घर बिक्री - नया निर्माण - बैंक साथ देता है - जोखिम?

निम्नलिखित स्थिति:

हमने मकान बनाया है और उसे बेचने के बाद फिर से नया मकान बनाना चाहते हैं (हमारे पास ज़मीन की मंजूरी है), क्योंकि हम विभिन्न कारणों से यहाँ सहज महसूस नहीं करते हैं। मैं इन कारणों को पहले ही एक अन्य थ्रेड में स्पष्ट कर चुका हूँ। कृपया इसलिए इस पर कोई चर्चा नहीं करें।

लेकिन चूंकि बिक्री और नया निर्माण का विषय अभी पूरी तरह से चर्चा में नहीं आया है, मैं इस बारे में एक अलग थ्रेड खोलना चाहता हूँ।

हम अभी बैंक गए थे और इस मामले पर चर्चा की। वहाँ लोग हमारी योजना के प्रति बहुत खुले थे, जो कि हमें सच कहूँ तो चौंकाने वाला था। हमें लगा था कि वे हमें नकारेंगे। लेकिन इसके विपरीत... उन्होंने हमारे साथ तुरंत एक समाधान तैयार किया और हमें धीरे-धीरे इसे करने के लिए प्रोत्साहित भी किया। अंततः हम बातचीत से एक बहुत अच्छे अनुभव के साथ निकले, फिर भी हम अभी भी अनिश्चित हैं, क्योंकि बैंक इसे केवल मानवीय दयालुता से नहीं कर रहा है।

यह प्रक्रिया कुछ इस प्रकार हो सकती है:

बैंक हमें दूसरा कर्ज़ देती है, मान लीजिए उदाहरण के लिए 5,00,000 यूरो। ब्याज या तो परिवर्तनीय होगा या निश्चित, जैसे कि 2 वर्षों के लिए। इस कर्ज से हम ज़मीन खरीद सकते हैं और मकान बना सकते हैं।

2. हमें अपने वर्तमान मकान को समय के साथ बेचना होगा। मकान की बिक्री से प्राप्त धनराशि दूसरे कर्ज की अदायगी में जाएगी, जिससे हमने नया मकान बनाया है।

3. हम अपने वर्तमान मकान के लिए आज का कर्ज़ रखेंगे। यह केवल मकान के बिकने के बाद नए मकान पर ट्रांसफर होगा। फायदा: शर्तें वैसी ही रहेंगी, जो भुगतान हो चुका है वह लागू रहेगा, कोई पूर्व भुगतान शुल्क नहीं। - मुझे यहाँ कोई नुकसान नहीं दिखता, आपको?

4. निर्माण के दौरान हमें पुराने कर्ज़ के साथ नए कर्ज़ के ब्याज का भुगतान भी करना होगा।
यह हमारे लिए परेशानी नहीं है क्योंकि हम दोनों पूर्णकालिक आय अर्जित करते हैं।

5. यदि स्थिति कठिन हो जाए, तो बैंक पुराने कर्ज़ के लिए 2 साल तक किस्तमुक्त अवधि दे सकती है। इसका मतलब है कि हम केवल ब्याज का भुगतान करेंगे। हाँ, इस वजह से अवधि बढ़ जाएगी।

6. थोड़े समय के लिए हमारे ऊपर 10 लाख से अधिक का मौलिक ऋण होगा, जब तक मकान बेच नहीं दिया जाता *उफ़* :)

अब जो जोखिम हम देखते हैं:

1. अगर मकान की बिक्री से योजना के अनुसार पैसे नहीं मिलते, तो हमें अंतर राशि अतिरिक्त ऋण के रूप में लेना होगा। उदाहरण के लिए मकान 5 लाख के बजाय 4.7 लाख में बिका, तो हमें 3 लाख अतिरिक्त ऋण लेना होगा और उसे चुकाना होगा। संभावना 50/50?

2. अगर मकान नहीं बिकता है, तो हमें उसे किराए पर देना होगा और किराए में मिली कम राशि और कर्ज़ की किश्त का अंतर भरना होगा। संभावना 30%?

