एक मल्टीफैमिली हाउस के लिए वित्तपोषण। क्या निर्माण वित्तपोषण लेना है?

सभी को शुभ संध्या,

मैं इस समय अनिश्चित हूँ कि क्या मुझे एक बहु-परिवारिक मकान के लिए निर्माण वित्तपोषण लेना चाहिए।
मैं पहले ही कह दूँ कि मेरा टेक्स्ट लंबा होगा क्योंकि यह व्यापक होना चाहिए।
विशेष रूप से यह एक ऐसे मकान के बारे में है जिसमें तीन अपार्टमेंट हैं, जिनमें से एक वर्तमान में खुद द्वारा आबाद है और दो अन्य किराए पर दिए जाने वाले हैं।

संपत्ति को नियमित रूप से मेंटेन किया गया है और वास्तव में यह वही प्रदान करती है जो मैं अपनी सेवानिवृत्ति की योजना के रूप में सोच सकता हूँ। मैंने विक्रेता की मदद और बैंक के एक टूल की सहायता से पता लगाया है कि यह संपत्ति शुद्ध रिटर्न 4.4% देती है, जो कि किराए के हिस्से पर आधारित है। विक्रेता केवल सभी आंकड़ों की जानकारी देकर इसमें शामिल था। यह इसलिए सटीक रूप से कैलकुलेट किया गया है।

स्वयं के उपयोग वाले हिस्से के लिए मैं वास्तव में कोई रिटर्न नहीं निकाल सकता। मैं अपने आप को किराया नहीं दे सकता।

बैंक से बातचीत में पता चला कि सलाह यह है कि यदि संभव हो तो सभी अपने पूंजी को स्वयं उपयोग वाले हिस्से में लगाएं और किराए पर दिए जाने वाले हिस्से के लिए 100% वित्तपोषण करें। इसके नुकसान में अधिक ब्याज दर है, लेकिन समानुपातिक अधिक कटौती योग्य। साथ ही यह विचार था कि भुगतान स्थगित किया जाए और इस तरह पहले से ही कम 2.2% ब्याज को उसी स्तर पर रखा जाए और भुगतान को एक बचत अनुबंध में रखा जाए। इसका लाभ कर दृष्टिकोण से होगा।

चूंकि बातचीत में बहुत कुछ उठाया गया था और मैं निश्चित रूप से एक और उपयोग देखना चाहता हूँ, इसलिए मैं यहां एक बार फिर से अपनी समझ बनाने की कोशिश करता हूँ। बैंककर्मी ने कहा कि 4.4% रिटर्न ठीक है लेकिन 4% से नीचे नहीं होना चाहिए, अन्यथा इसका कोई मतलब नहीं है।

उसने मुझे वित्तपोषण के घटकों की व्याख्या इस तरह की। एक ऋण की दो किस्तें हैं, कुल 400,000 €.
हम यहाँ 100% BLA (beleihungswert, यानी ऋण आकार) की बात कर रहे हैं। बैंककर्मी ने मेरी पूछताछ पर कहा कि अक्सर कहा जाता है कि ऐसी वित्तपोषण अन्य 80% जैसे की तुलना में काफी ज़्यादा जोखिम भरे होते हैं, लेकिन यह केवल कुछ हद तक सही है। बैंक ब्याज के द्वारा उच्च BLA को मूल्यांकित करता है। लेकिन वह अधिक गंभीर होगा अगर मुझे अपनी सारी पूंजी को तोड़ना पड़े और वित्तपोषण के बाद कुछ भी न बचे। वह मानता है कि पूरी खरीद कीमत को वित्तपोषित कर लेना चल सकता है। 80% वित्तपोषण भी फेल हो सकती है।
मुझे यह तर्क अब बुरा नहीं लगा, भले ही मुझे बैंक को ज्यादा पैसा देना पड़े।

किस्तें इस प्रकार होंगी:
अवधि प्रत्येक की 15 वर्ष

किराए पर दो इकाइयां:
ऋण - 230,000 €, भुगतान स्थगित, जर्मन रिंग के तहत बचत अनुबंध क्योंकि वहाँ ब्याज अधिक मिलता है।

स्वयं उपयोग:
170,000 €, वार्षिक भुगतान 3%

यह सब समझने योग्य लगता है। अब एक हिस्सा है जिसे मैं पूरी तरह नहीं समझ पाया और इसके लिए मुझे सहायता की जरूरत है। ऊपर बताया गया विषय पर आपकी राय मिलना भी अच्छा होगा।

बैंककर्मी ने कहा कि ऐसी वित्तपोषण इस तरह चलती हैं।

75% किराया बैंक वित्तपोषण में लगाती है।
25% गैर-स्थानांतरणीय खर्चों के प्रबंधन के लिए रखा जाता है।

