संपत्ति खरीदने से पहले सीमा रेखा पर ऊँचाई बदल गई

हैलो फोरम,

हम निम्नलिखित समस्या का सामना कर रहे हैं:
हमने अपनी ज़मीन अप्रैल 2013 में खरीदी, अक्टूबर 2013 से निर्माण शुरू किया। अब बाहरी क्षेत्र की बारी है, इसके लिए हमें एक अलग निर्माण अनुमति भी लेनी पड़ी, क्योंकि हम हेस्सेन में बिना अनुमति के जितना मिट्टी भर सकते हैं उससे ज्यादा भर रहे हैं - टेरेस भी हमने साथ ही जमा किया।
हमारी ज़मीन लगभग 150 भूखंडों वाले नए विकास क्षेत्र का हिस्सा है, जिसे एक ज़मीन विकास कंपनी द्वारा विकसित किया गया था। पहले यहां कुछ ऊंची इमारतें थीं, जिन्हें आंशिक रूप से नष्ट किया गया और सामग्री को स्थल मॉडलिंग के लिए इस्तेमाल किया गया। ज़मीन एक ढलान पर है, सामने सड़क है, और पीछे बाईं ओर लगभग 2 मीटर नीचे जाती है, 25 मीटर की लंबाई पर। ज़मीन विकास कंपनी ने मॉडलिंग (नई ऊंचाइयों सहित) के लिए एक निर्माण अनुमति भी प्राप्त की है। हमारे पीछे वाले पड़ोसी हमसे पहले निर्माण शुरू कर चुके थे, उस समय हमने ज़मीन तक नहीं खरीदी थी। घर के हमारे निर्माण आवेदन के साथ, हमने नाप-जोख भी कराई। तब पता चला कि सीमा की ऊंचाइयां "खराब" थीं, या कम से कम विकास कंपनी के आवेदन से अलग थीं - कभी-कभी 60 सेमी तक। उस समय हमने सोचा कि पड़ोसी के कंस्ट्रक्शन वर्कर ने शायद ढलान में थोड़ा ज्यादा खोद दिया होगा, कोई बड़ी बात नहीं - बाद में ठीक कर देंगे।

अब हमने कहा जैसा कि पहले बताया, बाहरी क्षेत्र पर काम शुरू करना चाहा और निर्माण विभाग से सलाह लेकर, ज़मीन विकास कंपनी के ऊंचाई मॉडल के आधार पर सीमा पर निर्माण की योजना बनाई और जमा की। योजना है L-आकार की पत्थर लगाकर जमीन को थोड़ा समतल करने की। आवेदन भी मंजूर हो गया - अभी के लिए।

अब हमें निर्माण विभाग से एक खत मिला है, जिसमें कहा गया है कि हमारे एक पड़ोसी ने निर्माण आवेदन के खिलाफ आपत्ति दर्ज कराई है। वह अपनी नाप-जोख और तस्वीरों के साथ तर्क देते हैं कि ज़मीन विकास कंपनी ने सीमा क्षेत्र में उतनी मिट्टी नहीं भरी जितनी उन्होंने अनुमति ली थी, और कि उनकी नाप-जोख की ऊंचाई अब मान्य ऊंचाई है...

निर्माण विभाग अब आवेदन को वापस लेना चाहता है!

अब आता है मुद्दा:

पूरे मामले की अजीब बात यह है कि दूसरे पड़ोसी की नाप-जोख (हम तीनों एक सीमा बिंदु पर हैं) ज़मीन विकास कंपनी की ऊंचाई योजना को पुष्ट करती है - और यह नाप-जोख दो-तीन सप्ताह पहले की है। साथ ही, विवादास्पद पड़ोसी ने तस्वीरें भी लगाई हैं जिनमें हाल ही में संपादित जमीन की सतह साफ दिखाई देती है (असंपादित पड़ोसी जमीन पर बर्फ और उनकी ज़मीन बिलकुल चिकनी और बर्फ रहित है, यहां तक कि चिकना ज़मीन भी दिखता है जो तब बनता है जब खुदाई का उपकरण मिट्टी हटाता है)।

हमने निर्माण विभाग से कहा कि उसने बिना अनुमति के ज़मीन और हमारी सीमा रेखा बदली और बाद में उसकी फोटोज़ और नाप-जोख बनाई। लेकिन विभाग कुछ नहीं कर सकता, नाप-जोख एक ऊंचाई दिखाती है, जिनके अनुसार उन्हें चलना है।

अब हमारे सामने निम्नलिखित प्रश्न हैं:
1) क्या ज़मीन विकास कंपनी की मंजूर की गई स्थल मॉडलिंग सिर्फ एक "रुचि" थी, अर्थात कंपनी को ज़रूरी नहीं था कि वह एक निश्चित ऊंचाई तक मिट्टी भरे?

