Rétention des paiements pour les défauts de la structure brute

Bonjour à tous,

Chez nous, la dalle au-dessus du rez-de-chaussée a été bétonnée récemment. Selon le calendrier de paiement, un acompte d'environ 30 000 € doit être versé.

Cependant, notre expert a constaté plusieurs défauts. Ceux-ci ont été signalés au maître d'œuvre avec une mise en demeure. Le premier délai (2 semaines) s'est écoulé sans que les défauts aient été corrigés, le second délai court encore jusqu'à jeudi (également 2 semaines).

Nous avons actuellement retenu environ 17 000 € sur les 30 000 €. Notre maître d'œuvre considère cela comme beaucoup trop et insiste pour le paiement.

Comme nous craignons actuellement une insolvabilité du maître d'œuvre (le gros œuvre n’a pas été payé, le fournisseur de pierre n’a pas été payé, le fournisseur d’acier n’a pas été payé, le fournisseur des caissons lumineux n’a pas été payé), nous voulons maintenir la retenue aussi élevée que possible. Comme nous ne sommes pas des professionnels du bâtiment et que nous voulons éviter qu’une retenue trop élevée pour les défauts ne se retourne contre nous, j’espère qu’il y a ici des experts qui pourraient nous donner une estimation approximative des coûts.

P.S. L’avocat est contacté, mais le rendez-vous n’est que le 17/02 et je crains que nous ne puissions pas tenir le maître d'œuvre jusque-là.

Défaut 1 :
À la jonction entre la cave et le rez-de-chaussée, aucune étanchéité de soubassement n’a été prévue sur la première rangée de pierres.
La cave est déjà entièrement collée avec du polystyrène extrudé et la fouille est remblayée.



Défaut 2 :
À certains endroits du gros œuvre, le décalage minimal des pierres n’a pas été respecté, jusqu’à 7 rangées de pierres ont été posées les unes sur les autres à certains endroits.



Défaut 3 :
Il s’agit d’une maison en bande. Des plaques de laine minérale pour l’isolation phonique ont été posées entre les bâtiments. À un endroit visible de l’extérieur, un vide d’environ 80 cm de profondeur et 20 cm de hauteur existe entre les plaques. Le gros œuvre a « bourré » des plaques de laine minérale dans ce trou après que le défaut ait été signalé. Selon notre avocat, cela ne garantit toutefois pas une séparation acoustique fiable.

Défaut 4 :
La zone où les portes-fenêtres de la terrasse seront installées a été coulée en béton. L’acier d’armature dépasse du mur. Selon l’expert : cela ne garantit pas suffisamment la liaison entre l’acier d’armature et le béton. On peut supposer que la protection contre la corrosion de l’armature n’est pas durablement assurée. De plus, en cas de couverture insuffisante de l’armature, la protection incendie est également insuffisante.

Défaut 5 :
Dans la zone de la dalle d'étage, la plaque de laine minérale n’a pas été fixée. Le résultat est qu’elle est assez ondulée. Cela pose surtout problème dans la cage d’escalier, car il ne reste parfois plus que 10 cm de béton jusqu’à la plaque de laine minérale. Les pierres des cloisons ont cependant une épaisseur de 17,5 cm.



Défaut 6 :
Les plaques de laine minérale ont parfois été posées de façon insuffisamment étanche, ce qui a permis au béton de s’infiltrer entre les plaques et de former un pont phonique.



Voici donc les défauts (connus à ce jour). Je serais très heureux si quelqu’un pouvait, au moins approximativement, leur attribuer un coût.

Merci d’avance.

Je n'ai jamais vu qu'on place "lâchement" un matelas en fibres minérales, souple, servant d'isolation phonique, dans le coffrage, et je ne considère pas cette méthode conforme à la norme DIN ni efficace. Il est clair qu'au moins, même en quelques points, un pont acoustique se forme. À mon avis, cela ne peut plus être corrigé (ou seulement par démolition) et cela me causerait des nuits relativement blanches. Car l'isolation phonique entre unités d'habitation ou jumelages est régulièrement source de conflits.
Donc : sans vouloir anticiper ton avocat, je trouve la somme trop basse. Le dommage ne pourrait être réparé (selon moi, comme décrit ci-dessus) que par démolition. Le reste ne suffit donc pas...

Concernant le manque de recouvrement, un expert en statique devrait se prononcer, mais cela dépend certainement de la fonction statique du mur concerné.

P.S. À certains endroits, cela a aussi l'air d'avoir été fait de manière bâclée. Mais cela nécessite certainement d'autres photos.

Je réfléchirais à continuer à construire dans ces conditions. De notre côté, il ne verrait aucun argent pour ce genre de travail.
On dirait que le constructeur de gros œuvre fait ça pour la première fois.

Qu'est-ce que le [Gutachter] propose pour réparer les défauts ?

À certains endroits de la structure brute, le décalage minimum des pierres n’a pas été respecté, jusqu’à sept rangées de pierres ont été maçonnées les unes sur les autres par endroits.

Les endroits entourés me semblent plutôt un mauvais diagnostic, je vois des violations de la mesure de recouvrement sur trois endroits non entourés.

Défaut 5 : Dans la zone de la dalle d’étage, la plaque de fibre minérale n’a pas été fixée. Le résultat est qu’elle est assez ondulée.

Par « zone de la dalle d’étage » tu sembles vouloir dire ici la ceinture de chaînage. Il semble qu’on ait utilisé les nattes ici – pour quoi faire, si ce n’est que les plaques auraient pu être plus adaptées que des nattes – comme coffrage perdu. Tout cela est très aventureux.

