Quelle option de financement devrais-je choisir ?

Bonjour à tous,

je souhaiterais beaucoup avoir votre avis sur les variantes de financement.

Point de départ :

Moi, 31 ans, salarié avec 3174€ nets, statut fiscal 4, après déduction de 40€ pour épargne salariale et environ 50€ nets pour la prévoyance retraite d’entreprise.

Elle, 32 ans, stagiaire dans l’éducation nationale, fonctionnaire avec environ 1560€ nets, statut fiscal 4. Le stage se termine le 31.12.18 et, à ce jour, avec une promesse orale, elle passerait de son école actuelle à un vrai contrat de travail. Ensuite également en tant que fonctionnaire. L’école ne créera le poste qu’à la fin du stage, malgré le besoin. Salaire ensuite d’environ 3200€ nets.

1 enfant, environ 1,5 ans.

Dépenses :

Loyer charges comprises : 780€

Électricité : 60€

Télévision, Internet : 40€

Téléphone portable : 40€

Garage : 40€

Crèche : 250€

2 voitures : 200€

Assurance invalidité professionnelle, accident pour moi : 100€

Alimentation : 600€

Carburant : 300€

Assurance privée de santé pour elle : 96€

Ce sont pour l’instant les dépenses principales.

Capital existant :

Apport personnel : 20 000€

Contrat d’épargne logement 1 : montant contractuel = 10 000€, 4 000€ épargnés, en attente d’attribution, taux : 1,95%

Contrat d’épargne logement 2 : montant contractuel = 25 000€, environ 3 500€ épargnés, taux également à 1,95% pour la part prêt

Terrain : 6 384€ merci de ne pas rire, déjà complètement payé sur fonds propres y compris frais annexes. Le terrain fait environ 913m² et a actuellement une valeur au sol de 11€.

Sur le terrain se trouve un bâtiment qui sera démoli la semaine prochaine pour 6 000€. Le capital utilisé pour cela est disponible et ne sera pas prélevé sur l’apport personnel.

Autre capital environ 8 000€ sur un compte à terme, mais qui ne doit pas être intégré. 7 000€ supplémentaires sont placés sur un livret servant de réserve absolue.

Projet de construction :

Prix de revient incluant travaux personnels (peinture plus revêtements de sol) : 322 920€

Aménagements extérieurs : 23 000€

Frais annexes de construction : 18 300€

Prix du terrain : 6 384€

Droits de mutation : 319€

Frais de notaire : 1 128€

Moins capital utilisé

Prêt nécessaire 333 200€

Avec toutes ces données, je suis allé chez Dr. Klein et j’ai demandé deux variantes :

Une précision, comme ma femme n’a qu’une promesse orale, j’ai choisi la mensualité de sorte que je puisse la payer seul avec mon salaire, donc elle est d’abord basse. La mensualité souhaitée hors charges est de 1700€ pour solder rapidement la maison.

Variante 1 :

Prêt 1 : prêt à remboursement intégral chez la Ing-Diba de 150 000 € sur 20 ans

Taux débiteur 2,25% à 781,25€, pas de remboursement anticipé ni d’ajustement de remboursement

Prêt 2 : prêt chez Ing-Diba de 183 300 € sur 15 ans

Taux débiteur 2,10% à 473,53€, 5% de remboursement anticipé et 2 ajustements gratuits de remboursement

Capital restant dû après 15 ans 151 000€

À mon avis, cette variante est relativement flexible. Si tout se passe comme prévu, j’augmenterai la mensualité du second prêt à environ 780€, ce qui correspond à un remboursement de 3,5%. Le capital restant dû après 15 ans serait alors d’environ 86 000€. Cependant, s’il y a un deuxième enfant ou autre évènement, je reste relativement flexible.

Variante 2 :

Prêt 1 : prêt KFW (124) de 50 000 € sur 10 ans

Taux débiteur 1,55% à 208€, pas de remboursement anticipé ni d’ajustement de remboursement

Capital restant dû après le terme fixe environ 32 000€

Prêt 2 : prêt chez Ing-Diba de 283 300 € sur 15 ans

Taux débiteur 1,99% à 469,81€, 5% de remboursement anticipé et pas d’ajustement de remboursement

Prêt 3 : contrat d’épargne logement chez BHW de 283 300€ sur un total de 31 ans

Taux débiteur 2,35% à 547€ en phase d’épargne (15 ans) et 1 142€ en phase de remboursement

Ici, la charge mensuelle totale est de 1 224€, mais je serai définitivement libéré après 31 ans et je n’aurai pas effectué un seul euro de remboursement anticipé. Le capital restant dû du prêt KFW serait réglé avec le contrat d’épargne logement de 25 000€, à moins que KFW ne m’offre un meilleur taux.

Si tout se passe comme prévu, un montant x est versé chaque mois sur un compte séparé pour un paiement anticipé afin de finir beaucoup plus vite. Je sais que cette variante suppose une bien plus grande rigueur.

Le contrat d’épargne logement de 10 000€ est destiné à la cuisine.

Voilà, mes doigts sont fatigués et j’aimerais vraiment avoir votre avis. Merci d’avance.

Cordialement

Bonjour,

ce sont vraiment d'excellents revenus en SA....

