रियल एस्टेट फाइनेंसिंग संभव? लगभग कोई स्व-पूंजी नहीं, बर्लिन क्षेत्र

21/12/2020 06:52:35

क्या तुम बैंक में आईटी कर्मी नहीं थे, या मैंने गलत याद किया था? अगर तुम 20+ सालों से रियल एस्टेट क्षेत्र में काम कर रहे होते, तो कम से कम पास की स्विट्जरलैंड के बारे में तो सुना होता - लेकिन वह भी 30 साल पहले की बात है। हम स्पेन को छोड़ देते हैं। स्विट्जरलैंड में बहुत दिलचस्प सहायक कारक थे - कम ब्याज दरें, ऋणों की उदार वितरण, अत्यधिक मुद्रा प्रसार, बड़ी मात्रा में प्रवास और यह भावना कि रियल एस्टेट और ज़मीन सुरक्षित निवेश हैं। यह 1980 के दशक में कीमतों के धीरे-धीरे दोगुने होने का कारण बना। यह सब कुछ बहुत परिचित लगता है।

What goes up, must come down - बारोन म्यूंशहौज़ेन को छोड़कर। सवाल केवल यह है कि कौन सा कारकों का मिश्रण बदलाव की शुरुआत करेगा..

स्विट्जरलैंड जर्मनी नहीं है या मैंने कुछ छूटा है? हम यहाँ जर्मनी में रहते हैं और यह एक जर्मन मंच है। अन्यथा तुम सीधे तौर पर तुलना के लिए अमेरिका को ले सकते हो। या दुबई को। या इंडोनेशिया :) हाँ और मुझे पता है कि स्विट्जरलैंड में परिवर्ती ऋणों के साथ क्या हुआ था। लेकिन यह अच्छा जर्मन निर्माण निश्चित ब्याज दरों और स्वस्थ इक्विटी अनुपात पर आधारित है जब बैंक इसे चाहती है।

मैंने पिछले 20+ वर्षों में जर्मनी में अब भी कोई बुलबुला नहीं देखा है, बल्कि बढ़ती कीमतें हैं। जो लगातार बढ़ती आर्थिक ताकत और मजबूत श्रम बाजार के कारण है। यहां तक कि वित्तीय बाजार संकट या अब कोरोना ने भी कीमतों के गिरने का कारण नहीं बने।

अगर कोई अब निवेश करना चाहता है तो गलत नहीं है। जो प्रतीक्षा करना चाहता है भी ठीक है। सही या गलत कोई चीज़ नहीं है।

21/12/2020 13:03:08

आप सभी की सारी विचारधाराओं और सुझावों के लिए धन्यवाद! मैं अब यह समझता हूँ कि हमें अपनी स्व-पूंजी बढ़ानी चाहिए और साथ ही अधिकतम 550,000€ तक के उपयुक्त अचल संपत्तियों की तलाश करनी चाहिए। हम वित्तीय रूप से खुद को अधिक बोझिल बनाना नहीं चाहते।

मेरी खोज में मैं बार-बार Allkauf Haus, Massa Haus, Schwabenhaus जैसी तैयार मकान बनाने वाली कंपनियों के ऑफर देखता हूँ, जिनमें ऐसी पेशकशें होती हैं जिनमें जमीन पहले से ही उपलब्ध होती है और आप उस कंपनी के साथ तैयार मकान बना सकते हैं। पहली नजर में ये ऑफर काफ़ी किफायती लगते हैं क्योंकि जमीन भी ऑफर में शामिल होती है। हालांकि, सामान्य शर्तों में अक्सर लिखा रहता है कि नोटरी, संपत्ति कर, निर्माण के अतिरिक्त खर्च, तथा पेंटिंग और फ्लोरिंग कार्य शामिल नहीं हैं। यह शुरू में कोई बड़ी बात नहीं है, इसलिए आपको कम भुगतान करना पड़ता है। आप इन ऑफरों के बारे में क्या सोचते हैं? क्या इसमें और कोई छिपे हुए खर्च होंगे? और बाकी शेष खर्चों के लिए हमें कितनी राशि का अनुमान लगाना चाहिए?

21/12/2020 13:36:59

आप सभी की सारी रायों और टिप्पणियों के लिए धन्यवाद! मैं अब यह लेता हूँ कि हमें अपनी स्व-पूँजी बढ़ानी चाहिए और साथ ही उपयुक्त संपत्तियों की तलाश करनी चाहिए, अधिकतम 550,000€ तक। हम वित्तीय रूप से अधिभारित होना पसंद नहीं करते।

मेरी खोज में मैं बार-बार Fertighaus कंपनियों जैसे Allkauf Haus, massa haus, schwabenhaus इत्यादि के ऑफ़र देखता हूँ, जिनमें जमीन पहले से ही उपलब्ध होती है और आप संबंधित कंपनी के साथ एक Fertighaus बना सकते हैं। पहली नजर में ये ऑफ़र कीमत के मामले में काफी आकर्षक लगते हैं क्योंकि जमीन पहले से ही ऑफ़र में शामिल होती है। हालांकि, छोटी मुद्राओं में अक्सर लिखा होता है कि नोटरी, भू-अधिग्रहण कर, निर्माण सहायक खर्चों, साथ ही पेंटिंग और फर्श की कार्यवाही शामिल नहीं है। यह पहली बार में कोई बड़ी बात नहीं है, क्योंकि इसके लिए आप कम पैसे देते हैं। आप इन ऑफ़रों के बारे में क्या सोचते हैं? क्या इसमें और भी छिपे हुए खर्च होते हैं? और बाकी पोस्टीों के लिए हमें कितना अतिरिक्त बजट रखना चाहिए?

