ᐅ Strategiebesprechung Hauskauf oder "Wie weit sollte ich gehen?"

Hallo zusammen,

meine Eltern haben bei uns in der Stadt einen niedlichen Bungalow gefunden, den sie gerne kaufen würden, um in grob 2 Jahren bei Rentenstart drin zu wohnen.
Kurze Ausgangslage:
Abgezahltes Einfamilienhaus mit Pool, tollem Garten, voll unterkellert, sehr gepflegt, Photovoltaikanlage aus '22 - geschätzter Wert der Bank liegt bei 470.000€. Der Markt wird aber deutlich mehr hergeben. Die Lage ist beliebt. Aber egal.

Ziel ist ein Bungalow aus '72, vollunterkellert, 635qm Grundstück. Es sind keine großen Sanierungsmaßnahmen erforderlich, außer man möchte eine Photovoltaikanlage aufs Dach knallen. Dann wird wahrscheinlich das Dach teilweise neu gedeckt werden müssen. Dazu wird irgendwann die Heizungsanlage (Gas aus grob 2009) erneuert werden müssen. aber das ist alles noch weite Zukunftsmusik.
Der Sachverständige ist mit uns durch die Hütte gelaufen und bemisst den Wert auf etwa 330.000€ (inklusive Garage). Die Garage steht auf einem Garagenhof und wird nicht benötigt. Die haben wir für 20.000€ raus gerechnet. Die Bank sieht es genauso. dem zufolge wird die Zwischenfinanzierung auch so aussehen. Mehr als 350.000€ für das Haus ist die Bank nicht bereit zu geben. Den Rest des Kreditrahmens möchten meine Eltern gerne für Renovierungen nutzen.
Jetzt haben wir ein Angebot raus gehauen, dass bei 310.000€ liegt und erklärt, warum wir das so sehen.

Der Makler hat schon angerufen und erklärt, dass das Angebot so nicht akzeptiert werden wird. Der Wunschpreis liegt 100k€ über unserem Gebot. Ich habe ihn gebeten, den Preis trotzdem weiter zu reichen und auf den Verhandlungswillen des Verkäufers zu pochen.
Die Immobilie steht seit Anfang des Jahres im Internet und bisher scheint es kaum Interessenten zu geben. Schon gar keine, die so viel Eigenkapital dabei haben um den Bankenpreis überbieten zu können.

Wie würdet ihr jetzt weiter vorgehen?

Kleiner Hinweis: Im Grundbuch steht noch ein Vorkaufsrecht einer hier ansässigen Firma drin. Kann ich das irgendwie zu unseren Gunsten nutzen?

Evolith schrieb:

Die Immobilie steht seit Anfang des Jahres im Internet und bisher scheint es kaum Interessenten zu geben. Schon gar keine, die so viel Eigenkapital dabei haben um den Bankenpreis überbieten zu können.

Tja, das ist die immer vorkommende Situation, dass man als Eigentümer die eigene Immobilie im Wert zu hoch einschätzt. Wird jetzt gerade aufgrund der gestiegenen Zinsen und hohen Energiekosten bzw. mauen Zukunftsperspektiven noch dazu befeuert.

Evolith schrieb:

Wie würdet ihr jetzt weiter vorgehen?

Wollt Ihr das Haus unbedingt? Dann den Preis moderat erhöhen. Ansonsten abwarten.

Evolith schrieb:

Kleiner Hinweis: Im Grundbuch steht noch ein Vorkaufsrecht einer hier ansässigen Firma drin. Kann ich das irgendwie zu unseren Gunsten nutzen?

Nein. Bedeutet ja nur, dass die Firma in einen abgeschlossenen Kaufvertrag zu denselben Konditionen einsteigen kann. Hat für Dich keine Bedeutung (außer, die Firma übt das Recht aus) - und für den Verkäufer auch nicht.

nordanney schrieb:

Hat für Dich keine Bedeutung

Das ist natürlich nicht richtig. Natürlich hat es für dich eine große Bedeutung, so wie jedes im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht seine Bedeutung hat. Warum sollte es dann im Grundbuch stehen? Das kann m it den Nachbarn zusammenhängen, mit Verwandtschaftsverhältnissen
oder anderen undurchsichtigen zusammenhängen. Ich würde das im Vorfeld schon mal abklären um nicht eine unangenehme Überraschung zu erleben. Wenn es bedeutungslos ist kann es der Nutznießer ja löschen lassen. Hat er aber nicht.

Und ein Bungalow aus 1972 kann man auch abreißen und bspw. ein Mehrfamilienhaus drauf bauen. Die Bauqualität dieser Baujahre ist ja meistens auch zweifelhaft.

Buchsbaum066 schrieb:

Das ist natürlich nicht richtig. Natürlich hat es für dich eine große Bedeutung, so wie jedes im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht seine Bedeutung hat.

Da merkt man mal wieder, dass du leider keine Ahnung hast.
Welche Bedeutung? Der Berechtigte kann den Kaufvertrag 1:1 übernehmen und kauft selbst. Das ist alles. Kann die Gemeinde auch tun.
Erklär doch mal, von welchen bösen Überraschungen man noch erwischt werden kann.

nordanney schrieb:

a merkt man mal wieder, dass du leider keine Ahnung hast.

Danke für den Hinweis, insofern bin ich sehr froh dass du wenigstens ein wenig Ahnung hast.

Das die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht zieht ist unwahrscheinlich aber auch nicht ausgeschlossen. Das ein Begünstigter aus dem Grundbuch heraus sein Vorkaufsrecht zieht dann schon eher. wie gesagt, es wird nicht umsonst drin stehen.

Daher würde ich raten die Sache abzuklären warum wieso und weshalb das Vorkaufsrecht drinsteht. wie du als ausgewiesener Experte sicherlich weißt kostet so ein Eintrag auch ein paar Euro und steht nicht zum spaß drin. Über die Hintergründe wissen wir nichts, daher erfordert es Recherche.

nordanney schrieb:

Tja, das ist die immer vorkommende Situation, dass man als Eigentümer die eigene Immobilie im Wert zu hoch einschätzt.

Ja, das machen ja aber auch Evoliths Eltern. Guckst Du:

Evolith schrieb:

Der Markt wird aber deutlich mehr hergeben. Die Lage ist beliebt.

Lage, Lage… auch das Haus muss stimmen. Bei uns in der Ecke, sicherlich nicht exotisch, verkaufen sich schlichte Häuser ohne Schnickschnack wie Pool oder erwähnenswerten Garten im Vergleich deutlich besser als eben mit dem Schnickschnack, keiner will noch einen Pool, zumindest keinen der älteren Generation (poolbezogen). Dazu kommen, wenn es junge Familien sind, der Wunsch nach Sanierung, die Kosten werden von der Käuferschaft aufaddiert. Unterm Strich muss es stimmen.

Evolith schrieb:

Aber egal.

So egal ist das nicht, weil es die Kaufkraft beeinflusst.

Evolith schrieb:

Schon gar keine, die so viel Eigenkapital dabei haben um den Bankenpreis überbieten zu können.

Glaskugelwissen? Das Angebot von 35000€ gilt doch speziell von der Bank Eurer Eltern an die selbst für diese Immobilie?!
Bei jedem könnte es anders aussehen.

Evolith schrieb:

Wie würdet ihr jetzt weiter vorgehen?

Abwarten, weiterschauen, Plan B oder C…