जमीन खरीदने की प्रक्रिया - पहले क्या जांचना चाहिए?

नमस्ते प्रिय फोरम समुदाय!

हम वर्तमान में एक घर/जमीन की खोज में हैं और हमने एक विशिष्ट संपत्ति पर ध्यान दिया है। यह एक छोटा तहखाने वाला घर है जो 1960 के दशक का है। चूंकि यह खराब स्थिति में है और परिवार के लिए बहुत छोटा होगा, हमारे मामले में इसे तोड़ना पड़ेगा।

हालांकि हम अभी शुरुआत में हैं, इसलिए हमें यह सवाल है कि खरीद प्रस्ताव देने से पहले किन विषयों को संबोधित किया जाना चाहिए। हमने निम्नलिखित बिंदु इकट्ठा किए हैं:

1) Bebauungsplan:
हमने इसे पढ़ लिया है और नियमों के बारे में स्पष्ट हैं (विशेषकर भूमि क्षेत्र संख्या, मंजिल क्षेत्र संख्या और पूर्ण मंजिलों की संख्या)। केवल निम्नलिखित वाक्यांश हमें पूरी तरह समझ में नहीं आता: "Neuangelegte Stellplätze und Garagenzufahrten sind in wassergebundener Weise zu befestigen." इसका मतलब है कि पूरी तरह पक्के स्टेलplätze (पार्किंग स्थल) की अनुमति नहीं है? क्या कम से कम उन "पट्टियों" को पक्का किया जा सकता है, जिन पर पहिये चलते हैं - या वास्तव में यह एक घना किया हुआ पत्थर/खनिज आधार होना चाहिए?

2) Grundbuchauszug / Baulasten:
सामान्यतः सलाह दी जाती है कि मालिकाना हक की जांच और Baulastenverzeichnis (निर्माण संबंधी प्रतिबंधों) को देखा जाए। हमारी खोज में पता चला कि इससे संबंधित दस्तावेज माँगने के लिए वैध हित होना चाहिए - और केवल खरीद रुचि अधिकांश मामलों में पर्याप्त नहीं है (मालिक की अनुमति होनी चाहिए)। इसलिए हमें यह सवाल है कि सामान्यतः यह कैसे होता है? क्या मालिक इच्छुक खरीदारों को दस्तावेज उपलब्ध कराता है? या नोटरी के पास जाकर ही एक्सट्रैक्ट देखे जा सकते हैं? (तब तो मूलतः बहुत देर हो चुकी होगी क्योंकि तब तक प्रस्ताव दे दिया गया होगा?)

3) Bodengutachten / Altlasten:
कुछ मामलों में सलाह दी जाती है कि जमीन खरीदने से पहले मृदा जांच की जाए। हमें यह सवाल है कि क्या यह व्यावहारिक रूप से संभव है? मालिक को हमें ज़मीन पर आने देना होगा और हमें पहले प्रस्ताव देने से पहले 1000 यूरो से अधिक खर्च करना होगा, जबकि हमें पता नहीं होगा कि हमें जमीन मिल भी जाएगी या नहीं? इसके अलावा, क्या पहले से बने हुए और तहखाने वाले मकान वाली ज़मीन के लिए मृदा जांच का कोई मतलब है? (आश्चर्यजनक बातें हो सकती हैं, लेकिन उन्हें सीमित ही होना चाहिए?) हम अब तक यह सोच रहे थे कि मृदा जांच तब ही कराई जाती है जब जमीन पहले से मालिक के पास होती है और तहखाने के निर्माण की योजना होती है।

4) Finanzierung
हमारा फंडिंग पूरी तरह से अपनी पूंजी से होगा।

उपरोक्त बिंदुओं पर टिप्पणियाँ मिलना बहुत सहायक होगा! या ऐसे अन्य बिंदु भी बताएं जो हमने अभी तक ध्यान में नहीं रखे हैं।

धन्यवाद और शुभकामनाएँ
Häuslebauer3

आप एक खरीदार के रूप में विक्रेता के साथ एक खरीद अनुबंध पर सहमत होना होगा, जिसका सामग्री आप स्वतंत्र रूप से निर्धारित कर सकते हैं। नोटरी इसे फिर एक कानूनी रूप से शुद्ध अनुबंध में संपीड़ित करता है। किसी संभावित खरीद की शर्तें आप निर्धारित करते हैं, विक्रेता को निश्चित रूप से इसकी सहमति देनी होगी। यह बातचीत का मामला है।