40% मैं अपने शुद्ध वेतन से वित्तपोषण में लगा सकता हूँ। सैद्धांतिक रूप से इसे 45% तक बढ़ाया जा सकता है लेकिन माना जाता है कि 40% सुरक्षित वित्तपोषण के लिए एक अच्छी सीमा है।
इसके अलावा प्रति वर्ग मीटर 2 € प्रबंधन खर्च हैं।

यदि मैं इन दोनों संख्याओं को जोड़ता हूँ तो मैं ऋणदाता की गणना की गई किस्त से लगभग 200 € अधिक हो जाता हूँ। इस प्रकार मैं कम निवेश कर सकता हूँ। यह अच्छी बात है। लेकिन यदि मैं कुल आय (वेतन और किराया दोनों के 100%) को जोड़ता हूँ और किस्त के आधार पर प्रतिशत निकालता हूँ तो कुल योगदान 45% हो जाता है।
यहाँ मेरे लिए सिग्नल जहर बज गया क्योंकि इससे प्रबंधन खर्च शामिल नहीं है, जीवन यापन नहीं हुआ है और बचत भी नहीं हुई है। इसलिए मैंने बैंककर्मी को फोन किया और उसने कहा कि इसे इस तरह से नहीं गणना करनी चाहिए क्योंकि किराया और स्वयं उपयोग अलग-अलग करना चाहिए।
किराया भुगतान और प्रबंधन खर्चों को पूरा करना चाहिए। वह पूरा होता है।
वेतन भुगतान, प्रबंधन खर्च, जीवन यापन खर्च और बचत क्षमता को पूरा करना चाहिए। वह भी पूरा होता है।
प्रतिशत मूल्यांकन यहाँ सही से लागू नहीं हो सकता।
मैं इसे केवल सामान्य बुद्धि से करता हूँ और कहना होगा कि बाद में इस बयान को मैं पूरी तरह से समझ नहीं पाया। शुरू में यह तार्किक लगा पर बाद में नहीं। 45% 45% है, अर्थात प्रबंधन खर्चों सहित कुल योगदान 50% से ऊपर होना चाहिए। लगभग 53-54% या इसी तरह।

सही मायने में, मैंने सब कुछ जोड़ा और यह ठीक बैठता है। मैं आराम से रह सकता हूँ और बैंक के अनुमोदन से अधिक खर्च करके बचत भी कर सकता हूँ। लेकिन यह कुछ अजीब लगा। थोड़ी अलार्म लगी क्योंकि मेरी ठंडी सोच यह थी कि शायद मैं इस निवेश के साथ संपत्ति का खर्च वहन नहीं कर पाऊंगा। चाहे यह कितना भी अच्छा क्यों न लगे।

दूसरी ओर, वित्तपोषण के बाद भी बचा हुआ पूंजी, अतिरिक्त बचत क्षमता और ऐसी जगह जहाँ कई वर्षों तक लोगों के रहने की संभावना है, वह भी है।

कुछ अन्य विचार जो विक्रेता परिवार के परिचित व्यक्ति होने से जुड़े हैं, इस प्रकार हैं, जिनका मैं सही-सही मूल्यांकन नहीं कर सकता कि ये सार्थक हैं या नहीं। लेकिन यह प्रस्ताव आकर्षक लगा।

1. एक दिदियनाधिकार (Erbbaurecht) की स्थापना जिसमें विक्रेता बैंक के बाद दूसरे क्रम में होगा और भूमि उपयोग किराया को बाद में खरीद कीमत में जोड़ने का विकल्प होगा और 15-20 वर्षों के बाद इस जमीन को लेना संभव होगा। यह अनुबंध में पहले से सुनिश्चित किया जाना चाहिए। यह दिदियनाधिकार पहले 50 वर्षों के लिए होगा।

2. बैंक से कुल ऋण का 75% लेना और शेष 25% विक्रेता से बादी ऋण के रूप में लेना। विक्रेता अपने हिस्से के ऋण को 15 वर्षों के लिए अंतकालीन (endfällig) रखेगा। मूल विचार बेहतर शर्तें प्राप्त करना, अधिक भुगतान करने में सक्षम होना और तब मुक्त बंधक हिस्से का नवीनीकरण कर बादी राशि का भुगतान करना है। अनुबंध में कहीं भी अतिरिक्त भुगतान करने का विकल्प होना चाहिए जो कभी भी इच्छानुसार किया जा सके। मतलब अगर ईच्छित हो तो मैं अतिरिक्त राशि या त्योहारी बोनस विक्रेता को दे सकता हूँ। इससे मेरी मासिक वित्तीय स्थिति प्रभावित नहीं होगी।