3. ब्याज जोखिम: नए ऋण के लिए परिवर्तनीय ब्याज दर पर निर्माण अवधि में ब्याज में उतार-चढ़ाव हो सकता है - लेकिन क्योंकि हम केवल ब्याज का भुगतान करते हैं, यह प्रबंधनीय होना चाहिए।

4. 20-30 मीटर की दूरी पर मुख्य सड़क होना बिक्री के लिए जोखिम?
स्थान खुद बहुत अच्छा है (विश्वविद्यालय, तकनीकी कॉलेज, सुपरमार्केट, डॉक्टर, बहुत सारी नौकरियाँ, बड़े शहर, प्रकृति के नज़दीक) और कीमत किसी मौजूदा संपत्ति के समान है। 70 के दशक के पुराने मकान इसी कीमत या उससे भी अधिक में बिक रहे हैं और उनकी मरम्मत भी आवश्यक है। फिर भी हम अनुमान नहीं लगा पा रहे कि सड़क यहाँ कितनी बाधा बन सकती है। हम खुद शोर के प्रति बहुत संवेदनशील हैं। आगंतुक और रिश्तेदार अभी तक सड़क की आवाज़ नहीं सुन पाए हैं। हमारे मकान की विशेषता और वास्तुकला को कई पक्षों (आर्किटेक्ट, निर्माण पर्यवेक्षक, कारीगर, मित्र) द्वारा भी सराहा गया है।

हमने क्या चूक किया है? आपकी नजर में और कौन सा जोखिम है? क्या यह एक अच्छा सौदा है? हमें यह एक उचित सौदा लगता है, जहाँ बैंक भी कमा रही है, लेकिन अंततः हमें इस मामले से अच्छी स्थिति में निकाल रही है... जैसे पूर्व भुगतान शुल्क नहीं देना।

या, आप क्या सोचते हैं?

तो एक बिलकुल नया और ताजा नया निर्माण एक समस्या है। या तो जैसा है पसंद आ जाएगा या नहीं। यहाँ आप वास्तव में अपनी कल्पनाओं को जीवित करना शुरू नहीं करते हैं। आखिरकार यह घर काफी महंगा है। यह एक समस्या हो सकती है, क्योंकि इससे इच्छुक लोगों की संख्या明显 कम हो जाती है।

दूसरी बात यह है कि हर संभावित खरीदार सोचता है कि आप "संकट की स्थिति" में हैं या उस संपत्ति में कुछ गड़बड़ है; मतलब आपको धैर्य रखना होगा। क्या आप खुद बेचना चाहते हैं या किसी एजेंट के जरिए?

2. अगर हम घर नहीं बेच पाए, तो हमें इसे किराये पर देना पड़ेगा और जो किराया कम आएगा और जो कर्ज चुकाना पड़ेगा उसका अंतर भरना होगा। संभावना 30%?

ठंडा किराया वास्तविक किराए की आय के बराबर नहीं है।

और जो आपने पूरी तरह नहीं बताया; टैक्स अधिकारी। वे आपकी बिक्री पर भी कर लगाना चाहते हैं; बेशक केवल तब जब आपने बिक्री से मुनाफा कमाया हो और बेशक अगर आप बहुत जल्दी बेचते हैं।

चूंकि आपने खुद बनाया है, इसलिए यहां एक टैक्स सलाहकार मददगार होगा जो आपको संभावित जटिलताओं के बारे में स्पष्ट कर सके। (जैसे कि अपनी खुद की श्रमशक्ति का विषय)।

हमने GU के साथ निर्माण किया है, खुद से नहीं। स्व-कार्य कोई बड़ा मुद्दा नहीं था।

सट्टा लाभ भी कोई मुद्दा नहीं होना चाहिए। हमारा लक्ष्य 0 पर 0 बेचना है। यहां तक कि यदि लाभ हुआ भी, तो घर की बिक्री की तारीख पर वह कर योग्य नहीं होगा। हमने इसे पहले ही जांच लिया है।

आप बैंक के प्रस्ताव और वित्तीय स्थिति के संबंध में जोखिम को कैसे देखते हैं?

क्या हम ब्रोकर के साथ बेचेंगे या खुद, यह खुला है। मैं इसे आसानी से खुद कर सकता हूँ, इससे खरीदार को कमीशन की बचत होगी। मेरा मानना है कि यदि बिक्री को उचित रूप से समझाया जाए, तो हर कोई बिक्री का कारण समझ सकता है। तथ्य यह है कि हमें इस इलाके में ज्यादा आरामदायक नहीं लगता, और मुझे लगता है कि इसे तर्कसंगत रूप से समझाया जा सकता है। यह कि घर में कुछ खराब है, इसे हम खारिज कर सकते हैं। हमारे पास विशेषज्ञ थे जिन्होंने घर के निर्माण की निगरानी और दस्तावेज़ीकरण किया। GU इसके अलावा एक प्रतिष्ठित, बहुत प्रसिद्ध कंपनी है और बवेरिया में उसका एक उत्कृष्ट प्रतिष्ठा है। इसलिए यह भी कोई तर्क नहीं होना चाहिए जो इसके खिलाफ हो।

जोखिम बिल्कुल स्पष्ट है: आप वांछित कीमत प्राप्त नहीं करते हैं।

इसके कारण निम्नलिखित प्रश्न उत्पन्न होते हैं:
1. बिक्री मूल्य पर दर्द की सीमा क्या है?
2. दर्द की सीमा से नीचे आने का जोखिम कितना है?
3. क्या प्लान बी है और वह कितनी अच्छी तरह काम करता है?

