माता-पिता से बच्चे को घर बेचने: कौन सा विकल्प अनुभव?

नमस्ते,

कुछ महीनों से हम संपत्ति खरीदने या निर्माण करने की योजना बना रहे हैं। वर्तमान स्थिति के कारण बढ़ती वित्तपोषण लागत और अभी भी उच्च निर्माण लागत के चलते हमारे लिए नया निर्माण कम आकर्षक हो गया है।
एक हमेशा अधिक रोचक विकल्प माता-पिता के घर को खरीदना है। माता-पिता के पास एक और जमीन है और वे फिर कम रहने वाले क्षेत्रफल वाला आयु-उपयुक्त बंगलो बनाना चाहते हैं।

इस सिलसिले में माता-पिता के घर का एक निर्माण विशेषज्ञ द्वारा मूल्यांकन किया गया और एक मूल्यांकन रिपोर्ट तैयार की गई। घर और जमीन सहित इसका मूल्य लगभग 450,000 यूरो है। यह मूल्यांकन इसलिए किया गया क्योंकि मेरे माता-पिता को घर के संभावित बिक्री के लिए एक वैध मूल्य आधार चाहिए था और यदि घर बच्चों में से किसी एक को बेचा जाता है तो दूसरे भाई-बहन को अनुचित रूप से लाभ या नुकसान न हो। मेरे माता-पिता और मैं सोचते हैं कि लगभग 50,000 यूरो की कुछ आधुनिकीकरण कार्य करने पड़ सकते हैं, इसलिए हम इन लागतों को मूल्यांकन रिपोर्ट के अनुसार मूल्य से घटाएंगे।

मेरी बहन इस घर की खरीद में कोई रुचि नहीं रखती। इसलिए मेरे माता-पिता ने अस्थायी रूप से यह सुझाव दिया है कि घर की संभावित खरीद मूल्य 350,000 यूरो परिवार के बीच तय की जा सकती है और दूसरे भाई-बहन को कम कीमत के कारण उचित मुआवजा दिया जाएगा।

अब प्रश्न यह है कि घर की संभावित खरीद को सबसे किफायती और न्यायसंगत तरीके से कैसे निपटाया जाए। विशेषकर मेरे माता-पिता ने मौजूदा ब्याज दरों के कारण कुछ विचार किए हैं ताकि एक संभावित ब्याज बोझ को, जिससे केवल बैंक को लाभ होता है, कम किया जा सके क्योंकि मेरे माता-पिता के पास थोड़ा नकद संपत्ति भी है।

शुरुआत में हमने यह जानकारी एकत्रित की कि माता-पिता और बच्चे के बीच बिक्री पर कोई संपत्ति हस्तांतरण कर (Grunderwerbsteuer) नहीं लगता, केवल नोटरी शुल्क लगता है।

परिस्थितियाँ:

विकल्प 1

100% संपत्ति पंजीकरण बच्चा

खरीद मूल्य जिसमें आधुनिकीकरण शामिल है 400,000 यूरो, बच्चे की अपनी पूंजी घटाकर 180,000 यूरो। इसलिए 220,000 यूरो का वित्तपोषण आवश्यक होगा। यहां सवाल है कि क्या माता-पिता से किश्तों में वित्तपोषण संभव होगा।

विकल्प 2

80% संपत्ति पंजीकरण बच्चा और 20% संपत्ति पंजीकरण साथी

खरीद मूल्य जिसमें आधुनिकीकरण शामिल है 400,000 यूरो, बच्चा और साथी की पूंजी मिलाकर घटाने पर। इसलिए 190,000 यूरो का वित्तपोषण आवश्यक होगा। इसके लिए उदाहरण के तौर पर एक ऋण लिया जाएगा, जो पंजीकरण हिस्सेदारी के अनुपात में चुकाया जाएगा।

विकल्प 3

80% संपत्ति पंजीकरण बच्चा और 20% संपत्ति पंजीकरण माता-पिता (ये 20% बाद में वारिस सम्पत्ति में शामिल होंगे)

