जोखिम वित्तपोषण संबंधी निर्माण बचत ऋण के आवंटन के समय के बारे में?

हम धीरे-धीरे पूरी तरह उलझन में हैं - निश्चित रूप से यहाँ अनुभवी लोग मदद कर सकते हैं समझने में, इससे पहले कि हम बिना मतलब के और अधिक अटकलें लगाएँ, क्योंकि बैंक के माध्यम से हम इसे शुक्रवार शाम तक शायद नहीं सुलझा पाएंगे।

हम इंटरहायप और दो क्षेत्रीय बैंकों के पास गए थे।

दोनों बैंकों ने हमें फाइनेंस की खातिर ऐसा एक कॉम्बिनेशन लोन ऑफर किया था, यानि एक "सामान्य" वार्षिकी ऋण जो एक भवन बचत अनुबंध से जुड़ा हो। शर्तें आमतौर पर हमारे लिए अच्छी थीं।

लेकिन, आज हमारे दिमाग में यह शंका आई है और अब हम अनिश्चित हैं: क्या भवन बचत अनुबंध के संदर्भ में यह जोखिम है कि बैंक द्वारा किश्तों के भुगतान की मांग और ऋण की वास्तविक धनराशि रिलीज के बीच समय का अंतर हो सकता है? क्या कोई समझता है मेरा क्या मतलब है? एक परिचित ने कहा कि उसे यह भवन वित्तपोषण का विकल्प बहुत असुरक्षित लगता है, क्योंकि यह अस्पष्ट है कि पात्रता पूर्ण होने पर भी वास्तव में ऋण कब मिलेगा, वह बहुत लंबा समय भी लग सकता है, और उस समय तक भी बैंक की किश्तें चुकानी होंगी?

इस समस्या की ओर दोनों बैंक सलाहकारों ने हमें ध्यान नहीं दिलाया। यह बिल्कुल भी विषय नहीं था, और हमें यह जोखिम स्पष्ट नहीं था। अब मुझे पता नहीं कि हम शायद पूरी तरह अनजान हैं और यह जोखिम सामान्यतः ज्ञात है इसलिए अलग से उल्लेख नहीं किया गया, या यह कोई गलतफहमी है।

बैंक खुद हमें यह भवन बचत अनुबंध प्रदान करती है, इसलिए उसे ऐसे जोखिम पैदा करने में कोई दिलचस्पी नहीं होनी चाहिए?

आपको निर्माण बचतकर्ता के आवंटन समय को सुनिश्चित कराना चाहिए या आपको एक अनुबंध प्रावधान चाहिए, कि वार्षिक किश्त ऋण की शर्तें तब तक लागू रहें जब तक निर्माण बचतकर्ता आवंटन के योग्य न हो।
निर्माण बचतकर्ता का आवंटन अंततः इस बात पर भी निर्भर करता है कि कितने निर्माण बचतकर्ता वास्तव में निर्माण बचत ऋण का उपयोग करते हैं। यह मानते हुए कि ब्याज दरें बढ़ेंगी और ऐसा होगा, तो शायद कई लोग ऐसा करेंगे (उदाहरण के लिए वर्तमान स्थिति के विपरीत)। इसलिए आवंटन 10 वर्ष जैसे समय में (स्पष्ट रूप से) विलंबित हो सकता है।
इसलिए ऐसे प्रावधान स्वीकार न करें जिनमें निश्चित समय शामिल हो, अन्यथा विकल्प एक (महंगा) अंतरिम वित्तपोषण या अन्य अनुकरणीय वित्तपोषण होगा, बिना निर्माण बचतकर्ता को ध्यान में रखे। यदि बैंक वार्षिक किश्त ऋण और निर्माण बचतकर्ता को जोड़ना चाहता है, तो कृपया इसे आपके नुकसान के लिए न होने दें।

ह्म...

हम वित्तपोषण में एक आवंटन-योग्य [Bausparvertrag] श्वाबिशएच का अपने पूंजी के रूप में भी शामिल करेंगे। लेकिन हम उस ऋण का उपयोग नहीं करेंगे, क्योंकि बैंक ब्याज दरें उस समय निर्धारित [Bausparvertrag] के ब्याज से बेहतर हैं। जिस पत्र में हमें अभी [SH] से मिला था, उसमें लिखा था - और शायद यह ही उस समस्या की मुख्य वजह है - कि [Bausparvertrag] तीन महीने में आवंटित हो सकता है, लेकिन एक निश्चित समय नहीं बताया जा सकता, ऐसा [Bauspargesetz] का नियम है। अब हमारे मामले में हमें ऋण नहीं चाहिए, केवल संचित राशि चाहिए। लेकिन अगर हमें अब financiamento पूरा करने के लिए ऋण की ज़रूरत होती, तो क्या यह समस्या कुछ और ही होती? क्या इतने सारे इच्छुक लोगों के बीच कोई विक्रेता इतनी लंबी अवधि तक वित्तपोषण की पुष्टि का इंतजार करेगा?! तब हमें महंगे मध्यवर्ती वित्तपोषण पर निर्भर होना पड़ेगा?!