एक भू-सूची निकालना आपके लिए तुरंत जरूरी नहीं है। इसके लिए मैं विक्रेता से लिखित में जानकारी प्राप्त करने की सलाह दूंगा। अनुबंध से पहले नोटरी वैसे भी भू-सूची की जांच करता है, उनके पास ऑनलाइन पहुँच होती है।

अनुबंध में भू-सूची पूरी तरह साफ होनी चाहिए, कोई भी जमीनी ऋण मिटा दिए जाएंगे या आपके द्वारा लिए जाएंगे। मूल्य घटाने वाले सेवा अधिकार या बोझ भी विक्रेता को आपको सूचित करना चाहिए।

मैं हमेशा एक प्रावधान शामिल करता हूं या करता आया हूं, कि सभी बोझ और खर्च विक्रेता द्वारा संपत्ति स्वामित्व परिवर्तन के दिन तक वहन किए जाएं। क्योंकि यदि नगर निगम से पिछली तारीख की मांगें आती हैं, जैसे विकास शुल्क आदि, तो इसे विक्रेता को वहन करना होगा। हमारे यहाँ थ्यूरिंगिया में सड़कों के योगदान 20 साल बाद बिल किए गए थे। बिना ऐसी धारा के आप इसे चुकाएंगे।

मैं आपको सुझाव दूंगा कि आप सभी सेवा प्रदाताओं और नगर निगम से संपर्क करें और हाल की स्थिति के बारे में पूछें तथा अगली कुछ वर्षों में कोई योजना या निर्माण कार्य हो रहा है या नहीं। पानी, सीवेज, ऊर्जा, दूरसंचार, सड़क नवीनीकरण तथा आपके भू-भाग के आस-पास की योजना बन रही निर्माण कार्य। और आजकल आपको गर्मी आपूर्ति के बारे में भी पूछना चाहिए।

क्या भविष्य में कोई कनेक्शन और उपयोगकर्ता बाध्यता होगी जैसे दूरस्थ गर्मी, स्थानीय गर्मी आदि?

आज आपके पास एक भू-भाग है जिसकी दृश्यता उत्कृष्ट है और कल आपके बैठक कक्ष की खिड़की के सामने एक कंक्रीट ब्लॉक होगा।

खरीद से पहले सीमा बिंदुओं को ढूंढ़ना और स्पष्ट करना भी जरूरी हो सकता है। यदि वे गायब हैं तो हो सकता है आपको भू-भाग की नाप करवानी पड़े। वे पहले से मौजूद होने चाहिए और यदि नहीं तो विक्रेता द्वारा प्रदान किए जाने चाहिए। सीमा की जांच ज़रूर करें।

आप पुरानी प्रदूषण संबंधी रिकॉर्ड देख सकते हैं और जांच सकते हैं।

पुरानी प्रदूषण और संदेहास्पद क्षेत्र संबंधित निर्देशिकाओं या पुरानी प्रदूषण पंजी में संबंधित अधिकारियों द्वारा सूचीबद्ध होते हैं।

आपको वर्तमान वास्तविक स्थिति ज्ञात है। मैंने हमेशा यह जांचा कि पाँच से दस वर्षों में स्थिति कैसी होगी। कभी-कभी इससे भी अधिक लंबी अवधि के लिए। क्या आने वाले वर्षों में अप्रत्याशित खर्च होंगे या कोई अन्य असुविधाजनक स्थिति?

मेरे पड़ोसी गांव में अभी सीवेज नालियों का निर्माण कर घरों से जोड़ा जा रहा है। कई के पास बड़े भू-भाग हैं। मालिकों पर तेज़ी से 30,000 से 60,000 जुड़ाव खर्च आ सकते हैं। यदि आपके पास एक पुराना घर है और आप सेवानिवृत्त हैं तो यह समस्या हो सकती है।

क्या इसका मतलब है कि पूरी तरह से पक्के किए गए पार्किंग स्थान की अनुमति नहीं है?