खरीद मूल्य में माता-पिता के पंजीकरण हिस्से को संपत्ति के मूल्य से घटाया जाता है। इस प्रकार बच्चे को बैंक से केवल 140,000 यूरो वित्तपोषित करने होंगे या माता-पिता से ऋण लेकर चुकाने होंगे।

बिना सही आंकड़े जाने ("मेरे माता-पिता के पास नकद संपत्ति") के, यहां कुछ निश्चित कहना मुश्किल है। लेकिन मैं मानता हूँ कि आपके माता-पिता के पास पैसा है, जिसका वे (अस्थायी रूप से और बंगले के निर्माण के बावजूद) उपयोग नहीं कर रहे हैं। तो फिर यह बिलकुल भी समझ में नहीं आता कि आपको बैंक जाना पड़े। नोटरी से बार-बार संपर्क करना भी ज्यादा समझदारी नहीं होगी। तो
* 100% घर का ट्रांसफर आपको करना होगा
फिर यह स्पष्ट करना होगा कि आपकी बहन को क्या मिलना चाहिए (मतलब जो मूल्य आपके माता-पिता के पास अभी भी मौजूद हैं, उसके अलावा)। मान लेते हैं कि उसे बाद में उम्र के अनुसार बंगला और 50 हजार यूरो मिलने हैं, और आपके माता-पिता बंगले के निर्माण और विश्व यात्रा के बाद बिलकुल खाली हैं। तो आप
* अपने माता-पिता से 50 हजार यूरो का बिना ब्याज ऋण लेते हैं
(या शायद मुद्रास्फीति के अनुसार समायोजित)। इसका बैंक को कोई पता नहीं चलता, और आपकी बहन बंगला और ऋण दोनों के वारिस बनेगी। फिर ऋण निश्चित समय सीमा के भीतर भुगतान के लिए देय होगा, शायद आप इसे पहले ही चुका चुके होंगे।
अंत में आपके माता-पिता के लिए सुरक्षा की जरूरत है। यह एक (भूमि रजिस्टर द्वारा सुरक्षित)
* लचीली पेंशन के भुगतान के जरिए किया जा सकता है
जो प्रारंभ में 0 € होगी और केवल जरूरत पड़ने पर (माता-पिता की) सक्रिय होगी (और जिसे आपकी बहन के हिस्से में भी शामिल करना होगा)।
लेकिन जैसा मैंने कहा, मैंने यहां कुछ मान्यताएं बनाई हैं...

वेरिएंट 3 केवल तब बैंक और अन्य के साथ समस्याएं करता है जब पूरी तरह से। आप घर अपनी पत्नी को भी बेच सकते हैं / उपहार में दे सकते हैं और इस तरह उनकी ग्रुंडएरवर्बश्त्यूर से बच सकते हैं। टैक्स के लिहाज से यह बेहतर होगा कि माता-पिता इसे आपको किराए पर दें।

आप यहाँ बहुत सारी अलग-अलग बातें मिला रहे हैं और कुछ चीजें इसे अनावश्यक रूप से जटिल बना देती हैं:

1. खरीद मूल्य और बहन:

मेरी बहन घर खरीदने में रुचि नहीं रखती। इसलिए मेरे माता-पिता ने अस्थायी रूप से यह प्रस्ताव दिया है कि परिवार के भीतर घर की संभावित सौंपने वाली कीमत 350,000 यूरो निर्धारित की जा सकती है और कम कीमत के कारण दूसरे भाई-बहन को उचित मुआवजा दिया जाएगा।

और उचित मुआवजा क्या है? ऐसी बेवकूफी बंद करें।
अगर घर की कीमत 450,000€ है, तो वही राशि लागू की जानी चाहिए। यदि माता-पिता केवल 350,000€ चाहते हैं, तो उन्हें 100,000€ बच्चों के बीच आधे-आधे बाँटना चाहिए। मतलब: घर 400,000€ में बेचें और 50,000€ बहन को दिए जाएं। तब यह हिस्सा पहले ही निपट जाएगा।