सच कहें तो हमें [Bausparen] की यह समस्या स्पष्ट नहीं थी। ठीक है, यह अनुबंध कई साल पहले मेरे दादा जी ने हमारे लिए बनाया था और उस समय हमें इसकी शर्तें, जो कि एक उपहार थी, ठीक से समझ में नहीं आई थीं।

लेकिन क्या किसी बैंक को इस संभावित समस्या के बारे में, जो महंगे मध्यवर्ती वित्तपोषण की हो सकती है, सलाह के दौरान सूचित करना चाहिए?

कितनी संभावना है कि बैंक हमें अनुबंध रूप में आवंटन के एक निश्चित समय का गारंटी देगा?

बैंक को बाउस्पार अनुबंध के आवंटन के लिए कोई निश्चित समय तय करने का वादा नहीं करना चाहिए। यह बाउस्पार अनुबंध की प्रकृति है कि आवंटन थोड़ा (थोड़ा) विलंबित हो सकता है। बचत चरण के दौरान आप तथाकथित "मूल्यांकन अंक" जमा करते हैं (यहां समय और बचत की दर कारक माने जाते हैं)। लेकिन अगर बाउस्पार काशे के पास एक साथ बहुत सारे सेवक हैं - यानी कि जल्दी कल्पना की तुलना में अधिक - तो उसे आवंटन को संभवतः विलंबित करने का विकल्प होना चाहिए। बाउस्पार काशे को बहुत सावधानी से गणना करनी होती है, क्योंकि उनके पास हमेशा दोनों पक्ष एक साथ होते हैं - वे ग्राहक जो अपने अनुबंध की बचत चरण में हैं और वे ऋण ग्राहक भी।

व्यवहार से कहा जाए, तो मैं कह सकता हूँ, कि पूर्व-वित्तपोषण मॉडलों में आवंटन सामान्यतः समय पर होता है। "सामान्यतः" = स्पष्ट है, अपवाद हो सकते हैं। लेकिन वे भी ठीक वही हैं: अपवाद। कोई भी इसे आपको गारंटी नहीं देगा, और बैंक को भी देना नहीं चाहिए।

मैं आपकी जगह पर गणितीय रूप से इसे देखता, और पूरे बाउस्पार अनुबंध-पूर्व-वित्तपोषण मॉडल की ब्याज भुगतान को एक सामान्य एन्युइटी ऋण के साथ तुलना करता (उचित ब्याज अवधि और उसके बाद ऐतिहासिक ब्याज दरों पर आधारित निम्न ब्याज दरों के साथ)। कुछ संयोजन होते हैं, जहां बाउस्पार अनुबंध-पूर्व-वित्तपोषण आगे होता है, लेकिन अक्सर एन्युइटी ऋण होता है। मेरी दृष्टि से, ऐसा बाउस्पार अनुबंध-पूर्व-वित्तपोषण करना ठीक है (इसमें पूर्ण ब्याज सुरक्षा और बाद की ऋण चरण में असीमित विशेष भुगतान अधिकार जैसे फायदे भी होते हैं), लेकिन पूरी वित्तपोषण के लिए नहीं, सिर्फ एक हिस्से के लिए। अधिकांश मामलों में, मुख्य भाग सामान्य एन्युइटी ऋण के माध्यम से लेना समझदारी होती है।