2) क्या निर्माण विभाग आवेदन को ऐसे ही वापस ले सकता है? विभाग के पास सभी संबंधित दस्तावेज पहले से थे। हमारे घर निर्माण की नाप-जोख ने पहले ही खराब ऊंचाइयां दिखा दी थीं और हमने विशेष रूप से उनसे कहा था कि आवेदन खराब ऊंचाइयों पर नहीं बल्कि ज़मीन विकास कंपनी की ऊंचाइयों पर किया जाएगा। वे अब नहीं कह सकते कि पुरानी खराब ऊंचाइयां ही मान्य हैं...?

3) क्या मैं दूसरे पड़ोसी की नाप-जोख के सीमा बिंदु की ऊंचाई अपने लिए भी दावा कर सकता हूँ? उस समय भूमि योजना के अनुसार थी, लेकिन विवादास्पद पड़ोसी की नाप-जोख के अनुसार वह बिंदु 60 सेमी नीचा था।

4) क्या मेरे पास कोई कानूनी विकल्प है कि मैं ज़मीन विकास कंपनी से मुआवजा मांग सकूं यदि उन्होंने ज़मीन वैसी नहीं बनाई जैसी उन्होंने आवेदन में बताई थी?

5) क्या मैं पुन: पूर्ति (Nacherfüllung) मांग सकता हूँ, यानी उस ऊंचाई पर ज़मीन बनवाना जैसा कि उसने आवेदन और मंजूरी में बताया गया था?

6) ज़्यादा संभावना यह है कि ज़मीन विकास कंपनी ने मंजूर के अनुसार ज़मीन बनायी है (दूसरे पड़ोसी की नाप-जोख दिखाती है)। मुझे यह साबित करना है कि विवादास्पद पड़ोसी ने बिना अनुमति खोदा है। क्या इसके लिए कानून में कोई सुरक्षा प्रावधान (जैसे विश्वास संरक्षण) है?

7) अगर मैं कानूनी रास्ता अपनाऊं, तो तस्वीरों के आधार पर यह साबित करने की कितनी संभावना है कि खुदाई हुई है?

पढ़ने के लिए धन्यवाद
स्टेफन

हैलो Stefan,

बॉउअम्ट इसे बहुत आसान बना रहा है, वे स्वाभाविक रूप से पात्र और भी दायित्वपूर्ण हैं कि वे संबंधित निर्माण आवेदन की सहीता की जांच करें। मूलतः स्वीकृत Grundstückserschliessungsgesellschaft की ऊँचाई को सभी अगली अनुमतियों/निर्माण कार्यों के लिए योजना की ऊँचाई तथा मूलभूत स्थल ऊँचाई माना जाता है।

संभवतः Grundstückserschliessungsgesellschaft भी शहर के सामने स्वतंत्र सर्वेक्षक के माध्यम से तैयार स्थल ऊँचाई का प्रमाण देने के लिए बाध्य थी। यदि ऐसी कोई दस्तावेज़ीकरण मौजूद है, तो यह Grundstückserschliessungsgesellschaft तथा बॉउअम्ट दोनों से प्राप्त हो सकती है। यदि नहीं है, तो यह मानना होगा कि बॉउअम्ट ने ऊँचाइयों को योजना के अनुसार या तो स्वीकृत (कुछ सहिष्णुता के साथ) माना है या उन्होंने स्वयं यादृच्छिक जांच की है।

मूलतः जांच के लिए आप आस-पास अथवा क्षेत्र के सभी निर्माण आवेदन ले सकते हैं। यदि पूरे क्षेत्र में Grundstückserschliessungsgesellschaft और अलग-अलग निर्माण आवेदनों के बीच कम अंतर है, लेकिन आपके पड़ोसी के मामले में 60 सेमी अधिक/कम अंतर है और इस बात के फोटो भी मौजूद हैं, तो मामला स्पष्ट होना चाहिए।

हालांकि, बॉउअम्ट की अब तक की अस्वीकृति की स्थिति के आधार पर आपको शायद बिना बाहरी सहायता के कोई प्रगति नहीं मिलेगी।

पहला कदम होगा Grundstückserschliessungsgesellschaft से पूछना कि क्या अंतिम ऊँचाई में बदलाव की कोई दस्तावेज़ीकरण है और फिर हेस्सेन में अपने सार्वजनिक रूप से नियुक्त सर्वेक्षण अभियंता के पास जाना। वह बॉउअम्ट से संबंधित सभी आवश्यक ऊँचाई योजनाएं प्राप्त कर सकता है और यदि आवश्यक हो तो अपने वास्तुकार के साथ मिलकर इसे इस तरह तैयार कर सकता है कि बॉउअम्ट को इस पर Stellung beziehen मस।