2. ऋण
जब खरीद मूल्य तय हो जाए तो स्वतंत्र रूप से यह सोचा जा सकता है कि कितना हिस्सा या पूरा ऋण माता-पिता के माध्यम से चले। उसे आधिकारिक रूप से अनुबंधित किया जाना चाहिए ताकि विरासत के मामले में कर्ज़ के हिसाब से हिसाब-किताब किया जा सके और बहन के साथ अन्याय न हो।

3. स्वामित्व के अधिकार (भूमि रजिस्टर में नाम)
पता है, माता-पिता को हटाना चाहिए!! क्या अब केवल बच्चा खरीदना चाहता है, या बच्चा + साथी? मैं मानता हूँ अभी शादी नहीं हुई है? मैं सामान्य रूप से चाहता हूँ कि बराबरी वाला विवाह या साझेदारी हो तो हमेशा 50:50 नाम भूमि रजिस्टर में दर्ज हों। तब साथी को पूरा ऋण भी भुगतना होगा। अन्यथा 100% केवल बच्चा लेकिन तब साथी ऋण में शामिल नहीं होगा। मुझे आशा है कि बच्चा अकेले ही इसे वहन कर सकता है। हिस्सा-हिस्सा चुकाना आदि आसानी से नहीं होता, लेकिन जिम्मेदारी पूरे कर्ज़ की होती है, इसलिए मैं ऐसा पसंद नहीं करता। अंत में हर कोई जीवन का समान समय देता है, यह पैसे से स्वतंत्र है।

मैं तस्सीमात के सुझावों की केवल पुष्टि कर सकता हूँ।

1. यदि माता-पिता केवल 350,000 अपने घर के लिए चाहते हैं, तो वह खरीद मूल्य ही होगा। चूंकि घर स्पष्ट रूप से 100k अधिक मूल्यवान है, तो आपके माता-पिता बस बहन को 50k भुगतान कर दें। तब यह पहले से ही आप लोगों के बीच न्यायपूर्ण रूप से विभाजित हो जाता है।

2. खरीद मूल्य की वित्तपोषण: यदि आपके माता-पिता को वास्तव में नकद की आवश्यकता नहीं है, तो यह पर्याप्त होगा कि आप केवल अपनी उपलब्ध नकद राशि उन्हें ट्रांसफर करें और बाकी निजी ऋण के माध्यम से आपके और आपके माता-पिता के बीच चले। किश्त और अवधि व्यक्तिगत रूप से निर्धारित की जा सकती है।

3. स्वामित्व: ऐसे मामले में मैं हमेशा स्पष्ट रूप से 100% स्वामित्व ट्रांसफर आपकी तरफ करने की सलाह दूंगा। अपनी साथी को आप फिर कभी भी आधा उपहार में दे सकते हैं।

दरअसल, की प्रस्तुति सबसे अधिक माता-पिता की अपेक्षाओं के करीब आती है।
माता-पिता हालांकि "बच्चे और माता-पिता के बीच के क्रेडिट" की राशि के अनुपात में भू-राजस्व पंजीकरण में बने रहना चाहते हैं। इसके जैसा बैंक भी करता है।
लेकिन सवाल यह है कि क्या निजी व्यक्ति भू-राजस्व पंजीकरण में किसी निश्चित मूल्य, जैसे 100,000 यूरो, के साथ स्थिर रह सकते हैं, या भू-राजस्व पंजीकरण में केवल सापेक्ष रूप से, जैसे 20%, का अंकन किया जा सकता है।

इसके अलावा, माता-पिता के अनुपाती भू-राजस्व पंजीकरण का विकल्प इस लाभ के साथ आता है कि बच्चे को प्रारंभ में कम वित्तपोषण करना पड़ता है और बाद में उत्तराधिकार के मामले में यह हिस्सा विरासत की संपत्ति के माध्यम से बच्चे के पास आ जाता है। यह भू-राजस्व पंजीकरण माता-पिता की एक "गुप्त आरक्षित राशि" होगी, यदि जीवन की बदलती परिस्थितियों के कारण इन्हें जीवित रहते हुए इस मूल्य तक पहुंचना पड़े।