Quelle option de financement choisir ?

Bonjour à tous,

ma copine et moi allons bientôt réaliser notre rêve de devenir propriétaires.
Maintenant, il s'agit du point financement et nous avons déjà demandé plusieurs offres et hésitons entre les variantes suivantes.

Bref aperçu des conditions :
Revenu elle : environ 2300 € / âge 29
Revenu lui : environ 2700 € + 13e mois / âge 34
Terrain (valeur environ 102 000 €) déjà disponible
Liquidités : 30 000 €
pas encore d’enfants, mais souhaités

Variante 1 : (Notre favori)

Commerzbank Prêt avec différé d’amortissement : 1,61 % / 1,74 %
Montant du prêt : 355 000 €
Taux fixe 12 ans
Mensualité : 476,29 €

BHW Épargne logement après attribution 2,35 % / 2,52 %
Versement d’épargne : 951 €
Phase d’épargne : 12 ans
Capital disponible à l’attribution : 133 811,72 €
Phase d’amortissement : 15 ans
Durée totale : 27 ans

Mensualité totale : 1427,29 € // 1450 €

Variante 2 :

Alte Leipziger Prêt avec différé d’amortissement : 1,8 % / 1,91 %
Montant du prêt : 355 000 €
Taux fixe 15 ans
Mensualité : 532,50 €

Alte Leipziger Épargne logement après attribution 1,45 % / 1,64 %
Versement d’épargne : 902 €
Phase d’épargne : 15 ans
Capital disponible à l’attribution : 160 009,38 €
Phase d’amortissement : 11 ans
Durée totale : 26 ans

Mensualité totale : 1434,50 € // 1518,11 €

Variante 3 : (pas mal aussi pour la flexibilité ?)
Prêt amortissable classique ERGO
Taux : 2,31 % / 2,35 %
Mensualité : 1372,67 €
Montant du prêt : 355 000 €
Taux fixe : 30 ans (capital restant dû après expiration = 0 €)

L’emprunteur a le droit de modifier deux fois le taux d’amortissement entre 1 % et 4 % par an pendant la période à taux fixe sans frais de traitement supplémentaire. D’autres modifications du taux d’amortissement (dans la fourchette susmentionnée) sont possibles moyennant des frais forfaitaires de 100,00 EUR. En complément de la règle K 1 des conditions générales de prêt, aucune indemnité de non-décaissement ne sera exigée si le montant du prêt non retiré ne dépasse pas 10 % du prêt total convenu contractuellement, au maximum 20 000,00 euros.

Nous nous étions en fait fixés une mensualité d’environ 1400 € comme référence et privilégions jusqu’à présent la variante 1. Cependant, nous trouvons intéressant la flexibilité de la variante 3.

Que conseilleriez-vous ? Et la mensualité est-elle éventuellement trop élevée ?
D’après nos calculs, cela devrait convenir...

Nous vous serions très reconnaissants pour vos conseils constructifs.

Clairement 3 ! Vous n'aurez pas plus de flexibilité ! Si la charge avec les enfants convient, alors le taux convient aussi.

Sinon, vous pouvez augmenter le remboursement à 3 et faire des remboursements exceptionnels.

As-tu déjà mis tous les modèles dans Excel et calculé ce que cela donne en charge d’intérêts ? (donc pomme avec pomme, ce que je paie en capital + ce que je paie en intérêts)

Je ne comprends vraiment pas... toujours la même chose. Pourquoi comparer ici des pommes avec des poires ? Épargne-logement, prêts avec suspension d'amortissement, etc.

Pourquoi s'engager sur 30 ans avec un supplément d'intérêt de 0,4 % ou choisir un prêt avec suspension d'amortissement ? Pourquoi ? Là, tu paies des intérêts pendant 12 ans et tu n'as rien amorti. Si vous n'aviez pas suffisamment de capitaux propres et de revenus, je pourrais éventuellement comprendre cela !

Alors, où est le problème pour mettre en place un financement raisonnable ? Pourquoi favorises-tu la variante 1 ? As-tu compris les inconvénients de cette variante ?

Ne te complique pas la vie...
Avec le taux d'emprunt (sous 80 %), tu obtiens un taux d'intérêt de 1,92 % sur 20 ans, avec un amortissement de 3 % la mensualité est de 1450 €. Après 20 ans, il ne te reste plus qu'un capital résiduel de 95 000 €. Grâce à vos revenus, il vous reste plus de 3 000 € par mois pour vivre (après déduction de la mensualité et des frais annexes).
Si vous remboursez en plus entre 4 000 et 5 000 € par an en remboursement anticipé, vous serez libérés après 20 ans et n'aurez plus de capital résiduel, donc terminés avant 50 ans.

Ne te complique pas trop la vie....
Avec un taux d'emprunt inférieur à 80%, tu obtiens un taux d'intérêt de 1,92% sur 20 ans, avec un remboursement de 3% la mensualité est de 1450€. Après 20 ans, il ne te reste plus qu'une dette résiduelle de 95k€. En fonction de vos revenus, il vous reste plus de 3k€ par mois pour vivre (après déduction de la mensualité et des charges).
Si ensuite vous remboursez 4-5k€ par an en amortissement anticipé, vous serez libérés après 20 ans et n'aurez plus de dette résiduelle, donc également terminé en dessous de 50 ans.

J'opterais aussi pour cette variante 4 de . Les 95k€ dans 20 ans sont vraiment très raisonnables, si tu les as effectivement encore à ce moment-là.

Je ne comprends vraiment pas...

Parce que chaque année je reçois de l'argent de l'État en cadeau, que j'utilise systématiquement pour le remboursement, que je peux effectuer des remboursements anticipés illimités dans la deuxième phase, que je paie au total moins d'intérêts, que j'ai donc remboursé tout beaucoup plus tôt et qu'ensuite (alors que d'autres remboursent encore) j'économise de l'argent pour le paiement unique du Wohnriester. Au final, c'est l'option la plus avantageuse pour moi.

Parce que chaque année je reçois de l'argent offert par l'État, que je consacre systématiquement au remboursement, que je peux effectuer des remboursements anticipés illimités dans la deuxième phase, que je paie globalement moins d'intérêts, que j'ai donc remboursé tout beaucoup plus tôt, et ensuite (alors que d'autres remboursent encore) j'économise l'argent pour le paiement unique de Wohnriester. Au total, c'est l'option la plus avantageuse pour moi.

Quel cadeau ? Le Baukindergeld ? Les remboursements d'impôts sont seulement rétroactifs. En quelque sorte, je finance l'État à titre gratuit. Mais je ne peux pas le répéter assez souvent. Un remboursement anticipé est très très très souvent suspendu en raison de ce qui se passe au cours de l'année civile. C'est ainsi.