सेवा चरण 1-4 आर्किटेक्ट के साथ, नई निर्माण मूल रूप से जनरल ठेकेदार के साथ सोचा गया था, लेकिन...

नमस्ते फोरम,

हम एक घर बनाना चाहते हैं...

हमने एक आर्किटेक्ट के साथ एक डिजाइन और अनुमोदन योजना बनाई है और नए निर्माण परियोजना के लिए अनुमोदन-मुक्ति प्राप्त कर ली है।

डिजाइन के साथ हम विभिन्न जनरल कॉन्ट्रैक्टरों के पास गए हैं और परामर्श लिया है और पहली लागत संकेत और निर्माण विवरण प्राप्त किए हैं। हालांकि, हमें ऐसा "महसूस" हो रहा है कि कोई भी हमारा घर बनाना नहीं चाहता। एक तो लागत संकेत 20% जोखिम/प्रबंध शुल्क से बहुत दूर हैं, दूसरी बात डिजाइन को "ऐसा नहीं किया जाता", "अरे, यह तो महंगा होगा" और "असली में इस प्रकार बनाया जाता है" के साथ खारिज कर दिया जाता है।
तो घर अधिकतर मानक है: 130 m2, कैल्कसैन्डस्टीन + क्लिंकर, एल-बंगलो सैटेल्डेच के साथ, कोई अर्ध-गर्भाशय/डोर नहीं, बिना तहखाने के, KfW-55, फर्नहीट।

अंत में हमें एक घर ऑफर किया जाता है, जो उनके मानक घरों से सबसे अधिक मेल खाता है, लेकिन लगभग 50% कम गणना की गई लागत से। इसके अलावा, निर्माण विवरण में औसत दर्जे के सुविधाएँ हैं, जिन्हें बदला जा सकता है, लेकिन निश्चित रूप से फिर से सही लागत आएगी।

संक्षेप में, अब तक मुझे किसी जनरल कॉन्ट्रैक्टर पर पूरा भरोसा नहीं हो पाया है।

अब हमारे पास समय है - हम 2022 में निर्माण शुरू करना चाहते हैं - और पर्याप्त स्वकीय पूंजी है ताकि एक बंद रोहबाउ (सभी कुछ छोड़कर घर की तकनीक: हीटिंग, इलेक्ट्रिक, फ्लोरिंग, सैनीटरी, भीतरी दरवाज़े, भीतरी दीवार की सतह) पूरा किया जा सके।

विचार यह है कि एक निर्माण अभियंता या अन्य आर्किटेक्ट के साथ स्थानीय स्तर पर (हम वर्तमान आवास स्थान से दूर निर्माण कर रहे हैं) इस घर को व्यक्तिगत अनुबंध के साथ बनाया जाए।

[*]क्या यह उचित होगा कि डिजाइनर से ही निष्पादन योजना बनवाई जाए या यह नया निर्माण अभियंता/स्थानीय आर्किटेक्ट को ही करना चाहिए? जो बाद में निविदा और निर्माण निरीक्षण भी करे।
[*]क्या संभवतः हमें निर्माण वित्तपोषण में समस्या होगी, अगर हमारे पास पहले से रोहबाउ हो और हमें उसे पूरा करने के लिए ऋण लेना पड़े?
[*]क्या बेहतर होगा कि विशेष निष्पादन योजना को व्यापार के साथ ही आउटसोर्स किया जाए (विद्युत इंजीनियर, सैनीटरी, हीटिंग) या इसे निविदा से पहले तैयार किया जाए?

क्या और भी कोई बातें हैं जिनका ध्यान रखना चाहिए, आप लोग इस प्रक्रिया के बारे में सामान्य तौर पर क्या सोचते हैं?

बहुत धन्यवाद।

ड्राफ्ट के साथ हम विभिन्न जनरल ठेकेदारों के पास गए [...] दूसरी ओर ड्राफ्ट को "ऐसा नहीं किया जाता", "अरे, यह तो महंगा पड़ जाएगा" और "असल में इसे इस तरह बनाया जाता है" कहकर टाल दिया जाता है।

खैर, पूरी तरह बिना चित्र के मैं भी ;-) इसे सही से आंकलन नहीं कर सकता। लेकिन हाँ, जब मैं "साम्राज्य के नए कपड़े" के बारे में सोचता हूँ: एक अदृश्य घर भी काफी महंगा हो सकता है :)

क्या यह उपयुक्त है कि ड्राफ्ट बनाने वाला ही निष्पादन योजना बनाए या यह कार्य नया साइट पर मौजूद बिल्डिंग इंजीनियर/आर्किटेक्ट करे? जो कि फिर निविदा और निर्माण निरीक्षण भी करेगा।

