ᐅ Sanierung 1990er Haus für Eigenbedarf

Moin zusammen,

ich habe die gleiche Frage in einem "Nachbarforum" gestellt, würde sie aber auch gerne hier einmal stellen.
Meine Frau und ich würden gerne das Haus meiner Eltern übernehmen. Aufgrund der Umstände “müssten” wir es kaufen, Erbe oder Schenkung kommt nicht in Frage. Daher ist unser Budget für Sanierung und Renovierung auch beschränkt. Wir würden gerne so viel es geht in Eigenleistung machen.

Wir haben einen ganzen Ordner mit den originalen Unterlagen vom Bau, ich hoffe also auf möglichst alle Nachfragen spätestens darin eine Antwort finden zu können.

Ein paar erste Fakten:

Allgemein: Baujahr 1991, 160 qm Wohnfläche
Außenwände: Doppelschaliges Mauerwerk, laut Unterlagen mit folgendem Aufbau:
“11.5cm Verblender +6 cm Dämmung +17.5cm Gasbeton G 2P” aus den Unterlagen geht noch eine 2cm Luftschicht im Mauerwerk hervor. Ggfs. sind es auch 17,5cm Kalksandstein. Keine weitere, nachträgliche Dämmung
Fenster: Holz mit 2-fach Verglasung (“Thermopane”). Rolläden wurden ca 2005 nachgerüstet
Heizung: Gasheizung, wurde 2009 Erneuert und ca. 2014 wurde der Wärmetauscher erneuert. Im EG Fußbodenheizung, im OG normale Heizkörper
Dach: Eingedeckt mit Frankfurter Pfanne, 38° Dachneigung. Decken und Dachschrägen mit 100mm alukaschierter Mineralwolle gedämmt. Aktuell mit Holzvertäfelung verkleidet. Aus den Zeichnungen geht hervor, dass die Dachsparren 180x80mm sein müssten.
Sonstiges: Elektrik 3-adrig, ein Bad bereits erneuert, das zweite müsste erneuert werden.

Wir haben keinen Zeitdruck und planen viel Eigenleistung zu bringen. Unsere Wünsche umfassen so grob folgendes, wobei klar ist, dass vermutlich trotz EL Abstriche gemacht werden müssen. Im "Nachbarforum" wurde angemerkt, ob wir aus dem Haus einen Neubau machen wollen. Nein, wollen wir nicht. Aber wir wollen das Haus zu "unserem" Haus machen. Da ich dort aufgewachsen bin soll sich schon einiges grundlegend verändern. Daher ist die folgende Auflistung zu verstehen als "Wenn wir alles machen könnten, dann wäre das die Liste"

Fassade: Soll so bleiben
Dach: Holzvertäfelung entfernen, prüfen ob in der Unterkonstruktion für die Vertäfelung noch was an Dämmung angebracht werden kann. Ggfs. die 100er Dämmung komplett entfernen und durch z.B. 180er Rockwool Klemmrock 035 o.ä. ersetzen. Danach mit Rigips verkleiden und verspachteln sowie streichen.
Elektrik: Mein Vater hat da viel dran gebastelt, das müsste alles geprüft werden. Die Verteilung muss ggfs. auch in Hinblick auf PV erneuert werden
PV: Gern! Dach ist Süd-Südost ausgerichtet und hat auf der Seite rund 80-90m^2 Fläche zur Verfügung.
Heizung: Würden wir gerne gegen eine WP tauschen, hier die Frage, wie sinnig das mit den Heizkörpern oben ist. Oben soll ein Büro und ein Schlafzimmer entstehen. Das Schlafzimmer wird wenig geheizt, das Büro ist ebenfalls nicht der wärmste Raum, FBH im OG würde sich also vermutlich nicht lohnen. Die Heizung müsste “verlegt” werden, da die aktuelle Gas-Therme im kleinen Badezimmer oben verbaut ist.
Innenausbau: Alle Böden, Innentüren und Decken sollen neu. Wände teilweise ggfs. verputzen oder tapezieren. Das Wohnzimmer ist bereits verputzt und muss nur gestrichen werden. Eine Wand (11,5er) soll entfernt werden, eine zweite Wand (11,5er) soll versetzt werden. Hier muss also ein Statiker eingeplant werden. Im OG sollen ebenfalls Wände versetzt werden, das meiste ist oben aber nicht gemauert sondern Trockenbau (?).
Fenster: Sind wir zwiegespalten. Es sind Holzfenster von 1990. Sollten diese drin bleiben (Weil 3-Fach-Verglasung ggfs. unsinnig wäre) dann müssten diese zumindest von innen weiß gestrichen werden. Alles an “90er-Jahre-Holz” wollen wir aus dem Haus verbannen. Sollten die Fenster neu kommen würden wir gerne aus einem normalen Fenstern eine Tür machen, aus einem normalen Fenster ein Bodentiefes und aus einem Fenster mit zwei Flügeln eine Tür + Bodentiefes Fenster.
Küche: Muss komplett neu, das ist natürlich schwierig einzuschätzen, da die Spanne hier von bis geht.

