कम जमीन मूल्य: संपत्ति मूल्यांकन में संभावित समस्या?

हमने एक ज़मीन का टुकड़ा पाया है जो हमारी आवश्यकताओं के बहुत करीब है। वर्तमान में यह अभी तक विकसित नहीं किया गया है, यह लंबे समय से खाली पड़ा था और अब इसे बेचा जा रहा है और अगले कुछ महीनों में विकास की योजना है। प्रति वर्गमीटर कीमत विकास सहित लगभग 15% अधिक है, जो उस कीमत से अधिक है जो स्थानीय प्रशासन खुद विकसित ज़मीन के लिए मांग करता है, जो हमारे लिए शुरू में स्वीकार्य होगा। संबंधित क्षेत्र के जमीन मूल्यांकन पर नज़र डालते हुए अब पता चला है कि यह (2012 की स्थिति) केवल बिक्री मूल्य का 20% है।
हमारा योजना यह थी कि ज़मीन को हमारे स्वयं के पूंजी से खरीदा जाए और फिर इसे वित्तपोषण में शामिल किया जाए। मेरी अब प्रश्न या चिंता यह है कि क्या बैंक पुराने जमीन मूल्यांकन को आधार मानते हुए हमारी पूंजी का केवल 20% ही मान्यता देगा। इससे पूरी वित्तपोषण प्रक्रिया पर सवाल उठ सकता है। क्या वास्तव में यह बैंक की ज़मीन के मूल्यांकन की प्रक्रिया है या विकास और इस तथ्य कि क्षेत्र में और भी खरीदारों ने बोली लगाई है, क्या इससे "मूल्य वृद्धि" होगी?

मुझे भी एक समान समस्या है, लेकिन उस मापदंड में नहीं। जब कीमत जमीन मूल्यांकन के 5 गुना (या 500%) होती है, तो कुछ तो गड़बड़ है - इसकी वजह क्या हो सकती है? क्या कम्युनिटी की ज़मीन किसी अन्य मूल्यांकन वर्ग में आती है? या यह शायद निर्माण योग्य और गैर-निर्माण योग्य जमीन के बीच के अंतर के कारण है?

तुम्हें कुछ और जानकारी लेकर आना होगा.. या तुम बस बैंक से पूछ सकते हो। मेरे मामले में, उदाहरण के लिए, जमीन मूल्यांकन 85€ था, बैंक 100€ को गिरवी मूल्य मानती थी, लेकिन विक्रेता 120€ चाहता था। जमीन मूल्यांकन हाल के दो सालों में हुई खरीद के आधार पर संभवतः 100€ पर बढ़ाया जाएगा। 20%, जो मुझे अभी भी संदेह में डालती है। वैकल्पिक रूप से, तुम भूमि मूल्यांकन आयोग (गुटाचेती आयोग) को कॉल कर सकते हो (लैंडरेट्सअम्ट), वे मेरे लिए बहुत मददगार थे।

धन्यवाद . मैंने तुम्हारे सुझावों को माना और गुटाच्टरआशुस्स की ओर भी साथ ही बैंक में भी फोन किया। बैंक वाली तो कल ही वापस संपर्क करेंगी, लेकिन जैसा तुम्हारे यहाँ भी था, गुटाच्टरआशुस्स की महिला ने अपनी सीमाओं के भीतर अत्यंत मदद की। उन्होंने पहले इस बात की ओर ध्यान दिलाया कि भूमि मानक मूल्य केवल "सरल" विकास के लिए लागू होता है। इसके अलावा ट्रैफिक कनेक्शन, दक्षिण की ओर रुख, आदि के कारण उन्होंने विकास के लिए संभावित "प्राथमिक स्थान" का जिक्र किया। किसी भी स्थिति में उन्होंने आसपास के क्षेत्र में समान प्रकार की ज़मीन के लिए यह पता लगाया कि कितनी ज़मीन अधिक या समान वर्गमीटर मूल्य की है और वहाँ (सन् 1995 से) 31 इकाइयाँ थीं। मुझे यह खास आकर्षक नहीं लगा लेकिन उनका मतलब था कि इस मूल्य को अब पूरी तरह असामान्य नहीं माना जा सकता। जब मैंने पूछा कि क्या पूरी तरह से विकास वास्तव में प्रति वर्ग मीटर कीमत को पाँच गुना कर सकता है, तो जवाब था, शायद नहीं, लेकिन यह एक मुक्त बाजार है और पूरी तरह असामान्य भी नहीं है। यह सब मुझे ज्यादा शांत नहीं कर सका इसलिए अब मैं बैंक की समीक्षा का इंतजार कर रहा हूँ जो उम्मीद है कि कल तक मिल जाएगी।

मेरे साथ भी एक समान स्थिति हुई थी।
वित्तपोषण के प्रस्तावों में हमेशा भूमि मूल्य पूछे जाते थे और दोनों बीमाकर्ताओं और बैंकों ने मुझे हस्ताक्षर योग्य प्रस्ताव दिए थे।
जब मैं फिर एक बीमा में बंद करना चाहता था, तो अचानक उन्होंने कहा कि मेरी जमीन और घर का मूल्यांकन बहुत कम है और इसलिए ऋण का अनुपात सही नहीं है। सप्ताहों की बातचीत के बाद उन्होंने अपना मन बदल लिया! मूर्ख! मूल्यांकन के लिए उन्होंने स्प्रंगनेटर से पूछताछ की थी। यह संपत्तियों के मूल्यांकन के लिए एक सेवा प्रदाता है। वहाँ लगभग 30 यूरो में अपना मूल्यांकन खुद भी बनवा सकते हैं।

ठीक है, मैंने फिर एक बैंक (Ing-Diba) से संपर्क किया और वहाँ सब कुछ सहज रूप से हो गया।

बैंक संपत्ति वित्तपोषण में अधिक जोखिम लेने वाले होते हैं क्योंकि उनकी शर्तें अधिक ढील हैं। मेरी स्थिति में भूमि मूल्य और स्प्रंगनेटर के माध्यम से किए गए मूल्यांकन बिल्कुल भी स्थानीय वास्तविकता के अनुरूप नहीं थे। मानदंड बहुत अधूरे और粗 थे।

हмм। क्या तुम फिर स्प्रेन्गनेटर द्वारा मूल्यांकन करने से मना करते हो? मैं अभी उनसे पूछना चाहता था, बस यह जानने के लिए कि विक्रेता कितनी ज्यादा कीमत मांग रहा है। मैं अपनी तरफ से कुछ यूरो ज्यादा देने को भी तैयार हूँ, लेकिन कहीं न कहीं एक सीमा होती है.. लेकिन अगर मूल्य कोई महत्वपूर्ण जानकारी नहीं देते?!

विक्रेता ज्यादा मांग नहीं रहा है! यह मांग और आपूर्ति का मामला है...

सामुदायिक भूखंडों की कीमत से 15% ऊपर भी ठीक ही माना जाता है।
वैसे, भूमि का मूल्यांक केवल एक दिशानिर्देश है और पहले से परिभाषित मानकों (जैसे उपयोग, आकार आदि) के लिए लागू होता है। ऊपर और नीचे स्पष्ट अंतर हमेशा हो सकते हैं और होंगे। बैंक डेस्क से एक मोटा आकलन करता है, वह भूमि मूल्यांक को संदर्भ के रूप में ले सकता है (लेकिन जरूरी नहीं), या IMMO-Scout के तुलनात्मक मूल्य, या क्षेत्र में अपने अनुभव, या अन्य।