बहु-परिवार किराये के मकान निवेश के रूप में - ऋण की प्रतिशत हिस्सेदारी क्या है?

सभी को नमस्ते,
सबसे पहले इस शानदार फोरम और कई उपयोगी योगदानों के लिए धन्यवाद!

मैं निम्नलिखित स्थिति में हूं, मेरे और मेरे भाई के पास बर्लिन के पास ब्रैंडेनबर्ग में लगभग 7000 वर्ग मीटर का निर्माण योग्य जमीन है। यह जमीन विकसित की गई है और निर्माण की अनुमति है (हमें एक निर्माण योजना चाहिए)। यहां शहर की विलाओं में किराये के मकान बनाए जाने हैं, प्रति विला लगभग 4-5 फ्लैट होंगे, जिन्हें किराए पर दिया जाएगा। किराये से मिलने वाली आय से हम ऋण का भुगतान करना चाहते हैं और जितना संभव हो सके बचत करके ब्याज बंधन (10 साल, जो मेरी बैंक ने मुझे प्रस्तावित किया था) के बाद अधिकतम पुनर्भुगतान करना चाहते हैं, खासकर यदि ब्याज दरें अचानक बढ़ जाएं। जरूरत पड़ने पर फ्लैट भी बेचे जा सकते हैं ताकि ऋण चुका सके।

मैं विदेश में, ऑस्ट्रेलिया में रहता हूं, और इस समय यह सोच रहा हूं कि वापस जर्मनी जाकर इस जमीन पर निर्माण करूं। सब कुछ अभी विचारधारा / प्रारंभिक योजना चरण में है। यहां वित्तपोषण और अधिकतम निवेश राशि के बारे में कुछ बुनियादी सवाल हैं।

जमीन हमारी है - बिना किसी बंधन के - मूल्य लगभग 500TEUR
हमारे पास लगभग 200TEUR नकद हैं
इसके अलावा कुछ नहीं - न तो कोई निर्माण बचत योजना या कुछ और
चूंकि मैं ऑस्ट्रेलिया में अलग ब्याज दरें (लगभग 5-6%) और शर्तों (ब्याज दर परिवर्तनीय है, बैंक इसे दैनिक बदल सकती है) का आदी हूं और मुझे जर्मनी की शर्तें इसलिए बहुत अच्छी लगती हैं, मैं एक बड़ा / अधिकतम ऋण राशि लेने के लिए प्रवृत्त हूं।

इसलिए सवाल है, क्या ऊपर वर्णित योजना सामान्यतः समझदारीपूर्ण लगती है? ऐसे निवेश में ऋण अनुपात (%) क्या सामान्य होते हैं? वास्तविक ब्याज दरें क्या होती हैं? क्या कोई सुझाव है जो कोई मुझे देना चाहता हो?

मुझे निश्चित रूप से भविष्य में इस फोरम से और भी कई सवाल होंगे और मैं पहले से ही उत्तरों के लिए धन्यवाद देता हूं।

यह एक विशाल परियोजना है और समय लेती है। हमारे यहाँ अंतिम निर्धारित निर्माण योजना में 1.5 साल लगे। उससे पहले वाली में 20 साल की प्रसंस्करण अवधि रही।
यह इस बात पर निर्भर करता है कि किन बाधाओं को पार करना पड़ता है, पूरा कार्यकाल उस हिसाब से होता है। प्रसंस्करण अवधि के बाद कौन से शर्तें लागू होंगी, फिलहाल कोई नहीं जानता।
मतलब: एक विशेषज्ञ के साथ एक योजना बनाओ (शायद शहर तुम्हें एक शहर विकासकर्ता थोप सकता है) और इस योजना को निर्माण योजना के माध्यम से कानूनी रूप से मान्यता दिलाओ।
यदि तुम्हारे पास निर्माण अधिकार है तो तुम कार्यान्वयन पर ध्यान दे सकते हो। शायद एक बिल्डर पार्टनर के रूप में अच्छा होगा, जोखिम कम करने के लिए। वह तुम्हारे लिए उदाहरण के लिए 5 बहु-परिवार मकान बनाएगा, खुद 2 बेचने के लिए रखेगा और तुम्हें बाकी 3 बहु-परिवार मकान किराये पर देने के लिए मिलेंगे,...

