घर निर्माण 2022 को सबसे अच्छा कैसे शुरू किया जाए?

नमस्ते प्रिय फोरम समुदाय,

मेरी Freundin (34) और मैं (34) अपना घर खरीदने का सपना पूरा करना चाहते हैं। Wohnort (Raum Leverkusen, Wuppertal und Umgebung)।
योजना एक आधुनिक फ्लैट रूफ़ वाला घर बनाने की है, लगभग 180 वर्ग मीटर रहने की जगह के साथ। इसके अलावा, हमें एक Grundstück भी चाहिए, जिसे खोजना मुश्किल हो रहा है। फिलहाल हमें यह समझ नहीं आ पा रहा है कि हमारी Vorstellungen के अनुसार वह सही रहेगा या नहीं।
मेरी गणना इस प्रकार है:
180 वर्ग मीटर * 2200€ प्रति वर्ग मीटर = लगभग 400.000€ (हम थोड़ा उच्चस्तरीय बनाना चाहते हैं, कई बड़े खिड़कियाँ, रैफस्टोर्स, en suite Badezimmer आदि...) + डबल गैरेज लगभग 30.000€, निर्माण से जुड़ी अन्य लागतें और Außenanlage सहित लगभग 80.000€ + Grundstück लगभग 150.000€। कुल मिलाकर यह 660.000€ होगा। मैं अतिरिक्त 40.000€ का एक पफ़र भी जोड़ना चाहूंगा। Küche और Möbel को जानबूझकर शामिल नहीं किया है, क्योंकि उनके दाम मुझे पता हैं...

अगले साल एक बच्चा योजना में है, इसलिए हम 2022 में ही घर बनाने की शुरुआत करना चाहते हैं। हम योजना के संबंध में समय लेना चाहते हैं। सबसे बड़ा समस्या खासकर Grundstück की खोज को लेकर है।

Einkommen:
Sie: 2200 € साथ में 13. & 14. Gehalt
Er: 4400 € साथ में 6.000€ बोनस प्रति वर्ष
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6600 €

Eigenkapital:
Sie: 10.000€ साथ में एक पूरी तरह से भुगतान किया हुआ Eigentumswohnung जिसका मूल्य लगभग 120.000€ है, जिसमें हम कुछ हफ्तों से साथ रह रहे हैं
Er: 20.000€ साथ में कुछ Kapitalanlage जिसका Marktwert लगभग 1.800.000€ (बढ़ रहा है) है और उसके मुकाबले Schulden 1.200.000€ का है। मेरा Eigenkapital ज्यादातर Kapitalanlagen में लग चुका है (खरीद के अतिरिक्त खर्चों में)

इस महीने से हमारी Sparrate आराम से 2.500€ है। ज्यादा क्यों नहीं? हम भी तो ज़िन्दगी जीना चाहते हैं। वर्तमान में हम साल में 3-4 बड़े छुट्टियाँ मनाते हैं और खूब कुछ करते हैं। जब बच्चा आ जाएगा तो छुट्टियाँ छोटी और अलग होंगी।

मेरी Kapitalanlagen ने सकारात्मक Überschuss कमाया है और सारे खर्चे सहित टैक्स को भी कवर करती है। उन्हें जारी रखा जाएगा और फिलहाल बेचा नहीं जाएगा।
मेरी Freundin का अपार्टमेंट हम स्थानांतरण के बाद किराए पर देंगे। ठंडी किराया लगभग 500€ है। जैसे ही बच्चा होगा, मेरी Freundin अंशकालिक काम करेंगी। शादी की योजना है और वेतन कर वर्गों के कारण हमारा कुल Einkommen 6.600€ ही रहेगा। अतिरिक्त 500€ ठंडी किराया भी जोड़ेंगे। तो कुल मिलाकर हमारे पास प्रति माह लगभग 7.000€ उपलब्ध होंगे।

लक्ष्य है कि तरल Eigenkapital से Grundstück खरीदा जाए (Nebenkosten और Kaufpreis का एक हिस्सा)। बाकी को हमें फ्लेक्सिबल रखने के लिए variabel वित्तपोषित करेंगे ताकि घर बनाने में लचीलापन हो।

Schulden:
ऊपर बताई गई Immobilien के अलावा कोई नहीं।

मेरे लिए निम्नलिखित प्रश्न उत्पन्न होते हैं:
क्या हमारे खर्चों के हिसाब से हमारा योजना यथार्थवादी है या हमें निर्माण के लिए 50-100.000€ और जोड़ने होंगे?
क्या Kapitalanlagen के संदर्भ में कोई समस्या हो सकती है (किराया 100% नहीं गिना जाता है आदि)? मैं फिलहाल बेचना नहीं चाहता...
हमने मासिक ऋण भुगतान 2.000€ सोच रखा है, अधिकतम 2.500€ तक जा सकते हैं सिर्फ क्रेडिट के लिए, ताकि Nebenkosten और Rücklagen के साथ कुल 3.000€ प्रति माह का भार हो। Sondertilgungen हम जब चाहे कर सकते हैं।

दो सालों में 2200€/m² लगभग निश्चित रूप से उच्च नहीं होंगे। जमीन की कीमत स्थिति पर निर्भर करती है। इसलिए इच्छाओं के हिसाब से वॉल्यूम लगभग निश्चित रूप से कम है।

पूंजी निवेश के बारे में ज्यादा कुछ कहा नहीं जा सकता। अगर अब तक महज खरीद संबंधी अतिरिक्त लागत ही चुकाई गई है, तो मैं सोचता हूं कि बैंक इसे अधिक सकारात्मक नहीं देखेंगे।