Wie geschrieben, wir würden in Eigenleistung machen, was irgendwie geht. Das geht vom Abbruch über ggfs. Schlitzen für Elektro, Montage der PV bis hin zum Fußböden verlegen, Rigips anbringen und verputzen.

Unsicherheiten gibt es jetzt in welchem Bereich bei “so viel Eigenleistung wie möglich” so eine Sanierung finanziell liegt. Ein ganz klares Budget haben wir nicht. Gut wären 100.000-150.000€ wobei die Wärmepumpe da nicht mit drin liegt. Diese wollen die Eltern gerne “Beisteuern”.

Ein weiterer Punkt ist jetzt das weitere Vorgehen. Wir haben Kontakt zu einem Bausachverständigen gehabt, dieser wollte allerdings eine “Hauskaufberatung” durchführen. Das klang uns am Ende alles zu unkonkret.

An wen wendet man sich mit so einem Vorhaben und wie sind da erste Schritte? Auch gerade was etwaige Förderungen etc. angeht. Vorteil ist, dass wir das Haus kennen, jederzeit Zugang haben und alles durchplanen können bevor wir mit etwas anfangen oder das Haus “ungesehen” kaufen.

Wir sind schon mal dankbar für alles an Hinweisen, Einschätzungen und “Vorgehensweisen”.

Danke 🙂 

Im Beitrag https://www.hausbau-forum.de/threads/kostenrahmen-baugenehmigung-architekt-23-50k-vs-bauingenieur-5k-fuer-kernsanierung-mit-anbau-uebersehen-wir-etwas.n2e7f2/ von "Saniermich" vom 29.03.2026 gibt es zu diesem Fragenkomplex ausführliche Antworten, u.a. auch von mir. Mit einer eindeutigen Empfehlung, nur mit einem vollständigen Sanierungskonzept für alle Gewerke einen solchen Umbau zu beginnen.

Das Sanierungskonzept sollte von einem Architekten nach einer vorangegangenen Bestandsaufnahme angefertigt werden. Vermutlich müssen auch aktuelle Bestandszeichnungen als Planungsgrundlage erstellt werden. Die Empfehlung des Bausachverständigen zu einer "Hauskaufberatung" ist korrekt - damit sollte begonnen werden. 

Ich nenne sie "Bauberatung" und verstehe sie als erste Begehung eines Objektes mit einem anschließenden, vorläufigen Fazit und einer Aussage zum Erhaltungszustand, zu möglichen Bauschäden/Feuchteschäden, zum (energetischen) Sanierungsbedarf und zu konstruktiven/statischen Zusammenhängen der Rohbaukonstruktion bei geplanten Umbau- und Erweiterungsvorhaben. Auch die bau- und planungsrechtliche Situation für ev. Umnutzungen/Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen wird bewertet.

Die Bauberatung sollte ebenfalls nur von einem Architekten mit Referenzen aus selbst durchgeführten Projekten im Bestand durchgeführt werden - nicht von einem "Energieberater", nicht von einem "Bausachverständigen", nicht von Vertretern einzelner Baufirmen, die sich nur im Rahmen ihres jeweiligen Gewerkes äußern können.

Die so fachkundig und umsichtig geplante Vorgehensweise kostet ein Honorar und nimmt Zeit in Anspruch. Sie erspart aber letztendlich weitestgehend unangenehme Überraschungen während der Bauphase, ermöglicht eine geplante, nicht improvisierte Bauausführung mit einer möglichst großen Kostensicherheit.

Ich sehe keinen harten Sanierungsbedarf. Renovierung ja, aber das ist auch ok.
Und wenn Sanierung, dann mit einen Plan, welche Prioritäten gesetzt werden soll. Energieeffizienz, Wohnqualität, Technik ...

Warum muss eigentlich immer bei "Altbauten", die groß sind, zwingend eine Änderung des Grundrisses vorgenommen werden?

KurtZehose schrieb:
Da ich dort aufgewachsen bin soll sich schon einiges grundlegend verändern.

Wo ist der Zusammenhang? Dann baut doch selbst direkt so, wie Ihr es wollt, wenn Dir das Haus grundlegend nicht gefällt.

wpic schrieb:
Mit einer eindeutigen Empfehlung, nur mit einem vollständigen Sanierungskonzept für alle Gewerke einen solchen Umbau zu beginnen.

