स्वयं के पूंजी की गणना के बारे में प्रश्न / खरीद से संबंधित अतिरिक्त लागत का आकलन

मैं ईमानदारी से नहीं समझता कि इसका हमारे हालात से क्या लेना-देना है। दादी हमें यह जमीन गिफ्ट करेंगी ताकि हम उस पर निर्माण कर सकें। मुझे नहीं पता कि इसका टैक्स बचाने या इससे जुड़ी किसी बात से क्या संबंध है। जहां तक मुझे पता है, यह शायद गैरकानूनी नहीं है, क्यों होगा भी। संपत्ति का उत्तराधिकार देना तो पूरी तरह सामान्य बात है। अगर गिफ्ट टैक्स या ऐसी कोई फीस लगेगी, तो हम उसे चुकाएंगे। लेकिन अगर अंत में सारी सोच-विचार के बाद यह पता चलता है कि यह जमीन महंगी पड़ेगी, तो हम इसे छोड़ देंगे। क्योंकि इसकी जगह की वजह से हमें कुछ समझौता करना पड़ेगा, जो केवल पैसे और ब्याज बचत से ही संतुलित हो पाएगा। अगर यह सब टैक्स या किसी अन्य कारण से बहुत महंगा हो जाता है, तो इसका कोई मतलब नहीं रहेगा, तब हम कभी शहर में कुछ खरीद सकते हैं।

क्या कोई मेरी प्रारंभिक सवालों पर कुछ और कह सकता है?

कि रिश्तेदारी का दर्जा भी भूमि अधिग्रहण कर पर कर निर्धारण में महत्वपूर्ण होता है, यह मुझे पता नहीं था। धन्यवाद इस सूचना के लिए।

दान के मामले में भूमि अधिग्रहण कर अधिनियम की धारा 3 संख्या 2 के तहत एवं बिक्री के मामले में भूमि अधिग्रहण कर अधिनियम की धारा 3 संख्या 6 के तहत भूमि अधिग्रहण कर से छूट।

1. सामान्य तौर पर ज़मीन खरीदते समय अतिरिक्त खरीद प्रतिबंध लागतें भी लगती हैं, जो आमतौर पर खरीद मूल्य के प्रतिशत के हिसाब से होती हैं। लेकिन अगर यह एक उपहार (गिफ्ट) हो तो क्या होगा? तब क़ब्ज़ा कार्यालय और नोटरी को क्या मिलता है? दलाल का शुल्क तो नहीं होगा। तब भूस्वामित्व कर (Grunderwerbsteuer) कैसे निकाला जाएगा?

2. घर के निर्माण के लिए वित्तपोषण में हम अतिरिक्त खरीद लागतों के लिए अपने स्वयं के पूंजी का उपयोग कर पाएंगे। पर अधिक नहीं। पर मुझे ठीक से पता नहीं कि अतिरिक्त खरीद लागतें कितनी आएंगी? दलाल और क़ब्ज़ा पंजीकरण (Grundbucheintragung) तो नहीं होंगे। क्या नोटरी और भूस्वामित्व कर फिर भी आएंगे? घर की कीमत लगभग 230,000€ से 250,000€ होगी (छोटा बंगला बिना तहखाने और अतिरिक्त सुविधाओं के)।

फिर भी गिफ्ट के माध्यम से स्थानांतरण और बंधक पंजीकरण के लिए नोटरी शुल्क और क़ब्ज़ा कार्यालय के शुल्क लगेंगे। जैसा पहले लिखा गया था, भूस्वामित्व कर मुक्त होगा।

3. मान लेते हैं कि हमारे पास अतिरिक्त खरीद लागतों के लिए लगभग 30,000€ नकद उपलब्ध है और स्वयं की पूंजी (Eigenkapital) 40,000€ (या 90,000€? बैंक यहाँ कितना मानती है? कम ज़मीन का मान या असली बाजार मूल्य?), तो यह स्वयं पूंजी कैसे गिनी जाएगी? यह नकद नहीं है, सिर्फ बैंक के लिए एक सुरक्षा होगी। क्या इस स्वयं पूंजी के प्रकार से ऋण मूल्य (Beleihungswert) बदलता है? क्या इससे ब्याज दर बेहतर मिलने की उम्मीद हो सकती है? या फिर भी हमें पूरी फाइनेंसिंग करनी होगी?

