Avec la maison individuelle vers la ruine

Un article intéressant de Financial Times Deutschland, que peut-être certains futurs propriétaires avec peu ou pas de fonds propres devraient lire...

La maison individuelle vers la ruine 07.09.2012, 14h38 | Financial Times Deutschland



De plus en plus de citoyens veulent construire, mais les risques augmentent (source : dpa)

Les acquéreurs de maisons doivent mobiliser de moins en moins d'argent personnel pour le financement. Leur endettement augmente de façon spectaculaire – tout comme le risque de défaut de crédit.

Risques de crédit toujours plus élevés Le boom immobilier incite les acheteurs d’appartements en copropriété et de maisons individuelles ainsi que les banques et caisses d’épargne à prendre des risques de crédit de plus en plus importants. C’est ce que montrent de nouvelles études réalisées par des acteurs et observateurs du marché. « Le risque de défaut pour les banques et les emprunteurs a nettement augmenté, car les acquéreurs d’immobilier doivent désormais fournir de moins en moins de fonds propres », déclare Ralf Weitz, directeur de la division financement immobilier chez le courtier internet Immobilienscout24. « Cette évolution est préoccupante », confirme Stephan Scharfenorth.

Le taux de fonds propres diminue continuellement Selon une analyse de 12 000 demandes de crédit effectuée par Immobilienscout24, la part du prix d’achat que les acquéreurs d’appartements en copropriété et de maisons individuelles peuvent couvrir avec leurs économies a continuellement diminué au cours des dernières années.

Exemple Munich : Dans la capitale bavaroise, au deuxième trimestre 2010, les acheteurs d’appartements payaient encore 27 % du prix d’achat avec leurs fonds propres existants. « En juin de cette année, les fonds propres suffisaient en moyenne à couvrir seulement 17 % du prix immobilier », explique Weitz. Sur le marché berlinois, le taux moyen de fonds propres des acquéreurs a diminué depuis le début 2011, passant de 23 à 12 %.

Les prix de l’immobilier augmentent simultanément Parallèlement, les prix de l’immobilier ont récemment fortement augmenté. À Munich, de mars 2007 à juillet 2011, les appartements en copropriété ont vu leur prix augmenter en moyenne de 4 % par an. Depuis, les prix ont cependant grimpé de 12 %. « La dynamique s’est multipliée par trois au cours de la dernière année », déclare Weitz. À Berlin, les prix ont augmenté de seulement 14 % entre 2007 et l’été de l’année dernière. En revanche, au cours des douze derniers mois, ils ont bondi de 15 %.

Ainsi, la valeur moyenne des biens immobiliers acquis a augmenté uniquement de février à juillet cette année de 5,6 %, passant de 187 658 euros à 198 753 euros. De plus, le taux de fonds propres des acquéreurs privés d’immobilier est tombé en moyenne à seulement 13 % en juin de cette année.

Une vague de saisies pourrait suivre « Le boom immobilier et les taux bas des crédits à la construction incitent de plus en plus de ménages à faibles revenus et donc avec peu d’économies à acheter un bien immobilier », déclare le directeur Scharfenorth. Cela présente de grands risques pour les acquéreurs ainsi que pour les banques et caisses d’épargne qui financent. « Si le niveau des taux d’intérêt augmente avec le temps, le refinancement risque d’être en danger pour ces ménages situés à la limite », ajoute Scharfenorth.

Cela pourrait se terminer, comme auparavant aux États-Unis, en Grande-Bretagne, en Irlande et en Espagne, par une vague de saisies immobilières. Dans ces pays, la hausse des prix des maisons et des appartements entre 2001 et 2007 a attiré de plus en plus d’acheteurs avec peu d’économies sur le marché. Lorsque les taux d’intérêt ont augmenté, ils n’ont plus été en mesure d’honorer leurs financements. Les ventes forcées et les saisies ont fait éclater les bulles spéculatives. Les banques se sont mises en difficulté en masse, ce qui a finalement conduit à la crise financière mondiale à l’automne 2008.

