घर की कीमत जाने बिना जमीन खरीदना?

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हम इस समय घर बनाने के विचार में हैं।
अब हम काफी समय से जमीन की तलाश कर रहे हैं और एक जमीन भी मिली है जो ठीक लगती है।
लेकिन विक्रेता से संपर्क करने से पहले, ताकि मैं खुद को शर्मसार न करूँ, मैं यह जानना चाहता हूँ:

मुझे पूरी तरह समझ नहीं आ रहा कि यह पूरा प्रक्रिया कैसे चलेगी: अगर मुझे वह जमीन पसंद आ गई और मैं उसे खरीदना चाहता हूँ, तो मुझे पहले बैंक के पास जाना होगा और पूछना होगा कि क्या वे हमें लोन देंगे। लेकिन बैंक इसके लिए पूरी तरह से सभी दस्तावेज, जिसमें निर्माण लागत भी शामिल है, मांगती है। इस निर्माण लागत के लिए मुझे बिल्कुल उसी जमीन (ढलान वाली) के लिए घर की योजना बनवानी पड़ेगी।
पर मैं तो उस जमीन के लिए घर की योजना कैसे बनवाऊँ, जब मुझे यह भी पता नहीं है कि मैं वह जमीन पाऊँगा भी या नहीं।
ऐसा काम तो हफ्तों लेता है, इतने दिनों तक कौन मुझे जमीन रोक कर रखेगा?
मुझे लगता है कि वहाँ और भी इच्छुक लोग होंगे, और विक्रेता जो कि एक बहुत सस्ती जमीन दे रहा है (और हमसे कुछ और संभव नहीं है), वह हफ्तों तक उसे रिजर्व रखने की इच्छा नहीं रखेगा...
और घर को "सामान्य" रूप से योजना बनाना भी संभव नहीं है, क्योंकि इसके लिए ज़मीन की सही जानकारी, ढलान की स्थिति, मंजिलों की योजना (द्वार सबसे ऊपर होगा या सबसे नीचे), आदि की ज़रूरत होती है...

तो मैं समझ नहीं पा रहा हूँ, इस स्थिति में पहले क्या करना चाहिए?

ठीक उसी कारणों से, जो तुमने बताए हैं, जमीन खरीदने के लिए स्व-संपदा (यदि पर्याप्त हो) खर्च करना समझदारी होगी। जमीन खरीद बैंक में घर खरीदते समय भी तुम्हारे स्वयं के निवेश के रूप में मानी जाएगी। इसलिए तुम्हें कुछ भी नहीं खोना है।
लेकिन ढलान वाली जमीन? क्या वहाँ कोई समतल जमीन नहीं है? ढलान वाली जमीन पर घर बनाना मिट्टी की परिस्थितियों के आधार पर काफी अतिरिक्त खर्च ला सकता है।

निश्चित रूप से इतना खुद का पूंजी होना सही है, लेकिन हम करोड़पति नहीं हैं और हमारे पास 60000 यूरो नकद नहीं है।
स्वाभाविक रूप से इतना बचाया भी जा सकता है, लेकिन क्या हम 30 साल बचत करने के बाद भी निर्माण करना चाहेंगे/सकेंगे या हमें फिर भी घर का ऋण मिलेगा? आखिरकार रिटायर होने के बाद भी कोई 30 साल तक किस्त नहीं चुका सकता।
हर साल बचत करने का मतलब फिर 9000 यूरो ज्यादा किराया देना होगा - जो कि घर में निवेश हो सकता था।
हमारे पास नकद जो कमी है (फिलहाल हम केवल सहायक खर्च उठा सकते हैं), उसे हम अपनी मजदूरी से पूरा करना चाहते थे। घर एक स्वयं-निर्मित घर होगा और चूंकि मैं वैसे भी फ्री हूं, इसलिए पर्याप्त समय होगा। इसी तरह हम 10-15% मजदूरी देना चाहते थे।
मुझे ज्यादा नकद के साथ अधिक सुकून होता, लेकिन यह फिलहाल एक इच्छा मात्र है। मेरे ससुर ने बिना कोई खुद का पूंजी लगाए खरीदा था और कभी कोई समस्या नहीं हुई। तब शायद ऐसा संभव था, आज मैं सोचता हूं कि बेहतर होगा कि खुद बनाएं, उस तरह घर नया होगा और आप खुद कुछ करके खर्चे बचा सकते हैं।

यह जो तुम लिख रहे हो वो बहुत ही साहसिक लग रहा है।

मैं तुम्हें केवल ये सलाह दे सकता हूँ:

1. जमीन बिना भू-गुणवत्ता जांच के मत खरीदो
2. किसी घर बनाने वाली कंपनी से अपने इच्छाओं को संख्याओं में व्यक्त कराओ
3. बैंक जाओ और उन मानों और अपनी आय के साथ हिसाब लगाओ।

बताए गए 60 हज़ार तो तुम्हें करोड़पति बिल्कुल नहीं बनाएंगे, पर ये न्यूनतम राशि है ताकि घर बनाने का विचार किया जा सके!
और घर बनाने के लिए, लगभग (DM) करोड़पति होना जरूरी है!!!
किराया देने के बजाय, बेहतर है घर बनाओ। यह संभव है, लेकिन तब जरूरी है कि तुम्हारे पास पर्याप्त स्व-पूंजी हो!!!

तो अगर वास्तव में घर बनाने के लिए 60 हजार का Eigenkapital चाहिए, तो शायद बहुत कम लोग इसे वहन कर पाएंगे। कम से कम औसत जर्मन परिवार तो नहीं। मुझे शक है कि वे इतनी नकदी इतनी जल्दी जमा कर पाएंगे। फिर भी औसत परिवार घर बनाता है। वे यह कैसे करते हैं?

Eigenkapital को "सुरक्षा" के रूप में लेना गणितीय तौर पर भी गलत है। मान लीजिए मैं कुल 2,50,000 यूरो में घर बनाना चाहता हूँ। उदाहरण के लिए, "सुरक्षा" के तौर पर 50,000 यूरो Eigenkapital चाहिए। तो मैं कह सकता हूँ: ठीक है, तो 2,00,000 यूरो और कोई Eigenkapital नहीं। किस्त की रकम बराबर होगी (ब्याज दर को नज़रअंदाज़ करते हुए) जैसे कि 2,50,000 यूरो के साथ Eigenkapital हो। लेकिन यह स्वीकार नहीं किया जाता क्योंकि फिर कहा जाएगा: 2,00,000 यूरो पर 40,000 Eigenkapital चाहिए। मेरे लिए यह समझ में नहीं आता। यह किस्त की रकम पर निर्भर होना चाहिए कि कोई इसे वहन कर सकता है या नहीं, न कि इस बात पर कि बैंक में कितने हजार यूरो अतिरिक्त हैं।

मैंने हिसाब लगाया कि 2,00,000 यूरो के कर्ज पर मासिक किस्त लगभग 800 यूरो होगी (और हम तिलगुंग को रोकने का विचार भी कर रहे हैं, जो कि KfW हिस्से में संभव है और इससे किस्तें और कम हो जाएंगी)। ये 800 यूरो हम पहले से ही किराए के रूप में दे रहे हैं। इसलिए किस्त के हिसाब से यह कोई समस्या नहीं होनी चाहिए।

हालांकि, 2,00,000 यूरो कुल निर्माण लागत है। इसमें से 10-15% घट जाएंगे क्योंकि हम स्वयं श्रम करेंगे। हमें पता है कि हम सबसे अमीर नहीं हैं और इसलिए हम इसे अपने श्रम द्वारा पूरा करना चाहते हैं (या मैं करूँगा, मेरा पति काम करेगा) और घर में अनावश्यक चीज़ों और लग्जरी से बचेंगे। हम केवल एक मंजिला घर (बंगला) प्लान कर रहे हैं और बिना तहखाने के। हम अपनी इच्छाओं को अपनी क्षमताओं के अनुसार समायोजित कर रहे हैं। 2,00,000 यूरो भी सिर्फ एक मोटा अनुमान है, संभवतः यह कम होगा। लेकिन थोड़ा अतिरिक्त बजट रखना बुरा नहीं है।

Eigenkapital als "Absicherung" ist doch auch rein rechnerisch Quatsch.

अच्छा, एक उदाहरण के तौर पर: निर्माण लागत 250,000 € है, बाजार मूल्य 200,000 € होगा और पहली नीलामी में बैंक 75% पर चलेगी, यानी 150,000 €. तो जो बाकी 100,000 € हैं, वह बैंक बिना किसी गारंटी के अंधाधुंध दे देती है?

अगर स्वयं निर्माण करने वाले के वित्त पोषण की हवा बीच में निकल जाए तो घर आधा बनकर कम मूल्य का हो जाएगा।

... और दूसरों के कैसे करते हैं, इससे आपका क्या लेना-देना? या वे आपके किस्तें तब भी भरेंगे जब आप नहीं कर पाएंगे?