Bonjour,
alors, cela fait maintenant 32 ans que je suis bailleur. Pendant ce temps, j'ai eu 3 locataires en retard de paiement. Et croire que si un locataire ne paie pas, on peut le faire partir aussi facilement, c’est ne rien comprendre au droit locatif en Allemagne.
S’il a un retard de paiement de 3 mois de loyer, tu peux résilier sans préavis. Si le locataire paie ensuite un loyer, la résiliation devient caduque. Il peut recommencer ce jeu autant de fois qu’il veut. S’il arrête de payer et que la résiliation est effective, cela ne veut pas dire pour autant qu’il va partir. Tu dois alors déposer une plainte en expulsion. Tout le processus dure environ 1 à 1,5 ans. Pendant ce temps, tu n’as pas le droit de lui couper le chauffage ni l’eau.
Changer la serrure n’est pas non plus possible car ce serait une violation de domicile, etc...
Comme je l’ai mentionné, j’ai déjà tout vécu plusieurs fois. Je dois aussi dire que je possède plusieurs biens et que la plupart des locataires ne sont pas comme ça. La majorité de ceux qui ne paient pas ont simplement eu de la malchance, par exemple ont perdu leur emploi, etc. Avec eux, on s’arrange généralement. Même s’il arrive toujours qu’on doive absorber une partie des coûts.
Le pire que j’ai connu, c’est 18 mois de loyers impayés, suivis d’une rénovation complète. Si je n’avais pas pu faire beaucoup moi-même, cela aurait représenté les revenus de 10 années de loyers.
Et le « visiter avant » ne fonctionne malheureusement que dans une certaine mesure. Le plus gros « salaud » que j’ai eu était un cadre supérieur dans une grande entreprise cotée au DAX. Quand il est parti, l’appartement ressemblait à un champ de bataille. Il a fini par tout payer, mais le stress et les disputes, c’était toujours par avocat, et personne ne peut le remplacer.
Donc, il y a toujours un certain risque. Mais dans l’ensemble, ça fonctionne.