आपके विवरण के अनुसार मुझे भी लगता है कि आपका पड़ोसी खुद ही बड़ी गलतियाँ कर रहा है, लेकिन कुछ लोग इतने निडर होते हैं और इसे आजमाते हैं। लेकिन यह भी लगता है कि आपसी सहमति की उम्मीद नहीं हो सकती, इसलिए मानसिक रूप से तैयार हो जाइए कि यह a) समय लगेगा और b) मुकदमेबाजी में भी जा सकता है।

मुझे लगता है कि इसे अच्छी तरह पुनर्निर्मित किया जा सकता है और इसलिए यह प्रमाणित किया जा सकता है कि कौन सही है।

MfG
Dirk Grafe

ओटस सही है, बात गति की है और मैं उसकी इस दृष्टिकोण से सहमत हूँ कि यह (जल्दी) असुविधाजनक हो सकता है।

लेकिन अभी भी एक मौका है कि कोई प्राधिकरण विरोधाभासों की ओर ध्यान दिलाए इससे पहले कि वे पड़ोसी के आवेदन पर निर्णय लें - अगर मैं इसे सही समझ रहा हूँ, तो प्राधिकरण ने अब तक केवल यह संकेत दिया है कि दिशा कैसी होगी, लेकिन अभी तक निर्णय नहीं लिया है।

मान लीजिए कि आप मेरे ग्राहक हैं और मेरा उस आर्किटेक्ट से अच्छा संबंध है जो आपका भवन परियोजना देख रहा है। तो मैं पड़ोसी की पत्राचार प्राप्त करूँगा, भवन ऊर्जा कानून के प्लान्स, आपका भवन आवेदन मौजूद होगा, आसपास के पड़ोसियों के ऊंचाई आंकड़े/निर्माण आवेदन सहयोग से जल्दी एकत्रित किए जा सकते हैं (शायद सब कुछ पहले से मौजूद था और आपके भवन आवेदन में इस्तेमाल किया गया!?) ... और जब सब कुछ उपलब्ध होगा, तो इसे इस तरह तैयार किया जा सकता है कि भवन कार्यालय सही दिशा में समीक्षा करे।

यह वित्तीय रूप से निश्चित रूप से नियंत्रण में रहेगा, आपका सर्वेक्षक और वास्तुकार आपको इस मामले में तेजी से मदद करेंगे, आखिरकार आप या आपका वास्तुकार वर्तमान में निर्मिती के लिए नया भवन आवेदन कर रहे हैं - यदि आपकी यहां की प्रस्तुतियां सही हैं, तो दोनों मिलकर भवन कार्यालय की अस्वीकृति पर ठोस हमला कर सकते हैं।

भवन कार्यालय को यह समझना जतना जल्द हो सके जरूरी है, क्योंकि जब ऐसे मामले न्यायालय में चलते हैं, तो यह सिर्फ लंबा नहीं होता, बल्कि मूल्यांकनकर्ता (जो सार्वजनिक रूप से नियुक्त सर्वेयर और/या आर्किटेक्ट होंगे, अर्थात वही लोग जो आपके पास पहले से ही हैं) की लागत भी कई गुना बढ़ जाती है, जो अब की अपेक्षित अतिरिक्त निवेश से कहीं ज्यादा होगी।

मूल खर्च अनुमान, बस ताकि आपको एक दृश्य मिल सके:

सर्वेक्षक की दृष्टि से स्थिति का आकलन, प्रति घंटा दर के अनुसार, कुल मिलाकर: निश्चित रूप से 500 यूरो शुद्ध से कम।

अगर मुझे मामला मूल्यांकनकर्ता के रूप में सौंपा जाता, तो न्यायालय लगभग 1500 यूरो सुझाएगा, मैं इसे स्वीकार करने से पहले कम से कम 2000 यूरो तक बढ़ा दूंगा, और फिर बिना पुनर्विचार के न्यायालय के साथ सहमति मूल्य से 20% तक अधिक चार्ज कर सकूंगा, यदि संबंधित प्रयास दस्तावेजीकृत होगा, अर्थात: €2400.- (सकल)

आखिर में कौन भुगतान करता है, यह निश्चित रूप से जज तय करेगा, लेकिन अगर केवल 50:50 समझौते की लागत लगाई जाए, तो यह कुछ 1000 यूरो में कुछ फोन कॉल करने और भवन कार्यालय को तुरंत सही दिशा में ले जाने के लिए उपयुक्त होगा।

