भूमि खरीद अनुबंध में खरीदार की ओर से कौन-कौन से प्रावधान शामिल किए जाने चाहिए?

नमस्ते प्यारे समुदाय,

हम एक प्राइवेट व्यक्ति से ज़मीन खरीदने वाले हैं और सोच रहे हैं कि खरीदार के रूप में हम किन क्लॉजों को बिक्री अनुबंध में शामिल करें ताकि हम खुद को बेहतर तरीके से सुरक्षित कर सकें।

पृष्ठभूमि:
- हैम्बर्ग में हिन्टरलैंड बिल्डिंग
- ज़मीन 2 हम खरीद रहे हैं, ज़मीन 1 (आगे) के लिए विक्रेता पीछे हट रहा है
- ज़मीनें वास्तविक रूप से विभाजित हैं
- खंगाली सामग्री निकासी सेवा द्वारा जांच पहले ही आदेशित की गई है और परिणाम खरीद से पहले उपलब्ध होगा
- मिट्टी की रिपोर्ट खरीद से पहले की जाएगी
- विक्रेता आगे की ज़मीन (1) पर निर्माण प्रतिबंध और भूमि दायित्व (रास्ता और पाइपलाइन अधिकार) दर्ज कराने का इरादा रखता है

अनुबंध में निम्नलिखित शामिल होगा:
- निर्माण प्रतिबंध / भूमि दायित्व की आवश्यकता
- आगे की ज़मीन पर गैराज को तोड़ना। या क्या यह निर्माण प्रतिबंध/भूमि दायित्व के तहत पहले से कवर है? क्या इसके लिए कोई तारीख निर्धारित करनी होगी?

संभवत: चर्चा के लिए:
- रास्ते के चुनाव की गुणवत्ता / चयन और प्रवेश द्वार (सड़क) + कौन से हिस्सों के लिए रास्ते की लागत और प्रयासों को कौन वहन करेगा? कोई सुझाव?
- भवन पूर्व अनुमोदन के लिए सकारात्मक निर्णय (जो सामान्य निर्माण योग्यता को योजना के अनुसार सुरक्षित करता है)?
- आगे की ज़मीन के लिए पूर्व बिक्री अधिकार (यदि इसे कभी बेचना हो)
- क्या ऐसे समझौते हो सकते हैं, जहाँ हम पहले ज़मीन (1) पर गैराज (और संभवत: घर) के विध्वंस की लागत वहन करें और बदले में खरीद मूल्य कम किया जाए (जो संपत्ति कर बचाता है)। या क्या यह पहले से कर धोखाधड़ी में आता है?

क्या ऐसी शर्तें संभव और उपयोगी हैं? क्या आपके पास बिक्री अनुबंध के लिए कोई अन्य सुझाव हैं?

शुभकामनाएं!

सभी नियम संभव हैं, जिन पर आप विक्रेता के साथ मिलकर सहमति बनाते हैं। नोटरी को अपने सरकारी शुल्क के लिए आपको उचित सलाह देनी चाहिए - जो उसने अब तक शायद नहीं किया है, अगर मैं तुम्हारी पोस्ट पढ़ूं।
मांग और जमीन की गुणवत्ता के अनुसार हो सकता है कि आप केवल "जैसा देखा, वैसा खरीदा" का समझौता कर सकें। कम से कम 1.5 साल पहले तो ऐसा ही था।