संख्या 1 का उत्तर आपको स्वयं देना होगा। जितना ईमानदार होंगे उतना बेहतर।

संख्या 2 को कुछ हद तक खोजा/जानकारी प्राप्त की जा सकती है। अंतःकरण और 50/50 होने पर मेरे लिए जोखिम बहुत ज्यादा होगा!

संख्या 3 घर किराए पर देना काम कर सकता है, लेकिन यह भी विफल हो सकता है। सवाल यह है कि आवास बाजार कितना तनावपूर्ण है? ठंडी किराया कितना होगा और क्या उस पैसे से खुद का घर चुकाया जा सकता है? किरायेदारों से भी बदकिस्मती हो सकती है। क्या आपके पास कई महीनों के खालीपन का सामना करने के लिए पर्याप्त रिजर्व है? क्या आप होने वाली मरम्मत खुद कर सकते हैं या हर बार कारीगर बुलाना होगा? जो किराया बचता है, उसपर टैक्स देना होता है...
मेरे लिए प्लान बी केवल मुझे शांत करने के लिए होगा, लेकिन वास्तव में वह व्यावहारिक नहीं होगा।

मैं मुख्य रूप से संख्या 2 पर ध्यान दूंगा: जोखिम का आकलन/कम करना।
- क्या दूसरा निर्माण परियोजना शुरू होने से पहले घर बेचा जा सकता है (निर्माण के बाद सुपुर्दगी के साथ): जोखिम लगभग नहीं, लेकिन संभवतः वित्तीय हानि।
- आप एक विशेषज्ञ राय (गुटachten) में निवेश कर सकते हैं और घर का मूल्यांकन करवा सकते हैं। -> जोखिम का आकलन
- आप कुछ रियल्टर्स को घर दिखा सकते हैं और उनकी अनुभव से कह सकते हैं कि वे किस कीमत पर बेचेंगे। ज़ाहिर है कि वे ऊँचा आंकलन करेंगे, लेकिन आपको लगभग दिशा मिल जाएगी।
- आप यह पता लगा सकते हैं कि आसपास कितनी ज़मीन उपलब्ध है। एक लगभग नया घर नए निर्माण से अधिक प्रतिस्पर्धा करता है बजाय 70 के दशक के घरों के (अलग ग्राहक समूह)।

कम से कम मैं इस प्रकार आगे बढ़ूंगा। स्थिति इतनी गंभीर है कि मैं केवल अंतःकरण पर निर्भर नहीं रह सकता।

सादर

तथ्य यह है कि हम इस क्षेत्र में ज्यादा सहज महसूस नहीं करते, और मुझे लगता है कि इसे तर्कसंगत बनाया जा सकता है।

खरीदार की नजर से, लगभग नया घर डेनमार्क राज्य में धंस गया है। कम से कम जब यह वस्तु स्वयं पर निर्भर न हो; तो एक "व्यक्तिगत" संकट की संभावना होती है।

मेरे अपने व्यक्तिगत अनुभव के अनुसार जब मैंने निरीक्षण किया, तो जो 3 घर हमने देखे (अधिकतम 2-3 साल पुराने) वे बहुत संदिग्ध थे।

बेशक, एक समस्या थी मूल्य प्रस्तावना की भी। और यह दो कारणों से था।

पहला, एक घर के लिए जो आपने खुद नहीं बनाया हो, उसकी नई कीमत चुकाना।
दूसरा; राज्य पिता जो पूरे मूल्य पर संपत्ति अधिग्रहण कर देना चाहता था।

हमारे लिए मृत्यु जैसी स्थिति वाले घर कहीं बेहतर थे।

भले ही वहां काफी अधिक मरम्मत करनी पड़ी हो।

या ठीक उल्टा: मैंने 2.5 साल पुराना एक घर खरीदा है। मैं इसके लिए बहुत पैसा खर्च करने को तैयार था, क्योंकि मुझे घर बनाने, बगीचा बनाने, छत बनवाने, ड्राइववे लगवाने आदि में वाकई रुचि/समय नहीं था। शायद निर्माण लागत से भी ज्यादा। निश्चित रूप से घर को मुख्य रूप से उपयुक्त होना चाहिए...