निवेश वस्तु 2 ETW में अपेक्षित ब्याज दर

नमस्ते सभी को,

एक उपयुक्त ETW (Eigentumswohnung) के निवेश उद्देश्य से तलाश में, जिसे अगले लगभग 10 वर्षों तक परिवार के भीतर (मार्केट कंडीशन पर) किराए पर दिया जाना है और जिसे मूल रूप से 100% स्व-पूंजी से वित्तपोषित किया जाना चाहिए, मैं 2 अपार्टमेंट के एक पैकेज पर पहुंचा हूँ (जो केवल पैकेज के रूप में बेचे जाते हैं), जो दोनों मेरी तलाश से पूरी तरह मेल खाते हैं। क्या मैं इसे आगे बढ़ाऊंगा, यह भी ऋण की अनुमानित शर्तों पर निर्भर करेगा।

आपके बारे में सामान्य जानकारी:

[*]आप कौन हैं? पुरुष, 37 वर्ष, इंजीनियर, उद्योग में वरिष्ठ परियोजना प्रबंधक, कर्मचारी

आय और संपत्ति की स्थिति:

[*]आपकी आय क्या है (सकल/शुद्ध)? इस परियोजना के लिए मासिक अधिकतम 1300 यूरो आय उपलब्ध है (जीवन स्तर में बिना किसी प्रतिबंध के मुक्त), इसके अतिरिक्त इससे होने वाली किराये की आय लगभग 1300 यूरो प्रति माह उपलब्ध है।
[*]आपके पास कितना स्व-पूंजी है? इस परियोजना के लिए तात्कालिक रूप से अधिकतम 245,000 यूरो उपलब्ध हैं, मध्यम अवधि में एक अतिरिक्त संपत्ति की बिक्री से 100-150 हजार यूरो और उपलब्ध होंगे।

निर्माण या खरीद लागत:

[*]कुल लागत लगभग 425,000 यूरो, जिसमें खरीद संबंधित अतिरिक्त खर्च, ब्रोकर, आदि शामिल हैं।

आवश्यक ऋण विवरण:

[*]ऋण राशि न्यूनतम 180,000 यूरो
[*]मासिक किस्त अधिकतम लगभग 2050 यूरो (यदि किसी एक ETW में किराया न मिले), लेकिन क्या इतनी अधिक किस्त समझदारी है?
[*]विशेष अग्रिम भुगतान संभव? लगभग 1-3 वर्षों में संपत्ति की बिक्री के बाद 100-150 हजार यूरो।

मेरा प्रश्न इस परियोजना की कार्यक्षमता के बजाय "इष्टतम" मार्ग पर है ताकि संभवतः सबसे कम ब्याज दर प्राप्त की जा सके। 10 वर्षों की ब्याज दर निर्धारण मुझे पर्याप्त लगती है, क्योंकि संभवतः 10 वर्षों के बाद शेष बकाया स्व-पूंजी से चुका दिया जा सकता है।

तुम्हारा उद्देश्य क्यों सबसे कम संभव ब्याज दर होना चाहिए? क्या तुम्हारा मकसद दोनों फ्लैट्स में केवल सबसे कम ब्याज बोझ रखना है?

मुझे खुशी होती है कि मैं कभी-कभी अधिक ब्याज भी दे सकता हूँ (जिसे मैं कर में भी कटौती के रूप में दिखा सकता हूँ), ताकि मैं अपनी निजी पूंजी बचा सकूँ और एक अच्छा लीवरेज बना सकूँ। पाँच प्रोजेक्ट्स जिनमें 5x1,000 की आय हो, वे दो प्रोजेक्ट्स से बेहतर हैं जिनमें प्रत्येक से 1,025€ की आय होती है। लेकिन यह एक व्यक्तिगत निर्णय है, जो तुम्हारी वित्तीय समग्र स्थिति से मेल खाना चाहिए। यदि मेरी सीमांत कर दर केवल 25% है, तो उच्च प्रचार खर्चों का मुझे क्या फायदा? 40% पर यह मामला अलग हो जाता है।

सबसे कम ब्याज दर तुम्हें जितनी ज्यादा से ज्यादा अपनी पूंजी लगाओगे (५०% से अधिक), उच्च किस्त भुगतान और कम समय के लिए ब्याज दर तय करने से मिलेगी। संभव हो तो 5 साल के लिए फिक्स करके जोखिम लो कि तुम्हें एक अच्छी पुनर्वित्तीय व्यवस्था मिल सके। यह गणना की जा सकती है कि ब्याज किस हद तक बढ़ सकता है ताकि यह फायदेमंद न रहे।

