück zu kaufen und möchte dort gerne ein zweigeschossiges Haus mit Flachdach bauen.
Der dort geltende Bebauungsplan unterscheidet in einige Grundstücke die zweigeschossig bebaut werden dürfen, sowie die meisten Grundstücke dort die eingeschossig bebaut werden dürfen. Die Dachform ist offen.

Die Formulierung im Bebauungsplan lautet wie folgt:

Höhe der baulichen Anlagen:
Die FB OK (Oberkante Fertigfußboden) des Erdgeschosses, gemessen in der Mitte der Fassade, darf nicht mehr als 0,75 m über Straßenniveau liegen.
Die maximale Traufhöhe darf bei einer zulässigen eingeschossigen Bebauung bei geneigten Dächern 4,2 m über FB OK erreichen. Die Firsthöhe darf maximal 9,0 m über Bezugspunkt liegen.
Die maximale Traufhöhe darf bei einer zulässigen zweigeschossigen Bebauung bei geneig-ten Dächern 7,0 m über FB OK Erdgeschoss erreichen. Die Firsthöhe darf maximal 11,0 m über Bezugspunkt liegen.

Bei flach geneigten Dächern mit einer Dachneigung von bis zu 10° darf die Gebäudehöhe (Gh) bei einer zulässigen eingeschossigen Bauweise maximal 7,5 m über FB OK Erdge-schoss erreichen.

Bei einer zulässigen zweigeschossigen Bauweise ist eine Gebäudehöhe von maximal 10,0 m zulässig.


Liege ich richtig in der Annahme dass ich also auch auf den Grundstücken die eingeschossig bebaut werden dürfen ein zweigeschossiges Gebäude mit Flachdach bauen kann, solange dies nicht höher als 7,5m ist?

Danke vorab für Eure Hilfe!

tim2111 schrieb:
Liege ich richtig in der Annahme dass ich also auch auf den Grundstücken die eingeschossig bebaut werden dürfen ein zweigeschossiges Gebäude mit Flachdach bauen kann, solange dies nicht höher als 7,5m ist?

Nein.

Siehe Defition, was ein Vollgeschoss eigentlich ist. Hier der Auszug aus der Landesbauordnung NRW:

(5) Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel
mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die eine
Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber den Außenwänden
des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss)
ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als zwei
Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Ein
Geschoss mit geneigten Dachflächen ist ein Vollgeschoss, wenn es
diese Höhe über mehr als drei Viertel seiner Grundfläche hat. Die Höhe
der Geschosse wird von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden
der darüber liegenden Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis
Oberkante Dachhaut gemessen.

Du könntest also ein EG bauen, darauf z.B. ein Staffelgeschoss mit Flach/Pultdach. Oder eine zweite Etage/OG, deren Deckenhöhe unter 2,30m bleibt - das wäre dann allerdings keine Wohnfläche mehr, sondern Nutzfläche.

Dies auch direkt als Beispiel, wie man mit einem Vollgeschoss durchaus auf 7.5m Höhe kommen könnte, auch mit flachgeneigten Dächern

tim2111 schrieb:

Liege ich richtig in der Annahme dass ich also auch auf den Grundstücken die eingeschossig bebaut werden dürfen ein zweigeschossiges Gebäude mit Flachdach bauen kann, solange dies nicht höher als 7,5m ist?

Nein. Ich vermute, Dein Textzitat stammt aus den "textlichen Festsetzungen" eines Bebauungsplanes, der mehrere Zonen hat. Im bildlichen Plan kannst Du sehen, zu welchem Bereich Dein Grundstück gehört. Wenn da eine römische "I" steht, kannst Du keine zwei Vollgeschosse bauen. Dein zweites Geschoss darf dann nur kleiner sein als das erste - ggf. mit Flachdach als "Staffelgeschoss", oder wegen eines geneigten Daches nach einer Flächenberechnungsnorm als kleiner geltend. Gleiche Größe wie erstes Geschoss geht da nicht. Die Grundstücke für zwei Vollgeschosse sind die, wo der Bereich eine "II" trägt.

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Darauf wollte ich auch hinweisen
Der Text bezieht sich auf das ganze Gebiet, welches ja aber zoniert würde (1- und2 geschossig)
Außerdem liest es sich so, als wenn kein Flachdach erlaubt ist, sondern nur geneigte Dächer bis 10 Grad.


Gruß, Yvonne

ypg schrieb:
Außerdem liest es sich so, als wenn kein Flachdach erlaubt ist, sondern nur geneigte Dächer bis 10 Grad.

Da es weder im Planungs- noch im Bauordnungsrecht eine Definition von Flachdach gibt, haben hier die Planverfasser lobenswerterweise eine Formulierung gewählt, die den Begriff "Flachdach" und das darin enthaltene Streitpotential über dessen maximalen Neigungswinkel vermeidet. Es sind also alle Dächer mit 0° bis 10° Neigung gemeint.

A ja, das macht Sinn: 0-10%


In aller Kürze Grüsse