La mensualité souhaitée est de 1 700 sans charges, mais les deux variantes sont inférieures de 300-400 €. Pourquoi cela ?

Je remarque également des éléments sans amortissement dans l'annuité. Quelle est l'idée derrière cela ?

Si vous vous sentez capables de 1 700, alors vous devriez le faire et vous habituer à cette mensualité. 15 ans de taux fixe et le sujet est réglé.

Sans KfW ni épargne logement

Bonjour,

Comme ma femme n'a qu'une promesse orale, cela ne compte pas comme une promesse pour moi. La probabilité d'obtenir un contrat de travail en tant que professeur est certes extrêmement faible, mais elle existe néanmoins. Je ne sais pas non plus comment la banque considère les revenus actuels et la mensualité souhaitée.

C'est pourquoi je voulais rester du côté sûr avec la mensualité actuelle et, une fois le poste assuré, augmenter le remboursement ou les paiements exceptionnels.

Cordialement

Bonjour,
Quelques pensées spontanées à ce sujet après avoir lu votre message :
Le taux d’endettement est assez élevé. Combien de temps prendra encore l’attribution du premier contrat d’épargne logement approximativement ?
Voulez-vous absolument construire tout de suite ou attendre 9 à 12 mois serait aussi une option ?
Les avantages seraient :
1. que la reprise par ta femme serait réglée
2. votre contrat d’épargne logement (10 000) pourrait éventuellement être attribué et ainsi vous pourriez baisser le taux d’endettement —> Éventuellement un meilleur taux d’intérêt !
3. pendant ce temps, vous pourriez accumuler encore des fonds propres. Environ 900 € par mois (si j’ai bien estimé vos chiffres)

Je trouve bien de garder un fonds de réserve ! Nous avons aussi procédé ainsi. Je vous conseillerais en parallèle de vous faire conseiller individuellement par votre banque. Peut-être que 3000 € du livret d’épargne comme apport personnel ferait passer à l’étape suivante pour un taux d’endettement moins élevé.

Vous pouvez beaucoup amortir, car il y a un revenu familial élevé ou qui sera présent lors de la prise en charge par ta femme. Faites-vous aussi proposer une offre sur 10 ans juste pour voir. Avec 1700 € de mensualité (variante 1), vous aurez peut-être remboursé la moitié après 10 ans (je n’ai pas calculé précisément). Il n’y a pas lieu d’avoir peur d’un taux d’intérêt plus élevé, car votre taux d’endettement sera bas lors du financement de la suite.
La question de faire un financement « cher » du début à la fin dépend cependant de chacun individuellement.

Bonne chance et félicitations pour ce terrain à prix avantageux ! Où trouve-t-on cela ? *je vous envie un peu*

Donc, le terrain se trouve entre Oschersleben et Halberstadt et compte 600-700 habitants. J'y ai grandi et nous voulons en fait commencer à l'automne. À ce moment-là, la reprise devrait probablement être déjà fixée. Cependant, nous devons déjà finaliser le financement auparavant.

Eh bien, la banque principale est la Ing-Diba. Donc, il n'y aura probablement pas grand-chose de ce côté-là. Dr. Klein a aussi dit que le prochain saut de taux est encore loin.

La semaine dernière, j'ai augmenté le contrat d'épargne logement de 10 000€ à 4000€. La souscription date du début de 2008.

La place en crèche dans le village est déjà réservée pour mai/juin de l'année prochaine.

Je vais reprendre contact avec Dr. Klein.

Ah oui, le livret d'épargne est un livret d'épargne à primes où nous atteignons maintenant la tranche de pourcentage élevée. Nous recevons 50 pour cent du capital versé, ce qui correspond à 300€ d'intérêts. Nous voulons vraiment n'y toucher qu'en cas d'urgence absolue.

Donc, le terrain se trouve entre Oschersleben et Halberstadt et compte 600-700 habitants. J'ai grandi là-bas et nous voulons en fait commencer en automne. À ce moment-là, la reprise sera probablement déjà décidée. Cependant, nous devons déjà sécuriser le financement avant.

Eh bien, la banque principale est ING-Diba. Donc, il ne devrait probablement pas y avoir beaucoup de choses venant de là. Dr. Klein a également dit que la prochaine hausse des taux est très éloignée.

La semaine dernière, j'ai augmenté le contrat Bauspar de 10 000 € à 4 000 €. La signature a eu lieu début 2008.

La place en crèche dans la localité est déjà réservée à partir de mai/juin de l'année prochaine.

Je vais contacter à nouveau Dr. Klein.

Ah oui, le livret d'épargne est un livret d’épargne à prime où nous entrons maintenant dans la tranche de taux élevés. Nous recevons 50 pour cent du capital versé, ce qui représente quand même 300 € d’intérêts. Nous ne voulons vraiment y toucher qu’en cas d’extrême urgence.

Je continuerais à alimenter le livret d’épargne s’il offre un bon taux et que vous n’en avez pas besoin.

Faites attention à la prime de construction pour enfants (Baukindergeld). Je ne sais pas, si ta femme devient fonctionnaire, si vous serez alors au-dessus du revenu autorisé. C’est pourquoi il faut la sécuriser maintenant. )=