इतना ही, मैंने पूरा विस्तार से बताया। प्रतिक्रिया का इंतज़ार रहेगा और आप सभी को शुभ संध्या।

सादर,
Jimmyone

तुम्हारी योजना में निश्चित रूप से उस वस्तु की पूरी जांच-पड़ताल करना शामिल है, जिसका अब तक बिल्कुल भी उल्लेख नहीं हुआ था: भवन की संरचना का मूल्यांकन और संभावित संरचनात्मक/नमी संबंधी क्षतियाँ, मरम्मत और आधुनिकीकरण की देरी, भवन के इन्सुलेशन और गृह तकनीक / हीटिंग सिस्टम की गुणवत्ता, ऊर्जा बचत नियमों से संबंधित बाद में लागू होने वाले अनिवार्य सुधार आदि। ये सभी ऐसे बिंदु हैं जो वित्तपोषण की योजना को आवश्यक रूप से प्रभावित करते हैं। और निश्चित रूप से घर के मूल्य का भी, जो वर्तमान के हाइप और अतिरंजित बाजार मूल्यों से स्वतंत्र होकर, संभवतः 10-15 साल बाद भी, जब संपत्ति की मांग कम हो सकती है, एक वास्तविक मूल्यांकन होना चाहिए।

नेटो रेंडिट ठीक है। अंततः भुगतान जीवन बीमा के माध्यम से भी किया जा सकता है। यह बीवी की तुलना में बेहतर हो सकता है। मुझे एरबबाउरेखत समझ में नहीं आ रही है। विक्रेता के पास निजी कर्ज़ और बाकी बैंक की संस्करण, यानी मुझे स्पष्टता पसंद है। किरायेदारों के चयन में सावधान रहें। भावना के अनुसार भी चलें। देखें कि वे कैसे पेश आते हैं। सबसे अच्छे किरायेदार 55 से ऊपर के होते हैं, कुछ हद तक पारंपरिक, निसान नोट या कुछ इस तरह की गाड़ी चलाते हैं। कार्स्टन

एलवी में बहुत ही रूढ़िवादी दृष्टिकोण अपनाना चाहिए। उदाहरण के लिए, यदि मुझे 100 हजार चुकाने हैं, तो बीमा राशि 100 होनी चाहिए। पहले लोग कहते थे कि 60 ही काफी होंगे, अंत में तो 100 ही होंगे। आज ऐसा नहीं चलता।
मेरे विचार में, यहाँ कुछ ज्यादा ही घबराहट फैलाई जा रही है। हमारे पास 1986 की एक एलवी है जो 2018 में परिपक्व हुई। वह 50 हजार मार्क पर शुरू की गई थी। अगली साल गारंटीकृत भुगतान 48 हजार यूरो होगा। कभी वादा किया गया था लगभग 100 हजार मार्क, जो 51 हजार यूरो बनता है। तो यह कोई बड़ा झटका नहीं है।
बस तुलना करनी चाहिए कि क्या बेहतर है, भवन बचत योजना या एलवी। भवन बचत योजना का फायदा है कि इसमें संभवतः सरकार से भवन बचत प्रीमियम मिल सकते हैं। एलवी का फायदा है कि मैं एक साथ बीमित भी रहता हूँ और यदि मुझसे कुछ होता है तो मैं अपने साथी और वारिसों को चुकता किया हुआ घर छोड़ सकता हूँ। कार्स्टन

बाउस्परवरीगेट्रैक का फायदा यह है कि संभवतः राज्य से बाउस्पर पुरूस्कार मिल सकते हैं।

परिवार की आय वास्तव में बहुत न्यूनतम होनी चाहिए। मेरे पास यह पिछले साल का पड़ा है, यह तो ज्यादा हँसने वाला ही है।

LV den Vorteil, dass ich ja auch gleichzeitig versichert bin und meinem Partner und Erben ein getilgtes Haus hinterlasse, falls mir was zustösst.

अगर किसी का LV कंपनियों के प्रति खास ध्यान नहीं है, तो शराब और बीयर को अलग रखना चाहिए।

एक RLV पूरी तरह से समझदारी है, और बाजार में बहुत सी बीमा पॉलिसियाँ हैं जो किफायती भी हैं।

लेकिन आज भी एक कैपिटल LV लेना??? और खासकर इसके जरिए घर की फाइनेंसिंग करना? यह तो हर एक Bausparvertrag से कहीं बेहतर है, क्योंकि इसमें एक ओर बचत अवधि होती है, और Bausparvertrag का अपने आप में ऋण अवधि भी होती है।

LV में तो केवल अंतिम भुगतान होता है...

और RLV सुरक्षा को भी एक कैपिटल LV में "भुगतान" करना होता है...