Das wollen wir auch. Ich bin ja ehrlich, ich (Und damit spreche ich immer für meine Frau mit) habe keine Ahnung von der ganzen Materie. Wenn ich lese, was Architekten so kosten (können) fühlt sich das direkt an, als wäre die Hälfte des Sanierungsbudgets damit schon verpufft. Da hilft es am Ende dann auch nicht, wenn ich alles schick umgesetzt habe, die Hälfte an Maßnahmen aber streichen musste, die ich mir gewünscht habe. Aber natürlich ist es auch keine Option 100% der Maßnahmen umzusetzen, die dann aber in schlechter Qualität, viel Zeit oder zu komplettem überschreiten des Budgets. Das versteh ich schon. 

Wir haben ein Angebot uns mit einem "Menschen von Fach" (So unsere Annahme, woher sollen wir es besser wissen) vor Ort zu treffen, zu 85€/h netto schlägt er vor eine Beratung "Bausubstanz/Heizung/Dämmung/Photovoltaik" durchzuführen. Das kommt aus einem Architekten- und Ingineursbüro. 

Woher man jetzt wissen soll, dass das Geld für eine Erstberatung gut angelegt ist, ist für mich schon die große Frage. Ich kann mir schlecht 3 verschiedene Experten ins Haus holen, die für 3h jeweils 300€ haben wollen und ich am Ende womöglich gar nicht weiter bin als vorher. 

Hmmm.. Ja, man merkt ich bin da mächtig Planlos und unsicher, was das vorgehen angeht. Auf gar keinen Fall wollen wir "einfach mal loslegen" und dann schauen wo die Reise hingeht. Dafür ist der ideal-gewünschte Umfang zu groß, das seh ich selbst. Ist vielleicht alles etwas spitz formuliert und ich will keinem "Gewerk" und niemandem, der wirklich Ahnung hat auf den Schlips treten. Ich bin einfach nur unsicher was sinnvolle und was notwendige Schritte sind und wo wir einsteigen soll(t)en. 

Danke für deinen Beitrag auf jeden Fall.

nordanney schrieb:
Ich sehe keinen harten Sanierungsbedarf. Renovierung ja, aber das ist auch ok.

Danke für die Einschätzung! Ich denke auch, dass der Zustand und unser Vorhaben irgendwo zwischen einer einfachen Sanierung und einer Renovierung liegt. Der Zustand des Hauses gibt her, dass man so einziehen könnte. Dach, Wände, Heizung, Fenster... Es ist alles ok. Stand von 1990 eben, aber es funktioniert alles. 

nordanney schrieb:
Warum muss eigentlich immer bei "Altbauten", die groß sind, zwingend eine Änderung des Grundrisses vorgenommen werden?

Muss nicht, wir möchten es aber gern?! Wir würden das Wohnzimmer gern um ein paar Meter vergrößern und den doch recht schmalen und dunklen Eingangsbereich um ein paar Quadratmeter verbreitern, zu lasten des Raumes daneben, der künftig aber ohnehin nur ein kleines Büro werden soll. 
Das Obergeschoss ist etwas winkelig, das meiste ist aber Trockenbau und da die Vertäfelung ohnehin runter soll ist das Versetzen der Wände in Eigenleistung aus meiner laienhaften Vorstellung heraus kein so irrer Mehraufwand.

nordanney schrieb:
Wo ist der Zusammenhang? Dann baut doch selbst direkt so, wie Ihr es wollt, wenn Dir das Haus grundlegend nicht gefällt.

Das ist doch jetzt eine sehr komische Interpretation meiner Aussage. Natürlich gefällt uns das Haus grundlegend. Auch die Lage und das Grundstück sind top. Ende einer Sackgasse, welche ein Privatweg für Anlieger ist. Uns gefällt auch das Haus und die Übernahme von den Eltern bringt auch ein paar Vorteile, wie z.B. den Wegfall von Makler und Grunderwerbsteuer beim "Fremdkauf". Klar, nicht um jeden Preis muss man das Geld sparen, gar keine Frage. 
Was ich ursprünglich mit meiner Aussage meine ist: Ich will nicht immer denken "Oh, das war mein altes Kinderzimmer" oder "Hier hat mein Vater immer gesessen". Wir wollen die Immobilie zu unserem Zuhause machen. 

KurtZehose schrieb:
Ein weiterer Punkt ist jetzt das weitere Vorgehen. Wir haben Kontakt zu einem Bausachverständigen gehabt, dieser wollte allerdings eine “Hauskaufberatung” durchführen. Das klang uns am Ende alles zu unkonkret.

Was wäre denn daran unkonkret ?
Mir erschiene das als der geeignetste erste Schritt - im Bereich Eifel einschließlich der Domstadt könnte ich Dir hier das Mitglied @wpic empfehlen.

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