एक कठिन परियोजना, जब आपको विषय का लगभग कोई ज्ञान/अनुभव न हो। इस भूखंड की कीमत को देखते हुए यह जगह अपेक्षाकृत शांत लगती है, क्या वहां वास्तव में आवास की पर्याप्त मांग है (और अगर हाँ, तो किस कीमत पर)? यदि आप शायद 20 या उससे अधिक फ्लैट बनाना चाहते हैं, तो आपको किरायेदार भी चाहिए होंगे।
20 फ्लैट का मतलब लागत EUR 3 मिलियन और उससे अधिक होगी। क्या आपको बैंक से पैसा मिलेगा? क्या आप लागत वृद्धि को सहन कर सकते हैं? क्या किराया ऋण बोझ और अन्य सभी अतिरिक्त खर्चों से मेल खाता है? क्या शहर/नगरपालिका विकास योजना के साथ सहयोग करता है?
आपको वास्तव में किसी विशेषज्ञ के साथ साझेदारी करनी चाहिए। मैं इस परियोजना को खुद पर भरोसा नहीं करूंगा, खासकर यदि मैं स्थानीय रूप से वहां नहीं रहता।

बहुत धन्यवाद वास्ल!
समुदाय, यह एक 5000 निवासियों वाला गांव है जो सीधे शहर की सीमा पर स्थित है, पहले ही संकेत दे चुका है कि निर्माण योजना अपेक्षाकृत सरल (अगर इसे इस तरह कहा जा सकता है) होगी क्योंकि यह "आंतरिक क्षेत्र" में है, यानी चारों ओर घर हैं। मैं अभी विशेषज्ञ, एक आर्किटेक्ट के कार्यालय, को चुनने में लगा हूं ताकि योजना बनाई जा सके जैसा कि तुमने सुझाया है। सितंबर में एक पूर्व बैठक में उम्मीद है कि समय सीमा तय हो जाएगी। मैं उम्मीद करता हूं, और इसी अनुसार अपनी पेशेवर स्थिति यहां ऑस्ट्रेलिया में योजना बना रहा हूं, कि 2016 में शुरू किया जा सके। इसका मतलब होगा कि मैं अगले वर्ष के मध्य-आखिर में वित्तपोषण पर विस्तार से चर्चा करूंगा, या नहीं?

जो जोखिम न्यूनतम करने की बात है, उस जमीन के साथ जो पहले से हमारी है और जर्मनी में कम ब्याज दर के साथ, सिवाय निर्माण दोष के, तुम सबसे बड़े जोखिम क्या देखते हो? मुझे पता है मैं इसमें बहुत भोला हूं, लेकिन जब मैं इसे यहाँ ऑस्ट्रेलिया से तुलना करता हूं, जहां एक 3 कमरे का अपार्टमेंट 1 मिलियन यूरो का होता है और जैसा कहा गया है कि ब्याज दरें रोजाना बदल सकती हैं, मैं जोखिम को अपेक्षाकृत कम देखता हूं। मेरी राय में (जैसा कि कहा, भोला होकर) सबसे बुरा जो हो सकता है वह यह है कि हमें ब्याज दर की बाध्यता पूरी होने के बाद अपने अपार्टमेंट / घर बेचने पड़ें। ऐसा तब होगा जब न तो मैं और न ही मेरा भाई अच्छा आय अर्जित कर पाएं, ब्याज दरें बहुत बढ़ जाएं और किराया आय या तो कम किराये की वजह से या खाली रहने के कारण कम हो।

धन्यवाद भी nordanney,
20 फ्लैट्स अधिकतम होंगे, मैं सोचता हूँ कि 15 सही होंगे। मैं पिछले हफ्ते इलाके में एक रियल एस्टेट एजेंट से मिला था और उसने मुझे बताया कि किराये की मांग मौजूद है। स्थानीय किराया 7.5 - 8 यूरो है, यानी प्रसिद्ध 1500 यूरो निर्माण लागत पर लगभग 4% रिटर्न?, शुरुआत में, उम्मीद है कि स्थानीय किराया कभी बढ़ेगा। प्रारंभिक बातचीत में नगरपालिका ने सामान्य सहमति व्यक्त की है। मैं निश्चित रूप से 1 साल के लिए जर्मनी जाऊंगा और वहां जरूरी नहीं है कि काम करूं (ऑस्ट्रेलिया में 10 साल की सेवा के बाद 1 साल आंशिक वेतन लेकर 'छुट्टी' ली जा सकती है - जो जर्मनी में जीवन यापन के लिए पर्याप्त होगी)।