हमें इंटरहाइप से एक अन्य बैंक का शुद्ध वार्षिक किश्त ऋण (Annuitäten Darlehen) सम्बन्धी एक प्रस्ताव भी मिला था और कुल मिलाकर वह ब्याज लॉक-इन अवधि के दौरान लगभग 8000 यूरो सस्ता था - जो कि महीनों के हिसाब से वास्तव में महसूस नहीं किया जा सकता है। और, यह अधिकतर एक सामान्य विचार था: जीवन में हमेशा ऐसी परिस्थितियाँ उत्पन्न हो सकती हैं जब आप संकट में पड़ जाएं, भले ही वित्तपोषण सुरक्षित और सोच-समझ कर बनाया गया हो। यहाँ हमारा यह प्रभाव था कि ऐसी परिस्थितियों में स्थानीय बचत बैंक (Sparkasse) के पास सीधे संपर्क व्यक्ति के साथ होना शायद बेहतर होता है बजाय बहुत सस्ते प्रस्तावों के, जहाँ आप केवल किसी फोन हॉटलाइन कर्मचारी से ही जुड़ पाते हैं। मुझे यकीन नहीं है कि सबसे सस्ता प्रस्ताव हमेशा सबसे आदर्श होता है जब अप्रत्याशित स्थितियाँ उत्पन्न होती हैं... - लेकिन मूल रूप से इस समय एक शुद्ध वार्षिक किश्त ऋण वित्तीय रूप से सबसे सस्ता होगा, हाँ।

व्यवहार से कितनी हद तक सुनिश्चित किया जा सकता है कि ऐसे भवन सहेजने वाले प्रारंभिक वित्तपोषण मॉडलों (Bausparer Vorfinanzierungsmodellen) में आवंटन समय पर होता है? यह कैसे स्थापित होता है?

हम इस उत्पाद को एक तरह से एक संयुक्त उत्पाद (Kombi Produkt) के रूप में एक ही स्रोत से खरीदना चाहेंगे, अगर ऐसा कहा जाए, और मेरे पति का तर्क है कि यह हो नहीं सकता कि बैंक, जिसने हमें इसे एक सुरक्षित वित्तपोषण मॉडल के रूप में बेचा, 10 वर्षों后 कहे कि माफ़ कीजिए, अब आपको ऋण नहीं मिलेगा, हमें अभी पैसे चाहिए और देखिए, कौन आपको अब वित्तपोषण करता है?

हमारी एक अन्य सोच यह है कि बैंक की ओर से सलाह के समय इस सैद्धांतिक और संभवतः व्यावहारिक जोखिम का कोई जिक्र क्यों नहीं किया गया? क्या आप सोचते हैं कि इसे अनजाने में भुला दिया गया या जान-बूझकर नहीं बताया गया या वे इसे जोखिम के रूप में नहीं देखते क्योंकि आवंटन समय पर होता है?

चलो इसे ऐसे कहते हैं: यह लगभग ऐसा ही होगा जैसे कार विक्रेता आपको हर दूसरे वाक्य में बताता रहे कि एयरबैग कितनी तेजी से खुलते हैं या सड़क दुर्घटना में हर महीने कितने लोग मरते हैं। हाँ, जोखिम मौजूद है, लेकिन एक तो ग्राहक इसे जरूरी नहीं सुनना चाहता, और दूसरे, इसकी संभावना वास्तव में बहुत कम होती है।

यह तुम्हारे दूसरे सवाल का भी जवाब देता है। मैं अब कई, कई वर्षों से बैंकिंग क्षेत्र में हूँ, ज्यादातर फाइनेंसिंग सेक्टर में। और हाँ, मैंने देखा है कि जब किसी भवन बचत योजना के तहत अग्रिम वित्त पोषण होता है, तो बाद में बचत बैंक ने ऋण को अस्वीकार कर दिया। लेकिन a.) यह बिल्कुल असाधारण मामला था और b.) यह निर्णय अक्सर ग्राहकों की समस्याओं पर आधारित था - जैसे बीच में आयी नकारात्मक क्रेडिट रिपोर्ट या एक पूरी तरह से नष्ट घर, जिसकी कोई कीमत नहीं थी और इसलिए उसे बंधक के रूप में स्वीकार नहीं किया जा सका। सामान्य, औसत वित्त पोषण में ऐसी अस्वीकृति नहीं होती। हालांकि कोई तुम्हें इसकी गारंटी नहीं दे सकता, यह स्पष्ट है।

और हाँ, बैंक में सहज महसूस करना बहुत महत्वपूर्ण है। यदि आपके पास एक अच्छा प्रस्ताव है, जिसमें गंभीर स्थिति में भी बातचीत की जा सकती है, तो बहुत अच्छा। अन्यथा, सुरक्षा उपाय जैसे ऋण चुकौती दर परिवर्तन के अधिकार शामिल कराओ, ताकि आप जरूरत पड़ने पर मासिक किस्त समायोजित कर सको (एक वार्षिकी ऋण के मामले में)।