अगर यह कोई जल्दी की अप्रैल फूल की चुटकुला नहीं है, तो मुझे आश्चर्य है कि आप इस प्रश्न को कब पूछ रहे हैं: उत्तर के आधार पर - और मेरा स्पष्ट उत्तर है: "हाँ!" - तो यह निरर्थक है कि पहले ड्राफ्ट और अनुमोदन योजना "निर्माण स्थल से दूर" बनायी गई हो। ड्राफ्ट योजना, निष्पादन योजना और निर्माण प्रबंधन एक ही हाथ (योजना बनाने वाले) के अंतर्गत होना चाहिए - अन्यथा एक स्वतंत्र आर्किटेक्ट की 80% अधिक मूल्यवानता एक जनरल ठेकेदार के निर्देश मानने वाले के सामने समाप्त हो जाती है। इस प्रकार "फीस की बर्बादी"।

अब हमारे पास समय है - हम 2022 में निर्माण शुरू करना चाहते हैं - और पर्याप्त स्व-पूंजी है ताकि एक बंद कच्चा ढांचा (अर्थात् सभी चीजें सिवाय गृह तकनीक: हीटिंग, बिजली, फर्श, शौचालय, भीतरी दरवाज़े, भीतरी दीवार की सजावट) पूरा किया जा सके।
अब विचार यह है कि साइट पर एक बिल्डिंग इंजीनियर या अन्य आर्किटेक्ट के साथ (हम वर्तमान निवास से दूर निर्माण कर रहे हैं) घर को अलग-अलग ठेके देकर बनाएं।

ठीक है, कोई और सवाल नहीं, सम्मानित महोदय। सिर्फ एक मौसमरोधी कच्चे ढांचे के निर्माण का आदेश और जनरल ठेकेदारों की अस्वीकारताएँ: इसका एक कारण संबंध हो सकता है - बिल्कुल वैसे ही जैसे "लगभग सब गलत किया" और "घोड़े को उल्टा कसे" के बीच (जैसा कहा गया, अगर यह अप्रैल फूल का मजाक नहीं है)। बेहतर होता कि निविदा जारी करने वाला और निर्माण निरीक्षण करने वाला आर्किटेक्ट ही योजनाकार भी होता - वैसे वित्तीय स्पष्टता के बाद:

क्या हमें निर्माण वित्तपोषण में समस्या हो सकती है अगर हमारे पास पहले से ही एक कच्चा ढांचा है और हमें उसे पूरा करने के लिए ऋण लेना पड़े?

मैं [Abwehrangeboten] को नहीं समझता - क्या [GU] बस नहीं कह सकता "कोई मन नहीं, समय नहीं, इच्छा नहीं"?

मैं सोच सकता हूँ, कि GU उदाहरण के लिए हिसाब लगाता है।
Haus mit allen Gewerken 400T€, Marge 80T€,
Rohbau geschlossen 220T€ + 80T€, ergibt ein Angebot von 300T€,
मान लो (और वह अपनी कमाई करता है) या छोड़ दो

मैं बचाव प्रस्तावों की बात समझ नहीं पा रहा हूँ - क्या मुख्य ठेकेदार बस इतना नहीं कह सकता "मन नहीं है, समय नहीं है, इच्छा नहीं है"?

उसके पास तो और भी कम मन होगा, एक ऐसे व्यक्ति को जो कोई कमाई का काम नहीं है, धैर्यपूर्वक समझाने का कि वह इससे अपनी आजीविका नहीं चलाता। तब एक ऐसा दाम होना चाहिए जो खुद में ही पर्याप्त हो।

हैलो फोरम,

मांगे गए GU को पूरे घर सहित तकनीकी उपकरणों आदि के साथ प्रदान करना चाहिए।

इंडिविजुअल असाइनमेंट का विचार तब आया जब ये ऑफर पहले से अनुमानित लागत से काफी दूर थे - यह निश्चित रूप से मार्केट रियलिटी और BKI आधारित अनुमान के बीच विकृतियों के कारण हो सकता है। लेकिन अजीब बात थी इनरक्षात्मक और रक्षात्मक बयानों की, जिनमें से कुछ में रचनात्मक सुझाव भी नहीं थे।

मैं मानता हूँ कि ये कंपनियाँ वर्तमान में अपने होम प्रोग्राम्स के साथ बहुत अच्छी तरह से काम कर रही हैं और बाहरी डिज़ाइनों को अनावश्यक जोखिम मानती हैं और उसी के अनुसार मूल्य निर्धारण करती हैं। शायद हमने केवल एक अनहोनी प्रदाता चयन किया है।

इसलिए सवाल है कि क्या इस स्थिति में कोई दूसरा, संभवतः बेहतर रास्ता हो सकता है।

मैं एक संपर्क/संविदाकर्ता (GU) को पूरी परियोजना के लिए खो देता हूँ, दूसरी ओर शायद परिणाम पर अधिक प्रभावशाली विकल्प प्राप्त करता हूँ, बिना किसी एक पक्ष को (लेकिन बुरा महसूस करते हुए) लगभग सभी वित्तीय संसाधन उपलब्ध कराए। जैसा कि लिखा है, मेरी अनुमान के अनुसार अभी भी पर्याप्त समय और स्वामित्व पूंजी है, ताकि महत्वपूर्ण चरणों को धीरे-धीरे पूरा किया जा सके।

धन्यवाद।