फिर भी मैं ओटस से पूरी तरह सहमत हूँ, यह सब केवल एक पूरक रूप में।

सादर
डिर्क ग्राफ़े

पोस्टस्क्रिप्ट:
हालांकि यह एक अच्छा उदाहरण भी है कि मेरी बार-बार की गई बात सही है कि ऊंचाई के आंकड़े महत्वपूर्ण हैं। ऊंचाई को अक्सर गौण/अमहत्वपूर्ण माना जाता है, मुख्य बात यह होती है कि निर्माण भूखंड के अनुसार सही स्थान पर बना रहे - लेकिन (खराब) ऊंचाई के आंकड़े भी लंबी कानूनी लड़ाइयों को जन्म देते हैं, यदि इसके साथ लापरवाही से व्यवहार किया जाए। सबसे महत्वपूर्ण बात पुनर्निर्माण करना कठिन होता है। सीमा या निर्माण संरचना की स्थिति सामान्यतः बार-बार पुनर्स्थापित की जाती है। एक बार परिवर्तित क्षेत्र की सतह स्थानीय रूप से नष्ट हो चुकी होती है, पुनर्निर्मित नहीं की जा सकती और तब मूलतः एक अनुमान आधारित प्रक्रिया शुरू होती है, जो पुराने योजना ऊंचाई आदि पर आधारित होती है, जो अपने आप में विचलन/असटीकता से भरी होती है।

तेज़ और सहायक टिप्पणियों के लिए बहुत धन्यवाद, मैंने उन्हें कई बार ध्यान से पढ़ा है।

ज़मीन विकास कंपनी से मुझे केवल यह व्याख्या मिली है कि कार्य पूरा होने के बाद कोई अंतिम दस्तावेज़ीकरण (जैसे मापन या फोटो) तैयार नहीं किया गया। मैं फिर से नगर पालिका से संपर्क करूंगा कि क्या वहां कुछ किया गया है।

सौभाग्य से मेरा सर्वेक्षक वही है जिसने जमीन विकास कंपनी की परियोजना की निगरानी की है और मेरा आर्किटेक्ट मेरा पड़ोसी है - तीसरा जिसके साथ मैं सीमा बिंदु साझा करता हूं। वह भी समझ नहीं पाता कि दो मापों में ऊंचाई में अंतर क्यों है और वह भी नगर विभाग को नहीं समझा पाता कि वे अब इतनी जिद क्यों कर रहे हैं।

अगर मैंने ऊपर सही समझा है, तो मुझे:
1) पहले ही कोई वकील से संपर्क कर लेना चाहिए?!
2) सर्वेक्षक को मामले की जांच के लिए मिलना चाहिए और फिर उसे नगर विभाग पर दबाव डालने के लिए लगाना चाहिए?

चूँकि हम पिछले सप्ताह नगर विभाग में गए थे और सभी मुद्दे उठाए थे, उन्होंने हमें बाद में कहा कि यह सब कुछ फिर से लिखित में जमा करें। वह दयालु महिलाएं शायद स्थिति से थोड़ी असमर्थ थीं और बार-बार केवल यही कहती रहीं "मैंने अभी तक यह नहीं किया..." या "मुझे हमारी कानूनी शाखा से पूछना पड़ेगा..."

तो मैं यह सब कागज पर लाऊंगा और साथ ही नगर और सर्वेक्षक से बात करूंगा...

धन्यवाद
स्टेफन

पोस्ट स्क्रिप्ट: क्या मैं जमीन विकास कंपनी के निर्माण आवेदन में देख सकता हूँ कि क्या इन्हें मांगी गई ऊंचाई बनानी अनिवार्य थी? यानी क्या मैं ये मान सकता हूँ कि उन्होंने यह कर्तव्य पूरा किया है?! मुझे अभी भी विश्वास नहीं होता कि बिना अंतिम दस्तावेजीकरण के 150 भूखंड कैसे जारी किए जा सकते हैं...

तुम्हारा सार्वजनिक रूप से नियुक्त मापन इंजीनियर और वास्तुकार निर्माण आवेदन में विभिन्न ऊंचाइयों को दस्तावेज़ करे और इसे संक्षेप में लिखित में टिप्पणी करे, मैं मानता हूँ कि यदि पड़ोसी की गलत योजना के लिए ठोस सबूत मिल जाएं तो मामला बहुत जल्दी पलट सकता है।

फिर भी वकील ढूंढना उचित हो सकता है, क्योंकि तुम्हें यह मान लेना चाहिए कि पड़ोसी अदालत का रास्ता अपनाएगा, चाहे तुम्हारा सही हो या नहीं।

शुभकामनाएँ!
डिर्क ग्राह्फे