बैंक से पूछना होगा कि वे ज़मीन को किस मूल्य पर मानती है। संभवतः 40 से 90 हज़ार यूरो के बीच कुछ। ज़मीन को भी वही माना जाएगा जो नकद के रूप में लगाया जाता है, उसे स्वयं पूंजी माना जाएगा।

मेरा दिमाग इस पर उलझा हुआ है और इंटरनेट पर ज्यादातर सामान्य बातें ही मिलती हैं। हम अभी मोटे तौर पर हिसाब लगाते हैं। कम से कम मैं जानना चाहता हूँ कि हमें तब तक लगभग कितना बचा लेना चाहिए। पहले से ही धन्यवाद!

इस थ्रेड को देखो:



मुझे लगता है, तुम्हें ज्यादा अलग से हिसाब लगाने की जरूरत नहीं है, बस तुम भूस्वामित्व कर को बाहर रख सकते हो।

धन्यवाद तुम्हारे उत्तर के लिए। मैं थ्रेड को थोड़ा और ध्यान से देखूंगा।

लेकिन मैं समझ नहीं पा रहा हूँ कि यह फिर कैसे काम करेगा। ज़मीन का मूल्य तो ऐसा कुछ नहीं है जिससे मैं वास्तव में कुछ भी भुगतान कर सकूं। इसका मूल्य मैं किसी भी निर्माण कंपनी को स्थानांतरित नहीं कर सकता, यह नकद नहीं है और यह मूल्य वास्तव में मेरे पास उपलब्ध नहीं है। यह बैंक के लिए एक गारंटी के रूप में होगा। अगर कोई ऐसा ज़मीन रखता है, तो यह निर्माण वित्तपोषण के लिए उसके लिए क्या फायदे देता है, मतलब यह उसके लिए बिल्कुल क्या फायदे देता है? कम ब्याज दर? कम ऋण मूल्य?

नोटरी शुल्क और भूमि अभिलेख में पंजीकरण के खर्च भी वास्तविक मूल्य (चाहे वह [Bodenrichtwert] हो या [Marktwert]) के अनुसार निर्धारित होते हैं?

आपके उत्तर के लिए धन्यवाद। मैं थ्रेड को और ध्यान से देखूंगा।

लेकिन मैं समझ नहीं पा रहा हूँ कि यह कैसे काम करेगा। ज़मीन का मूल्य ऐसा कुछ नहीं है जिससे मैं वास्तव में कुछ भुगतान कर सकूं। इसकी कीमत मैं किसी निर्माण कंपनी को ट्रांसफर नहीं कर सकता, यह नकद नहीं है और यह मूल्य वास्तव में मेरे पास उपलब्ध नहीं है। यह तो बैंक के लिए एक सुरक्षा के रूप में होता है। तो अगर आपके पास ऐसी जमीन है, तो इससे निर्माण वित्तपोषण में आपको क्या फायदा होगा, यानी यह आपको बिल्कुल ठोस रूप से क्या देता है? कम ब्याज दर? कम लोन-टू-वैल्यू?

आप एक सूची बनाते हैं

ज़मीन की लागत/मूल्य
+ खरीद संबंधित खर्च
+ चाबी संभालकर निर्माण लागत (अधिकतर पेंटिंग/फर्श के काम के बिना)
+ पेंटिंग/फर्श के काम
+ निर्माण सहायक खर्च
+ बाहरी सुविधाएँ
+ गैराज/कारपोर्ट
= कुल लागत
माइनस लगाया गया निवेशित स्व-पूंजी (लिक्विड संसाधन)
माइनस उपलब्द धरती
माइनस स्व-कार्य की कीमत
= लिए जाने वाला बाहरी ऋण

आप देखेंगे कि चाहे ज़मीन पहले से मौजूद हो और इसलिए लिक्विडिटी कम हो या लिक्विडिटी अधिक हो और ज़मीन अभी खरीदनी हो, इसका कोई फर्क नहीं पड़ता।
बस इसे बाहर नहीं छोड़ना चाहिए, क्योंकि अन्यथा लोन-टू-वैल्यू की गणना गलत होगी और इससे ब्याज दर अधिक होगी।

आपके मामले में बैंक ज़मीन की जितनी अधिक कीमत लगाएगा, आपका लोन-टू-वैल्यू उतना ही कम होगा।

नोटरीशुल्क और भूस्वामित्व पंजीकरण के लिए शुल्क तब वास्तविक मूल्य के अनुसार ही निर्धारित होते हैं

हाँ।

लेकिन मैं समझ नहीं पा रहा हूँ कि यह कैसे काम करेगा। भू-भाग का मूल्य तो ऐसा कुछ नहीं है जिससे मैं वास्तव में कुछ भुगतान कर सकूँ।

हालात पड़ने पर बैंक इसे उपयोग में ला सकता है, इसलिए यह ऋण सीमा निर्धारण में शामिल होता है।