आय अच्छी है और योजना बनाई गई किस्त भी। यह इस बात पर भी निर्भर करता है कि आप कब तक पूरा करना चाहते हैं।

मेरा स्ववीय पूंजी खरीद-सम्बंधित अतिरिक्त खर्चों में लग गया है। सवाल उठने से पहले कि इतनी कम स्ववीय पूंजी कमाई में क्यों है। पूंजी निवेशों पर ऋण घट रहे हैं और घटते जा रहे हैं।
जमीन का टुकड़ा कुल मूल्य के संदर्भ में बड़ा अज्ञात है।
आज के समय में एक उच्च गुणवत्ता वाली व्यवस्था के लिए प्रति वर्ग मीटर कितना खर्चा माना जाना चाहिए? वर्तमान में विकास दर लगभग 4-5% है, इसलिए 2022 के लिए कीमत लगभग स्वयं ही निर्धारित की जा सकती है।

फायदा यह है कि मेरी सभी संपत्तियाँ कोलोन और उसके आस-पास के क्षेत्रों में स्थित हैं। सभी को नवनिर्मित के तौर पर खरीदा गया है और यहाँ भी 2022 तक कीमतें बढ़ती रहेंगी और कुछ हद तक इसे संतुलित करेंगी।
मुझे कोई समस्या नहीं होगी, यदि एक संपत्ति बेचकर 150-200,000€ फिर से निवेश करना पड़े। हालांकि यह अनिच्छा से होगा, लेकिन घर के सपने के लिए मैं इसके लिए तैयार हूँ।
मुझे घर की कीमतों का अनुभव या समझ कमी है।

सैद्धांतिक रूप से हम 25 साल में तक पूरी प्रक्रिया समाप्त करना चाहते हैं।
घर के निर्माण से स्वतंत्र, मेरा लक्ष्य था कि सभी पूंजी निवेशों को 15-20 वर्षों में बेचना। तब तक अधिकांश ऋण भी चुका दिए जाएंगे।

समय की कमी के कारण केवल तिरछी नजर डाल पाया, इसलिए सिर्फ कुछ प्रारम्भिक विचार:

- तुम्हारे क्षेत्र की कीमतों का मुझे पता नहीं है लेकिन 2022 में एक उच्च गुणवत्ता वाली Ausstattung (यह भी सापेक्ष है) के लिए मैं लगभग 2,500-2,700/वर्ग मीटर की उम्मीद करूंगा।
- अगली साल के लिए बच्चा योजना में है इसका क्या मतलब है? तुम्हारी प्रेमिका पहले से गर्भवती है? अगर तुरंत नहीं होता तो आप लोग क्या करेंगे? इस तरह सीधे पूछने के लिए माफ करना पर यह एक अहम बात है।
- क्या तुम्हारे 2,000 संभावित बोझ वर्तमान "स्थिति" पर आधारित है या उस पर भी जब तुम्हारे पास बच्चा होगा?
- पूंजी निवेश (Capitalanlagen) समस्याएँ पैदा कर सकते हैं (जरूरी नहीं लेकिन हो सकते हैं)। क्या ये कई छोटे हैं या कुछ बड़े? क्या वे स्वयं कवर करते हैं? बचत हैं? किराया न मिलना? आदि। मेरी पहली नजर में तरल स्वयं की पूंजी और पूंजी निवेश की मात्रा का अनुपात सही नहीं लगता। (जब तक बचत न हो)। मैं इसे बैंक के रूप में पसंद नहीं करूंगा।

नहीं, वह अभी तक गर्भवती नहीं हुई है। इसलिए हम पहले एक जमीन देखते हैं और योजना बनाते हैं, अगर भगवान चाहें और गर्भावस्था वर्ष के अंत तक सफल हो जाए।
मासिक बचत की दर से हम वर्तमान में सालाना 30-35k अतिरिक्त बचत कर पा रहे हैं बिना ज्यादा त्याग किए।
2,000 यूरो या सही मै कहा जाए तो 2,500 यूरो मासिक बोझ, साथ ही अतिरिक्त खर्च, बच्चे के साथ हिसाब में हैं।

ऐसी आवासीय इकाइयाँ हैं जिनका मूल्य प्रति इकाई 350-500k के बीच है, जो आवास के अनुसार अलग होता है। छोटे नहीं, क्योंकि उनकी देखभाल अधिक होती है। सभी दीर्घकालिक किराये पर हैं। सभी नए निर्माण हैं। सबसे पुरानी 5 साल पुरानी है। किराया न मिलने या खाली रहने की चिंता मुझे नहीं है। हम कोलोन या कोलोन के उपनगर में हैं। मांग अधिक है और मेरे किराए वाजिब हैं। मुझे आखिरी ईंट का पैसा निकालना नहीं है, बल्कि मुझे ऐसे किरायेदार चाहिए जो आर्थिक रूप से सक्षम हों और समय पर भुगतान करें आदि।
पूंजी निवेश में वर्तमान में लगभग 700 यूरो मासिक का अतिरिक्त लाभ है। ऋण भुगतान 2.5-3% के बीच है। अतिरिक्त लाभ गैर-स्थानांतरणीय खर्चों को पूरा करने के लिए पर्याप्त है। जैसा कि मैंने कहा, मेरा अपना धन वर्षों में पूंजी निवेश की खरीद में गया है और आंशिक रूप से विशेष ऋण भुगतान में भी, क्योंकि मैंने उनमें से एक का स्वयं उपयोग किया है...

मैं इसे तुरंत कर दूंगा