Le boom de la pierre-papier fut une conséquence de la crise financière C’est précisément le krach des marchés immobiliers étrangers qui a déclenché en Allemagne le boom actuel de la pierre-papier. Les investisseurs privés fortunés ont formé la première vague d’acheteurs. Après l’éclatement de la crise financière, ils ont retiré leur argent des actions et obligations pour l’investir dans des appartements en copropriété. La hausse des prix qui en a résulté attire désormais de plus en plus d’investisseurs de biens résidentiels disposant de peu d’économies. Cela est aussi dû à la publicité des banques et des agences, explique Weitz. « Le marketing favorise l’entrée dans l’immobilier et l’endettement malgré la hausse des risques. »

Oui, pas de fonds propres, un taux d'intérêt bas, 1 % d'amortissement et - ou bien plus parce que - une durée de 10 ans, cela signifie ensuite pour sans doute pas mal de monde : avaler ou mourir. Ceux qui ne considèrent pas le marché des taux d'intérêt dans sa moyenne et ne peuvent pas ou pourraient à peine s'en approcher ne devraient pas non plus acheter / construire aujourd'hui.

Avec le taux d'intérêt actuel, la devise devrait néanmoins être : un montant de prêt modéré avec des fonds propres modérés, des durées longues (même si le taux d'intérêt est plus élevé du fait de cela), un amortissement élevé (dans le meilleur des cas, pas de dette résiduelle après la période du taux fixe).

Acheter / construire sans réfléchir parce que le taux d'intérêt est bon doit être évité. Malheureusement, cet article montre que beaucoup coupent leur cerveau quand ils entendent qu'il serait apparemment possible d'acheter une maison individuelle pour moins de 1000 €/mois et sans fonds propres.

30 ans de durée sont très rassurants.

Un article un peu bête quand même.....

Ne vous méprenez pas, bien sûr ce n'est pas bon de financer un bien immobilier avec un remboursement de 1 % sur 10 ans, parce que c’est la seule façon de pouvoir payer la mensualité...

Mais ce que tout ça a à voir avec les fonds propres, je n’arrive pas trop à comprendre...

Avant, les gens avaient 27 % de fonds propres, aujourd’hui seulement 17 %... en même temps il est écrit que les prix ont explosé ces dernières années... oui bien sûr si la construction coûte 10 % de plus par an, alors le taux de fonds propres baisse... ou est-ce que quelqu’un ici reçoit un intérêt de 10 % par an ?

Les fonds propres, en fait dans un calcul pareil, c’est presque… peu importe… si je prête 70 % ou 90 %, personne ne peut dire d’emblée qui est mieux... celui qui a emprunté 70 % a dû payer 7 % d’intérêt, celui qui emprunte maintenant 90 % paie seulement 3 %...

Chez qui le risque de défaillance est-il plus élevé maintenant ?

Celui qui aujourd’hui essaie désespérément d’économiser des fonds propres alors qu’il gagne assez pour construire, a toutes les chances de perdre de l’argent... On lutte contre l’inflation et la forte hausse des coûts de construction alors qu’on ne reçoit que des intérêts maigres sur l’épargne...

Ce qui compte, c’est combien on gagne, combien on emprunte, à quel taux d’intérêt et pour quelle durée... tout cela doit correspondre ensemble !

Avec la montée des coûts pour l'achat/la construction d'une maison, cela devrait devenir trop cher pour de plus en plus de personnes d'acquérir une propriété. Pourtant, de nos jours, de plus en plus de personnes qui ne pourraient en réalité pas se le permettre achètent/construisent une telle maison. C'est justement ce groupe, que l'article appelle [Schwellenhaushalte], qui rencontre généralement des problèmes de financement, à condition qu’avec un remboursement de 1 % presque rien ne soit réalisé et que, après 10 ans, le paiement d'intérêts plus élevés ne soit pas supporté. La faute revient toujours aux gens eux-mêmes. Ah non, ce sont les vilaines banques qui forcent leurs pauvres clients à accepter le mauvais produit...

Avec la hausse des coûts pour l'achat/la construction d'une maison, il devrait devenir trop cher pour de plus en plus de personnes d'acquérir un logement individuel.

pas quand en même temps les taux d'intérêt des crédits baissent de manière drastique... et c'est exactement le cas...

Même "avant", on finançait encore plus de 70 %... si maintenant c'est 80-90 %, alors cela est plus que compensé par la division par deux des taux d'intérêt...

Le problème est que beaucoup construisent selon le principe de la maison la plus grande possible... c'est-à-dire que les conditions avantageuses sur le marché financier sont utilisées pour pouvoir s'offrir "plus" de maison au lieu de tout rembourser plus rapidement...

Que ces "ménages seuils" obtiennent un financement qui ne peut en réalité que mal tourner est, à mon avis, la faute des banques... pourquoi leur vendent-elles un tel produit ? Évidemment que cela doit mal finir... mais cela n'a rien à voir avec les fonds propres, etc., sur lesquels l'article insiste tant...