हैलो नॉर्डानी, मिड-टर्म में रियल एस्टेट क्षेत्र में मेरे लिए और भी 1-2 परियोजनाएं हैं जिनका अधिक "भावनात्मक" महत्व है, क्योंकि वे परिवार के स्वामित्व में लंबे समय से हैं। इसलिए यहाँ एक पारिवारिक सदस्य के लिए सीधे समाधान के रूप में ETW के लिए असल में केवल एक संपत्ति की खरीद योजना बनाई गई थी। वास्तव में, अत्यधिक ऋणग्रस्तता के संदर्भ में मैं जोखिम से अधिक बचने वाला हूँ। इस मामले में मेरे मन में यह सवाल उठता है कि क्या जल्दी से जल्दी चुकाना सही है या कुछ समय (10 साल) तक केवल लगभग 1000€ के आस-पास चुकौती करना और बाद में शेष भुगतान उस समय फिर से उपलब्ध तरल स्व-पूंजी से करना बेहतर होगा।
आप बिल्कुल सही कह रहे हैं, मूल रूप से मेरी वित्तीय रूप से सबसे उपयुक्त समाधान की तलाश है बिना बड़े जोखिम के. मेरा सीमा कर दर वास्तव में 42% है।

फिर लगभग हिसाब लगाओ कि 10 वर्षों के बाद [Restschuld] कितना बचता है या कितना बचना चाहिए, ताकि तुम्हारी सुरक्षा की आवश्यकता पूरी हो सके। चाहे तुम अब 1.3% या 1.6% ब्याज दो, यह एक अनुमानित गणना के लिए कोई फर्क नहीं पड़ता। इसके बाद तुम इसके साथ दो रास्ते अपना सकते हो। 1.) अधिक [Eigenkapital-Einsatz] और कम किस्त = आमतौर पर बेहतर शर्तें या 2.) कम [Eigenkapital-Einsatz], लेकिन अधिक किस्त = अधिक ब्याज, लेकिन बेहतर कर संबंधी संभावनाओं से इसे संतुलित किया जा सकता है।

खैर, 42% सीमा कर दर और ब्याज जोखिम से कुछ हिचक के साथ, आप 10 साल के लिए एक अंतर्निहित ऋण पर निश्चित रूप से विचार कर सकते हैं, जहाँ चुकौती एक भवन बचत अनुबंध में बचाई जाती है और इसलिए स्थगित की जाती है, जिसके परिणामस्वरूप ब्याज स्थिरीकरण अवधि के दौरान हमेशा समान ब्याज भार को कटौती किया जा सकता है और भवन बचत अनुबंध मुझे एक निश्चित हिस्सा (या पूरा) पुनर्वित्त के लिए ब्याज की गारंटी देता है।

हालांकि ब्याज समाप्ति के बाद सुरक्षा के लिए अपनी पूंजी मौजूद है, फिर भी सवाल उठता है कि इसे या उसके कुछ हिस्सों को ऋण मुक्त करने में कितना अर्थपूर्ण होगा। यदि ब्याज दरें संभवतः फिर से थोड़ी बढ़ जाती हैं, तो आप इसे बेहतर ब्याज दर पर निवेश करेंगे, जबकि खरीदा गया भवन बचत ऋण अपने गारंटीकृत ऋण ब्याज के साथ किराएदार के माध्यम से किराये की आय से ऋण मुक्त किया जाएगा। इसके अलावा यह भी सवाल उठता है कि क्या अपनी उपलब्ध नकदी, अपनी मौजूद पूंजी का उपयोग आप अन्य खरीद या निवेशों के लिए नहीं करना चाहेंगे।

नीची ब्याज दर, जो सीमित ब्याज स्थिरीकरण अवधि के माध्यम से प्राप्त होती है, उसे कटौती करें, चुकौती पुनर्वित्त और ब्याज सुरक्षा खरीदती है, ऊंचाई लचीली होती है और ब्याज विकास के स्तर और बाजार ब्याज दर के अनुसार, क्योंकि यह - यदि प्रारंभ में 1% से अधिक हो - किसी भी समय कम किया जा सकता है और चुकौती पूंजी इस तरह से लचीली रखी जाती है और संभवतः बाजार में ऋण मुक्त करने की तुलना में बेहतर निवेश की जाती है।

यहाँ पहला संपर्क बिंदु एक कर सलाहकार है और उनके बयान और गणनाओं को मैं अपनी व्यक्तिगत आवश्यकताओं और उद्देश्यों के साथ-साथ अपनी वित्तीय क्षमताओं के साथ मिश्रित करता हूँ।

मैं अपनी पूंजी इस तरह उपयोग करता कि मैं 90% ऋण आउटस्टैंडिंग के साथ समाप्त करता हूँ और अन्य बातों के अलावा DSL बैंक से एक सस्ते, अंतर्निहित ऋण पर हस्ताक्षर करता हूँ।