Modifier énergétiquement une maison des années 50 ; quoi et comment ? Est-ce que cela en vaut la peine ?

Bonjour à tous,

je suis actuellement confronté à une décision difficile et je suis très incertain sur ce que je dois faire. Il y a quelques jours, nous avons appris que quelqu’un veut vendre une maison des années 50 dans notre ville et nous l’avons déjà visitée. Comme nous venons tout juste de commencer à nous intéresser au sujet de l’[Immobilienkauf], nous sommes encore assez novices dans ce domaine.
La maison est située dans un emplacement de premier choix, le terrain est un rêve, mais la maison n’offre évidemment pas d’isolation thermique particulière et la cave est un peu humide. Bien qu’on ne voit pas de moisissure sur les murs, on sent simplement l’humidité. Étant donné que l’offre n’est pas encore connue et que le prix me semble correct, j’aimerais vous demander quelques conseils qui pourraient m’aider à décider pour ou contre ce bien immobilier.

1. Est-il possible de rendre une telle cave (à l’extérieur, des plaques de grès sont montées ; je ne sais pas jusqu’où elles pénètrent dans le mur) assez sèche et ensuite isolée, ou cette idée est-elle plutôt utopique ? (Stockage de sels, etc.)

2. Le chauffage a été converti au gaz en 2009. Pensez-vous qu’il pourrait déjà y avoir un fort potentiel d’optimisation ?

3. À quelles valeurs d’isolation pourrais-je parvenir si j’isole complètement la maison ?

4. Je part du principe que les coûts et la valeur d’isolation qui en résulte ne sont pas en relation linéaire. Où se situe environ l’optimum ?

5. À quels coûts puis-je m’attendre pour une isolation thermique environ (toit, murs, cave, fenêtres...) ? Malheureusement, je n’ai pas en tête la longueur et la largeur de la maison, mais la surface habitable de 125 m² est répartie sur deux étages. (Peut-être que cela suffit comme valeur de référence pour une estimation approximative)

6. Que devrais-je encore prendre en compte pour une maison des années 50 ?

Désolé pour certaines questions peut-être un peu bêtes, mais le temps presse actuellement et j’ai simplement besoin de quelques points de référence sur lesquels je peux m’appuyer. Je voudrais en fait prendre une décision avant que la maison ne soit mise en ligne.

Merci.

Cordialement
RS

Bonjour RS,

En principe, il n’est pas possible de faire une déclaration concrète sur un objet que l’on ne connaît pas et pour lequel on dispose pratiquement d’aucune information.

1. Est-ce que je peux rendre une cave de ce type (des plaques de grès sont montées à l’extérieur ; je ne sais pas jusqu’où elles pénètrent dans la maçonnerie) à peu près sèche à nouveau, puis l’isoler, ou cette idée est-elle plutôt utopique ? (Stockage de sels, etc.)

Comme les plaques de grès sont sensibles à l’humidité, on peut supposer qu’elles s’arrêtent à hauteur du sol et ne servent qu’à l’aspect. À mon avis, il faudrait vérifier si la cave est vraiment humide, ou si elle est seulement sujette à une humidité élevée de l’air à cause d’une mauvaise ventilation. En principe, il est possible d’isoler les murs extérieurs de la cave a posteriori, ce qui nécessite bien sûr (si c’est fait de l’extérieur) de creuser une tranchée autour de la maison. À cette occasion, on étanchéifie aussi à nouveau les murs extérieurs de la cave. Le sol de la cave, en revanche, ne sera ni étanchéisé ni isolé.

Que doit-on faire de la cave ? Veut-on y aménager des pièces à vivre ? Sinon, je n’isolerais que le plafond au-dessus de la cave.

2. Le chauffage a été converti au gaz en 2009. Pensez-vous qu’il pourrait déjà y avoir un grand potentiel d’optimisation ?

Selon moi, je ne remplacerais le chauffage que lorsqu’il sera arrivé en fin de vie et investirais d’abord l’argent dans d’autres mesures énergétiques. Lorsqu’on consomme peu d’énergie, le rôle de la production d’énergie devient moins important !

3. À quelles valeurs d’isolation pourrais-je parvenir si j’isole complètement la maison ?

Comme nous ne connaissons ni les structures ni les épaisseurs des matériaux de la maison, personne ne peut ici te donner une valeur concrète. Si tu isoles de l’extérieur et que l’argent n’a pas d’importance, tu pourrais même en faire une maison passive ou une maison à énergie quasi nulle, mais les murs deviendront épais et ton porte-monnaie très sollicité. Et cela ne sera plus rentable.

Je ne peux pas te donner d’informations sur les coûts.