1. लागत वहन: सामान्यतः वह व्यक्ति जो रास्ते का अधिकार रखता है, वह रास्ते की देखभाल का खर्च भी वहन करता है (देखें निर्माण कानून)।
2. सकारात्मक निर्माण पूर्व-अनुमति: यह व्यावसायिक क्षेत्र में उपयोग की जाती है। मैं विक्रेता के रूप में तभी मानूँगा जब खरीद अनुबंध में सुधार प्रमाणपत्र (Besserungsschein) शामिल हो। मतलब आप वास्तव में 120 वर्गमीटर बनाना चाहते हैं, लेकिन 160 वर्गमीटर की अनुमति मिल जाए। मैं विक्रेता के रूप में जमीन के बेहतर उपयोग में हिस्सा लेना चाहूंगा और खरीद मूल्य में बढ़ोतरी चाहता हूँ। इसके अलावा यह शर्त खरीद मूल्य भुगतान को लंबे समय तक रोक सकती है और विक्रेता के लिए अनिश्चितता पैदा करती है।
3. पूर्व-खरीद अधिकार: मैं विक्रेता के रूप में इसे नहीं स्वीकार करता, क्योंकि इससे बैंक के दृष्टिकोण से मेरे बाकी बचे जमीन की कीमत कम हो जाती है। यदि जमीन पहले से विक्रेता द्वारा वित्त पोषित है, तो बैंक की सहमति आवश्यक होगी या इसे बाद के ऋण के रूप में दर्ज किया जाएगा = यह आपके लिए संभावित रूप से बेकार होगा, क्योंकि जब जमानत वसूली होगी तो यह रद्द हो जाएगा।
4. डील की जा सकती है। कम खरीद मूल्य = कम संपत्ति कर। पर ध्यान रखना होगा कि इससे बैंक के लिए जमीन का मूल्य भी कम हो जाएगा। मैंने ऐसे निर्माणों/खरीदों को विफल होते देखा है (घर की कीमत रसोई, बिल्ट-इन अलमारियाँ, अन्य सामान आदि के कारण इतना कम कर दी गई कि बैंक ने वित्तपोषण नहीं किया)।

जैसा कहा गया है, नोटरी से बात करें। और यदि वह आपको घंटों सलाह देता है, तो खरीद अनुबंध की कीमत बढ़ेगी नहीं। लेकिन कम से कम आपके पास अच्छे नियम होंगे, जो कानूनी दृष्टि से सही होंगे।

सब कुछ जो इस बात का कारण बन सकता है कि आप योजना के अनुसार निर्माण नहीं कर पाएं, उसे अनुबंध में शामिल किया जाना चाहिए। एक विस्तृत निर्माण पूर्वअनुरोध मेरे यहां जरूर शामिल होगी। बाकी बिंदुओं को प्रयास किया जा सकता है, लेकिन उन्हें शर्त नहीं बनाया जाना चाहिए।

अनुभव से मैं सुझाव दूंगा कि Zufahrt को यथासंभव सटीक रूप से तय किया जाए, चौड़ाई, Bodenbelag, Instandhaltung, Tor, Beleuchtung, Klingel Briefkasten आदि। Abriss भी तारीख के साथ। Vorverkaufsrecht में मुझे कोई नुकसान नहीं दिखता, न आपके लिए (सिवाय लागत के) और न ही विक्रेता के लिए। इसका विक्रेता पर Beleihung पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता और यदि फिर भी Zwangsversteigerung हो जाए, तो आप अंतिम कीमत पर भी प्रवेश कर सकते हैं।

यह विक्रेता के संपार्जन पर कोई प्रभाव नहीं डालता है

केवल तब जब यह बाद में आता है। लेकिन तब यह अधिकार वाले के लिए लगभग बेकार होता है।

तुम्हारा पिछला थ्रेड हिन्टरलैंड बेबाऊंग के बारे में दुर्भाग्य से सूख गया है, जबकि कई सवाल अब भी अधूरे हैं। तुमने उन्हें कैसे हल किया? एक खास समस्या यह है और बनी रहेगी (तुम्हारे कार्यालय की थोड़ी आशावादी जानकारी के बावजूद), कि आगे की ज़मीन विभाजन के बाद बहुत सीमित रूप से ही बानी जा सकेगी।
साथ ही: मैंने इसे हवाई चित्र और कैदस्ट्रल में देखा है: तुम्हारे प्रोजेक्ट के लिए बस्ती में कोई मिसाल नहीं है। यह स्वाभाविक रूप से एक बड़ा जोखिम है। वास्तव में बस्ती में कुछ बहुत ही जंगली बेबाऊंग के उदाहरण हैं, जिन्हें मैंने कहीं और नहीं देखा है (जैसे पिछड़ते हुए आवासीय भवनों के साथ महत्वपूर्ण सीमा निर्माण, कई ज़मीनों पर दो घर आदि), लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि तुम भी मनमानी कर सकते हो।
वैसे भी, तुमने कुछ पहले के थ्रेड्स भी सूखने दिए हैं। उदाहरण के लिए, तुम अपनी परिवार से जिन ज़मीनों को खरीदना चाहते थे, उनका क्या हाल है?
मुझे लगता है कि हमेशा उचित और फोरम की भावना के अनुसार होता है, जब लोग बताते हैं कि उनके "प्रोजेक्ट्स" कैसे समाप्त हुए और क्यों।