मैं इसे इसी तरह समझता हूँ। क्या पुराने पार्किंग स्थानों का उपयोग करने का कोई अवसर है? शायद एक विकल्प के रूप में मौजूदा पार्किंग स्थानों को "स्थानांतरित" करने का विचार किया जा सकता है। लेकिन यह नगरपालिका की सहमति पर निर्भर हो सकता है।
मूल रूप से, आप भवन नियोजन योजना से छूट के लिए आवेदन कर सकते हैं। मामूली विचलन (जैसे कम छत की ढलान वाला बे मंज़िल, आदि) आमतौर पर मंजूर हो जाते हैं। ड्राइविंग लेन भी इस श्रेणी में आ सकते हैं।

2)Grundbuchauszug / Baulasten:

वर्तमान में खरीदार का बाज़ार है। मैं विक्रेता से संबंधित निकासी (Auszüge) मांगूंगा। आप कुछ शर्तों (जैसे कोई Baulasten नहीं) के अधीन प्रस्ताव भी दे सकते हैं।

3) Bodengutachten / Altlasten:

1960 के दशक में मानक और नियम कुछ अलग थे। जहाँ पहले बस एक तहखाना बनाते थे, आजकल संभवतः एक सफेद टंकी (weiße Wanne) बनाते हैं। इसलिए मैं निश्चित रूप से एक जांच रिपोर्ट (Gutachten) की मांग करूंगा। 1000 यूरो अग्रिम खर्च करना बेहतर है, बजाय बाद में अनियोजित रूप से 30,000 यूरो खराब मिट्टी में लगाने के। खुद अग्रिम खर्च करने से बेहतर है कि इसे विक्रेता के साथ मिलकर तय किया जाए। एक BodenGutachten एक कार बिक्री में ताजा TÜV के समान है।
3 साल पहले आप विक्रेता से इतनी उम्मीद नहीं कर सकते थे। वर्तमान में मांग काफी कम है।

[B]भूमि रिपोर्ट के लिए कितनी लागत आती है?[/B]
भूमि रिपोर्ट की लागत क्षेत्र के अनुसार बहुत भिन्न होती है। उदाहरण के लिए, बर्लिन के नजदीक एक भूखंड के लिए निम्नलिखित लागत आ सकती है:

[*]खोजी गड्ढों की मापन और ड्रिलिंग उपकरण की व्यवस्था = 50 यूरो
[*]फाउंडेशन प्लेट के कोनों पर विकर्ण छोटी ड्रिलिंग = 150 यूरो*
[*]DIN 4020 के अनुसार भूमि रिपोर्ट तैयार करना = 170 यूरो

*यदि छोटी ड्रिलिंग चारों कोनों पर करनी हो, तो कीमत दोगुनी हो सकती है।
इस उदाहरण में कुल लागत है
50 यूरो + 150 यूरो + 170 यूरो = 370 यूरो
एलाग सरकारी मूल्यवर्धित कर वर्तमान में 19 प्रतिशत है:
370 यूरो * 19 प्रतिशत = 70.30 यूरो
370 यूरो + 70.30 यूरो = 440.30 यूरो
इस उदाहरण में भूमि रिपोर्ट के लिए कुल कीमत लगभग 440 यूरो होती है। आपूर्तिकर्ता और क्षेत्र के अनुसार अंतर हो सकता है।

मुझे यह अब इतना महंगा नहीं लग रहा है। क्षेत्रीय रूप से निश्चित ही कुछ भिन्नता होती होगी। फिर भी, यह पैसा अच्छी तरह खर्च किया जाएगा।

हाँ बक्स्बोम। यह इसलिए है क्योंकि तुम अपने दामों के साथ फिर से देर 80 के दशक में फंस गए हो, जब वह अभी भी ओस्टमार्क थीं, EUR नहीं। यह दाम शायद एक निर्माण ठेकेदार को मिलेगा, जो सालाना 200 रिपोर्ट्स लिए जाँचकर्ता से पूछता है, लेकिन निश्चित रूप से कोई आम ग्राहक नहीं। और निजी व्यक्ति वैसे भी आम ग्राहक होते हैं।

1,000 EUR इस तरह की रिपोर्ट के लिए आसानी से मांग सकते हैं। अगर यह कुछ कम हो जाता है, तो खुशी होती है।

माफ़ कीजिए, मैंने इसे बस कॉपी किया है। यह सूची Dr. Klein, एक जाने-माने वित्तीय मध्यस्थ, की वेबसाइट पर है। मैं इसे एक भरोसेमंद स्रोत मानता और मानूँगा।

मैं इसे लिंक नहीं कर सकता, क्योंकि हर कोई इसे खुद ही गूगल कर सकता है।