मुझे पता है कि यह एक बड़ा प्रोजेक्ट है, इसलिए ही मेरी योजना है कि मैं इसे लगभग पूर्णकालिक रूप से संभालूं।

हैलो f.a.b.,

1 साल बिल्कुल भी काफी नहीं होगा अगर तुम इसे खुद संभालना चाहते हो या फिर तुम फ्लाइट में इतना समय बिताओगे जितना तुम्हें पसंद नहीं होगा।

अगर उस जगह की मांग वास्तव में इतनी अधिक है, तो किसी Bauträger को शामिल करना कोई समस्या नहीं होनी चाहिए, लेकिन मुझे संदेह है कि उनके ऑफर निराशाजनक होंगे, क्योंकि:

मैं पिछले हफ्ते इलाके के एक Makler से मिला था और उन्होंने मुझे बताया कि वहाँ किराए के लिए मांग है। स्थानीय किराया 7.5 - 8 EUR है, यानी प्रसिद्ध 1500EUR निर्माण लागत पर लगभग 4% रिटर्न?

यह रिटर्न नहीं है, बल्कि सकल आय है, मतलब अगर Makler ने तुम्हें सचमुच ऐसा बताया है, तो Makler को निकाल दो।

लगभग: 100m² के फ्लैट और 150T€ निर्माण लागत के लिए वार्षिक किराए की आय 9,600€ होगी। इन 9,600€ में से ...

- आयकर
- आरक्षित/मरम्मत खर्च
- ऋण ब्याज/मूलधन भुगतान (सिर्फ ब्याज ही लगभग 4-5T€ बिना मूलधन के!)
- किराया न मिलने की स्थिति

सम्भालना होगा। और केवल जब उसके बाद भी तुम्हारे लिए 4% बचेंगे, तब नेट रिटर्न 4% होगा। यह मान तुम्हें सबसे पहले ऋण अवधि समाप्ति के बाद ही मिलेगा।
मूल रूप से यह मेरी राय में काफी सीमा पर है, क्योंकि पूरी व्यस्तता और बिना किसी लागत वृद्धि के अब तुम 15.625 (7.50€/m² पर तो 16.66) वार्षिक नेट ठंडा किराया पर हो, जब केवल मूल कीमत गिनी जाए। ब्याज के साथ तुम निश्चित रूप से 20 से ऊपर होगे और यह एक ऐसा मान है जो आमतौर पर केवल टॉप लोकेशन्स में ही मिलता है या स्वीकार किया जाता है, मतलब: दिए गए लागत और किराए से तुम कम से कम 20 साल में ही लाभ क्षेत्र में पहुंचोगे और वह भी तभी जब सब कुछ 100% सही हो - जो कि स्पष्ट रूप से असंभव है।

मेरे ख्याल से तुम्हें इसे फिर से बहुत ध्यान से सोचना चाहिए, क्योंकि स्पष्ट है कि तुम्हारे पास कोई पूर्व ज्ञान नहीं है।

बहुत जरूरी: किसी प्रॉपर्टी के लिए फाइनेंसिंग का हिसाब-किताब करवाओ और एक हाउस मैनेजमेंट का खर्चा भी देखो। मुझे लगता है कि फाइनेंसिंग के बाद 10-15 साल में भी काफी बचा हुआ राशि रहेगी, जो लक्ष्य के विरुद्ध होगा कि 15 या अधिकतम 20 साल में फाइनेंसिंग खत्म हो जाए। इसका मतलब है कि या तो निर्माण लागत को काफी कम करना होगा या फिर किराया बाजार मूल्य से बहुत अधिक लेना होगा।

एक और बात यह है कि अगर तुम ऑस्ट्रेलिया में बहुत अच्छा कमाते हो और जर्मनी में नुकसान / निवेश को टैक्स के तौर पर उपयोग कर सकते हो, तो यह ज्यादा लाभदायक हो सकता है...

सादर
डिर्क ग्राफे