Tu peux lire combien « l’intervention » d’un avocat peut améliorer la situation chez la maison du boucher de ( ) – là tu peux aussi te convaincre de la pertinence de ta crainte de boomerang.
Je vois ici un grand dilemme : ta retenue est à la fois excessivement élevée et insuffisamment adaptée – et cela dans les deux cas de manière grossière.

Comme nous avons actuellement peur d’une insolvabilité du maître d’œuvre général (le constructeur non payé, le fournisseur de pierres non payé, le fournisseur d’acier non payé, le fournisseur des regards non payé), nous voulons rendre la retenue aussi élevée que possible.

Les indices que tu cites plaident fortement en faveur de la présomption d’insolvabilité. Mais ce qui est principalement décisif pour une telle insolvabilité est de savoir si elle existe réellement. Tu devrais donc absolument discuter avec ton avocat pour qu’il contacte les créanciers mentionnés au sujet d’une « requête d’office » et qu’il informe le procureur du soupçon de retard dans la déclaration d’insolvabilité.

Concernant la présumée insolvabilité des entrepreneurs généraux, je tombe toujours sur deux idées fausses apparemment répandues. J’ai souvent lu la peur que le maître d’œuvre général dépose le bilan (et la crainte que cela aggrave la position du maître d’ouvrage = créancier de l’achèvement des travaux). Ce sont deux idées fausses distinctes : 1. une insolvabilité existe lorsqu’elle existe réellement – pas lorsque le gérant se décide à en informer le tribunal. La déclaration d’insolvabilité n’est pas une question de bonne volonté, mais une obligation légale du gérant (requête en son nom propre). Ce qui compte juridiquement, c’est que l’insolvabilité existe de fait – et pas quand elle devient publique. Donc il est aussi (pour celui qui doit faire la requête) sanctionnable de la taire et ainsi de la retarder. Un créancier n’a donc aucune raison d’espérer que le maître d’œuvre général retarde une insolvabilité. 2a. On dépend du fait que le gérant du maître d’œuvre général remplisse son devoir d’informer le tribunal de la possible insolvabilité. La loi sur l’insolvabilité prévoit expressément que les créanciers ont aussi la possibilité de faire contrôler un soupçon justifié d’insolvabilité (requête d’office). Un groupe de créanciers qui y a régulièrement recours sont les caisses de sécurité sociale en tant qu’organismes collecteurs des cotisations sociales. 2b. La déclaration de l’insolvabilité serait une épée de Damoclès suspendue au-dessus de la tête des créanciers, et sans cette déclaration le débiteur pourrait agir plus librement au profit de tous les intéressés : AUCUN des deux n’est le cas !!!
L’insolvabilité elle-même – et non sa déclaration ! – est l’épée de Damoclès, et toutes les opérations commerciales effectuées après son existence sont en principe sujettes à récupération. Les créanciers sont plutôt les perdants d’un retard dans la déclaration !

Une prévision désagréable de ma part : tu ne paies pas les 17 000, tu dois le faire démolir et trouver quelqu'un pour le refaire... celui-là demandera plus d'argent que le précédent... tu restes avec 30 000 sur les bras... il est en faillite et ouvre ailleurs... continuer avec le : NO way Parce que si tu commences maintenant à te disputer et attends que vous trouviez une solution, tellement de temps passera que ça fera encore mal financièrement... et celui qui fait ça : avec lui tu ne peux pas négocier / parler normalement

Tout d’abord merci pour les réponses. Je vais essayer d’y répondre

Il me semble que les endroits cerclés sont plutôt un faux diagnostic, je vois des blessures de la mesure de recouvrement à trois endroits non cerclés.

Ce serait bien si c’était un faux diagnostic. Puis-je demander pourquoi ?
Et oui, la mesure de recouvrement n’a pas été respectée à certains endroits.

Par "zone de la dalle intermédiaire", tu veux probablement dire le chaînage périphérique. Il semble que les treillis aient été utilisés ici - alors que si jamais quelque chose était indiqué, des plaques auraient été plus appropriées que des treillis - comme coffrage perdu. C’est très aventureux.

La photo est prise à la séparation entre deux maisons jumelées - et oui, c’est très aventureux

À quel point l’intervention d’un avocat améliore la situation, tu peux le lire dans la maison Fleischer de @Hausbau2019 (@Hausbau0815) - là tu peux aussi te convaincre de la validité de ta crainte du boomerang.

Oui, j’ai déjà lu un peu le fil. Mais pour l’instant, je ne vois pas de moyen d’éviter l’avocat.

Je vois ici un grand dilemme : ta retenue est à la fois excessivement élevée et trop faible – et les deux à un degré grossier.

Honnêtement, je ne comprends pas vraiment cette phrase. De mon point de vue, je peux en principe retenir le double de ce qui est nécessaire pour corriger le défaut. Mais il me manque malheureusement un repère concret pour chiffrer les moyens nécessaires.

Je me suis aussi informé sur le thème de l’insolvabilité. Cependant, je ne veux pas procéder sans conseil juridique.

Car si tu commences à te disputer maintenant et que tu attends que vous trouviez une solution, cela prendra tellement de temps que cela fera aussi mal financièrement ... et celui qui pose ce genre de chose : avec lui, tu ne peux pas négocier / parler normalement

Bah, sans dispute, je ne pense pas que ça ira. Nous avons un contrat qui est valable indépendamment des défauts. Je ne peux pas simplement continuer la construction et considérer le contrat comme terminé … :(