Que pouvons-nous/devrions-nous nous permettre ?

Bonjour à tous,

Cela fait longtemps que je suis un lecteur non inscrit, je me suis récemment inscrit et je vous demande maintenant votre avis.

À propos de notre situation :

Nous (moi 31 ans, elle 28 ans), tous deux fonctionnaires enseignants grade A13 (moi à vie, elle encore en période probatoire, à vie dans 2,5 ans). Net actuellement (moi 2650 (à partir de juin environ 2750 en raison de l’âge, elle 2250, à partir de juillet 2550).
Cela fait un net total de 5300 à partir de juillet. ([PKV ist schon abgezogen, echtes Netto])
Actuellement, nous payons environ 800 euros de loyer charges comprises. Je mets de côté environ 1500€ par mois, elle environ 1000, en raison des chiens et de frais de déplacement un peu plus élevés, peut-être un peu plus.
Nous avons tous les deux une voiture, toutes deux en notre possession complète (pas de crédits).
Elle a encore des dettes BAföG, qui ne pourront être remboursées que dans quelques années (environ 7,5k à ce moment-là).
Sinon pas de crédits ni d’engagements, pas encore d’enfants, mais prévus, deux chiens sont déjà là.

Pour l’instant, je suis le seul à apporter des capitaux propres. Environ 40k de l’argent disponible seront engagés, le reste doit rester comme petit coussin sur le compte.

Nous ne pouvons/voulons fournir que peu de travaux nous-mêmes, car nous ne sommes pas très habiles manuellement. Il y a peu de connaissances dans notre entourage qui sont très compétentes et ont le temps d’aider.

Les conseillers financiers veulent toujours nous "vendre" beaucoup trop d’argent en raison de notre double statut de fonctionnaires, du moins selon moi. Parfois on parle de jusqu’à un demi-million...

Que disent les experts du forum, que pourrions/devrions-nous nous permettre de manière raisonnable ? Nous hésitons actuellement entre neuf et bien immobilier existant. Une construction neuve comme nous l’imaginons coûte environ 400 000 avec tout compris (terrain environ 100k, maison 250k, frais annexes 50k) frais de registre foncier, agent immobilier etc. inclus.
Les biens existants sont un peu moins chers, mais on fait toujours des compromis et on ne sait pas quand il faudra changer le toit, le chauffage, etc. Une propriété existante est-elle vraiment moins chère ?

Nous aimerions calculer tout cela sur un seul revenu (le mien) (ce qui pourrait être un peu juste) et utiliser le second revenu pour des remboursements anticipés ou aussi pour des vacances, etc.

Selon vous, combien serait raisonnable ? Quelle serait votre zone de confort ?

Merci beaucoup et j’attends vos réponses avec impatience !

Ma zone de confort est très différente de la tienne, donc tu dois répondre à cette question toi-même. Je prendrais simplement ce dont j’ai besoin et réfléchirais à la date à laquelle je veux avoir terminé. Ensuite, il faut décider pour soi-même si cela passe par un remboursement classique du prêt ou des remboursements anticipés. Avec un revenu très régulier comme le vôtre, je rembourserais directement davantage. Le taux de remboursement peut aussi être ajusté chez beaucoup de banques, si des enfants arrivent de manière inattendue...

Actuellement, la construction neuve n’est pas beaucoup plus chère que l’ancien et est parfois même moins chère sur le long terme, mais cela dépend de l’emplacement. Dans les zones très rurales, on peut faire de bonnes affaires sur de l’occasion, mais on n’en tirera pas plus à la revente. En ville, les biens anciens se vendent actuellement à des prix exorbitants, donc je ne réfléchirais pas à acheter de l’occasion là-bas.

Addendum...

Le calcul bancaire avec ton salaire serait comme suit :

2650,-
- 1000,- frais de subsistance pour 2 personnes
- 425,- charges et entretien (2,5 par m2)

Donc environ 1 200,- de remboursement possible, les enfants s'équilibrent grâce aux allocations familiales dans leur calcul. Avec un taux d'intérêt et d'amortissement de 2 % chacun (20 ans), cela correspondrait assez précisément aux 360k dont tu as besoin (40k de capital propre). En utilisant un prêt KfW ou une durée plus courte, les intérêts seront évidemment moindres.