मैं इसके बारे में केवल इतना कह सकता हूँ कि कोई कंपनी मुफ्त कुछ नहीं देती और निश्चित रूप से कोई पैसा/लाभ मुफ्त में नहीं होता!

हमने भी इंटरनेट पर ऐसे ऑफ़र देने वाली Fertighaus कंपनियों के साथ दो बार बातचीत की है।

एक कंपनी में इलाके की जमीन की बिक्री में एक दलाल भी शामिल था और हमें उसे खरीद मूल्य का 5.95% भी देना था, लेकिन यह बात बाद में बातचीत में बताई गई थी। इसके अलावा ऐसे कई कई मामले थे जिनके बारे में हम जैसे शौकिया लोग सोच भी नहीं सकते थे। जब हमने उन ऑफ़रों पर बात की तो हमलोगों ने पाया कि उसमें जितना शामिल था, उससे कहीं अधिक चीजें छूटी हुई थीं।

ऐसे मामलों में मैं निश्चित रूप से किसी ऐसे व्यक्ति को साथ ले जाऊँगा जिसे पता हो कि एक निर्माण सेवा विवरण में कम से कम क्या-क्या होना चाहिए।

हमारे निष्कर्ष यह था कि हम अब ऐसे ऑफ़रों पर ध्यान नहीं देंगे।

21/12/2020 17:34:10

यह सस्ता नहीं है।
सब कुछ जोड़ा जाता है, जमीन (वास्तविक कीमत, यदि जमीन मौजूद हो), घर बाहरी तौर पर घर कंपनी द्वारा, निर्माण से जुड़ी अन्य लागतें और मिट्टी के कार्य निर्माणकर्ता द्वारा और उन्नयन (फोटो में अतिरिक्त कीमतें और विशेष सेवाएं दिखती हैं)।

21/12/2020 19:12:21

मेरी खोज के दौरान मैं बार-बार Fertighaus कंपनियों जैसे Allkauf Haus, massa haus, schwabenhaus आदि के ऑफ़र देखता हूँ, जिनमें भूखंड पहले से उपलब्ध होता है और उसके साथ उस कंपनी से एक Fertighaus बनाया जा सकता है। पहली नजर में ये ऑफ़र कीमत के लिहाज से काफी आकर्षक लगते हैं, क्योंकि भूखंड ऑफ़र में शामिल होता है। लेकिन अक्सर जुर्माना नियमों में लिखा होता है कि नोटरी, संपत्ति कर, निर्माण से जुड़े अन्य खर्चे, साथ ही पेंटर और फर्श लगाने का काम शामिल नहीं है। यह पहली बार में कोई बड़ी समस्या नहीं है, क्योंकि इससे कीमत कम होती है। आप इन ऑफ़रों के बारे में क्या सोचते हैं? क्या इसमें और भी छुपे हुए खर्च हो सकते हैं? और बाकी खर्चों के लिए हमें कितना बजट रखना चाहिए?

संपत्ति संबंधी अतिरिक्त खर्च, शुल्क आदि कभी शामिल नहीं होते हैं और जो कुछ भी आप घर में अलग या थोड़ा बेहतर चाहते हैं, उसके लिए सीधे कुछ सौ या हजार रुपये अतिरिक्त देने पड़ते हैं। यह सबसे छोटी-छोटी बातों से शुरू होता है। फिर आप योजना बैठक में सलाहकार/बिक्री प्रतिनिधि के साथ बैठते हैं और ऑफ़र की कीमत मिनट दर मिनट बढ़ती जाती है। जब आप 1-2 दिन बाद ईमेल में लिखित ऑफ़र खोलते हैं, तो अधिक प्रतिस्पर्धी कीमत का कोई सवाल ही नहीं रहता।

जिन भूखंडों का संबंध इनके साथ होता है, वे आमतौर पर खास तौर पर अच्छे नहीं होते, बल्कि वे वही होते हैं जो अंत में बच गए (ढाल वाली जगह, अनुचित कटाई, उत्तर की ओर की ओर, मुख्य सड़क के सीधे पास आदि)।

आप बताई गई कंपनियों के साथ घर बना सकते हैं, लेकिन वहां वास्तव में सुपर डील नहीं मिलती है।

21/12/2020 19:20:07

मेरी तलाश में मुझे बार-बार Fertighaus कंपनियों जैसे Allkauf Haus, massa haus, schwabenhaus आदि के ऑफर मिलते हैं, जिनमें एक प्लॉट पहले से मौजूद होता है और आप उसी कंपनी के साथ एक Fertighaus बना सकते हैं।

एक Lageplan के लिए पूछें। ये Grundstück वाकई में मौजूद नहीं होते, ये सिर्फ काल्पनिक Grundstück होते हैं ताकि सब कुछ पूरा लगे। यहाँ नजदीक मैं लगभग 15 Allkauf Haus और 10 Massa Haus के घर बना सकता हूँ, साथ ही 20 बार Queenhaus, कभी-कभी एक ही Baugebiet में, जिससे मुझे पता है कि सभी Grundstück पहले ही आवंटित हो चुके हैं। Gemeinden सामान्यतः Baufirmen के लिए Grundstück रिजर्व नहीं करते हैं।

और सावधान रहें अगर कोई दावा करता है कि उसके पास Grundstück है। उससे इसके प्रमाण माँगें। और अगर वाकई में किसी के पास Grundstück है, तो Grunderwerbsteuer को पूरे पैकेज पर शामिल करना न भूलें, वरना आप Bauträger के साथ होंगे।

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