6. Que devrais-je encore prendre en compte pour une maison des années 50 ?

D’un point de vue énergétique, je regarderais les points suivants :

- Épaisseur des murs – Sont-ce des murs épais ou fins, construction légère ou massive ?
-> Probablement des murs massifs un peu plus épais datant de 1950. S’il s’agit de murs épais, je ne les isolerais plutôt pas. Si j’aime l’apparence de la maison et souhaite la conserver, alors seule une isolation intérieure serait possible, avec beaucoup de ponts thermiques.
- Structure de toiture – ventilée ou non, couverture, état, présence d’un sous-toit, hauteur des chevrons, état général ?
-> Probablement non ventilée, sans sous-toit et sans isolation. En général, la charpente est en bon état mais non ou insuffisamment isolée. Si elle n’est pas aménagée pour un usage résidentiel, je ferais l’isolation dans ou sur la dalle au-dessus de l’étage le plus haut, sinon dans la structure de la toiture, de préférence avec un sous-toit et une couverture ventilée, ainsi qu’une isolation « lourde » offrant aussi une bonne protection contre la chaleur estivale.
- Structure du sol (sous la pièce la plus basse) – état et possibilité d’isolation ultérieure ?
-> Où doit-on et peut-on isoler (sous le plafond du rez-de-chaussée ou sur le sol de la cave) ? Quel sera alors l’espace restant ?
- Fenêtres / porte d’entrée
-> Quel âge ont-elles, valent-elles la peine d’être conservées (surtout la porte d’entrée) ou non ?
- Électricité
-> A-t-elle été rénovée et quand ? Je renouvellerais complètement une installation électrique ancienne, en tout cas !
- Chauffage
-> Le gaz de 2009, je le laisserais d’abord tel quel et ne le remplacerais que plus tard.
- Sanitaire
-> Quel âge ont les salles de bains et les installations sanitaires ? Si elles datent de 1950 (même si ce ne sont que les tuyaux), je prévois un remplacement complet à l’intérieur.
- Plan
-> Le plan me plaît-il ou faut-il beaucoup modifier pour qu’il me convienne ?
- Façades
-> La maison me plaît-elle de l’extérieur ou faut-il beaucoup modifier ?

Désolé pour les questions parfois peut-être bêtes, mais le temps presse actuellement et j’ai simplement besoin de quelques points de repère sur lesquels je peux m’appuyer. J’aimerais vraiment prendre une décision avant que le bien soit mis en ligne.

Il n’y a (presque) pas de questions bêtes, mais des questions imprécises ! ;-)

Je suis moi-même en train d’acheter une maison (de 1920), où je vais surtout rénover la toiture, les fenêtres et la dalle au-dessus du sous-sol.

Quand il faut changer trop de choses dans une maison (technique du bâtiment, modifier le plan, modifier l’apparence extérieure), il faut faire des calculs pour savoir si ce n’est pas moins cher de la démolir et de reconstruire à neuf !

Cordialement

K.Brodbeck

Salut
nous retournons aujourd'hui encore une fois à la maison ; je vais prendre en compte les différents points lors de l'examen. Merci !

Si quelqu'un a encore des idées, suggestions, conseils ou autres, n'hésitez pas à les partager. ;)

Bonjour,

Comme nous venons tout juste de commencer à nous intéresser au sujet de « l'achat immobilier », nous sommes encore assez novices dans ce domaine [...] Désolé pour les questions parfois peut-être un peu bêtes, mais le temps presse en ce moment et j'ai simplement besoin de quelques points de repère sur lesquels je puisse m'appuyer. J'aimerais en fait prendre une décision avant que le bien ne soit mis en ligne.

Le meilleur conseil que je puisse te donner est de demander une expertise de la valeur du bien ; malheureusement, ce n'est pas encore obligatoire. S'il n'y a pas d'expertise, trouve absolument un expert expérimenté en biens immobiliers existants et visite la maison avec lui.

Grâce à sa formation initiale et continue, il pourra te dire assez précisément quel est l'état du bien et à quels coûts tu peux t'attendre pour les travaux éventuels nécessaires – par exemple pour la rénovation de la cave. Si le vendeur refuse cette demande, laisse tomber le bien ! Tout le reste me semble un jeu à issue incertaine ; un préjudice financier n’est pas improbable.

Cordialement, Expert en construction

En tant que remarque concernant [Bauexperte], je voudrais encore dire que si vous mandatez un expert, ne demandez pas un [Wertgutachten] mais une [Hauskaufberatung].
Un [Wertgutachten] est plutôt important pour les litiges liés à la succession ou similaires, ici un spécialiste est nécessaire qui évalue la substance et détecte les dommages.
Le spécialiste en [Wertgutachten] est généralement plutôt un jongleur de chiffres, ici un expert en dommages aux bâtiments est requis.

Le meilleur conseil que je puisse te donner est de demander une expertise immobilière ; malheureusement, ce n’est pas encore obligatoire. S’il n’y a pas d’expertise, trouve absolument un expert expérimenté en immobilier ancien et visite la maison avec lui.

J’avais bien sûr déjà pensé à cette idée, mais COMMENT trouver un "expert expérimenté en immobilier ancien" ? C’est justement mon problème, je ne sais tout simplement pas à qui m’adresser, à quelqu’un qui s’y connaît vraiment.