Tout d’abord, il faut dire que vous vous trouvez dans une très bonne position de départ. Vous gagnez correctement votre vie, vous n’avez pas de crédits à la consommation, vous êtes (presque) fonctionnaires et apparemment vous vous occupez également des aspects financiers futurs. Il est particulièrement à souligner que vous économisez déjà une belle somme, donc vous êtes habitués à un "effort" financier élevé.

Vous devriez maintenant, selon moi, clarifier ce que / comment / où exactement vous voulez construire / acheter. En raison de la question complètement ouverte, toute généralisation est interdite. La construction neuve est souvent visuellement assez chère, mais elle est alors vraiment "neuve". Cela peut permettre d’économiser sur les frais annexes, car la nouvelle maison consomme généralement moins d’énergie et les coûts d’entretien nécessaires ne devraient survenir que tardivement. L’acquisition d’un bien immobilier existant est également un sujet, d’autant plus qu’il peut souvent être pris en charge et habité rapidement. En cas d’intentions d’achat sérieuses, un expert en construction devrait examiner la substance et comparer le résultat avec le prix d’achat demandé actuellement. Un bien immobilier ancien peut avoir un charme particulier, mais il faudra l’accepter tel qu’il est et tel qu’il est situé.

La "calculation bancaire" mentionnée dans le message précédent ne m’a pas encore paru aussi simpliste après plus de trente ans dans le domaine bancaire, et je trouve également que le taux d’amortissement de seulement 2 % est plutôt faible compte tenu du taux d’intérêt actuel. Cela s’applique particulièrement à vos bonnes possibilités.

Les centres de conseil aux consommateurs proposent plusieurs bons livres sur l’achat immobilier, le financement et les projets de construction neuve. Vous pouvez aussi y faire vérifier vos offres de financement une fois que vous aurez terminé vos premiers entretiens bancaires.

Je trouve important que vous ne fassiez pas confiance a priori aux "vendeurs professionnels de maisons", mais que vous obteniez un aperçu aussi complet que possible du marché et que vous examiniez les offres aussi objectivement que possible. Si vous voulez ensuite faire une sélection plus restreinte - dans le cas d’un projet de construction neuve - renseignez-vous ici, dans d’autres forums, chez Creditreform ou auprès de votre banque sur la solvabilité du maître d’œuvre ou - dans le cas d’un projet accompagné par un architecte - sur la réputation de l’architecte. Je demanderais également une série de projets de référence et n’hésiterais pas à sonner chez les constructeurs de maisons.

Avec votre revenu, (en supposant des charges normales) ma zone de confort pour une mensualité d’environ 1 500 € serait probablement à la limite.

Avec tout le respect, tant qu’il n’y a pas de chiffres concrets et surtout un projet, c’est d’abord tout aussi « plat ». J’aurais aussi pu dire : pour chaque centaine par mois, il y a 30 k€ de la banque, comme règle générale cela suffit aussi.
Pas de crédits à la consommation pour voitures, téléviseurs, etc. rendent le calcul budgétaire pour une première estimation assez simple. À ce stade, en tant qu’acquéreur potentiel d’un bien immobilier ou constructeur, on a d’abord besoin de chiffres très approximatifs pour se situer dans des limites réalistes. On veut simplement savoir à ce moment-là dans quelles sommes on peut penser, et mon approche est uniquement destinée à cela. Cela deviendra plus détaillé bien assez tôt et on ne peut pas non plus éviter un rendez-vous avec le banquier.
Tu as raison à propos de l’amortissement, mais si on veut vraiment calculer cela sérieusement sur un salaire et que les chiffres mentionnés s’appliquent, alors il n’y a tout simplement pas plus possible.

Le niveau du calcul E/S présenté correspond à celui d’un apprenti bancaire en deuxième année. Je ne pense pas qu’un (ou un couple de) professeur(s) serait(s) satisfait(s) à ce stade. En ce sens, les explications de Voki étaient justes et importantes.

Une autre approche serait de prendre votre loyer hors charges actuel plus votre capacité d’épargne régulière comme montant des mensualités. Pour ces deux sommes, vous avez déjà la certitude que vous pouvez actuellement les assumer. Ensuite, il suffit de prendre en compte la perte de revenus due au congé parental et voilà... le résultat.