Maison individuelle de 160 m² - plan d'aménagement, calcul de la surface habitable

Bonjour à tous,

nous travaillons sur un terrain à bâtir, où le plan d’urbanisme soulève quelques questions pour moi.

Nous aimerions construire une surface d’environ 150-160 m².
Le terrain souhaité fait à peu près 500 m². Le « bâti » doit mesurer environ 9 x 12 mètres.

Le plan d’urbanisme fixe les éléments suivants :
Nombre d’étages complets : I
Coefficient d’emprise au sol : 0,4
Coefficient d’occupation des sols : 0,4
Hauteur de l’égout : 4,5 mètres
Hauteur du faîtage : 7,0 mètres
Type de toiture : GD
Pente de toiture : 15-45 °

État fédéral : NRW

Ce qui n’est pas très clair pour moi :
Le coefficient d’occupation des sols signifie que nous pouvons en théorie avoir 200 m² de surface habitable.
Ai-je bien compris que la limitation « Nombre d’étages complets = 1 » implique que la surface habitable à l’étage ne peut représenter au maximum 75 % de celle du rez-de-chaussée ? Par exemple, pour faciliter les calculs : 100 m² au RDC et 75 m² à l’étage ?
Quelle importance a la « hauteur libre » dans ce cas ? Comment sont exactement calculés les 75 % de l’étage par rapport aux pentes ?
Avec un mur de refend entre 1,0 et 2,0 mètres, la surface est comptabilisée à 50 % dans la surface habitable (corrigez-moi si j’ai mal compris). Que signifie exactement alors la « hauteur libre » de 2,30 mètres pour le calcul de la surface habitable ?

Comment pouvons-nous planifier cela précisément ?

Une idée serait de rendre les pièces de l’étage plus « utilisables » en construisant des lucarnes d’une certaine manière.

Si je comprends bien, nous disposons aussi d’une certaine marge de manœuvre grâce au plan d’urbanisme.

Les éléments secondaires (avant-toits, bow-windows, pignons décalés) peuvent dépasser la hauteur maximale de l’égout sur un maximum des 2/3 de la longueur du bâti dans les zones WA 2 et WA 3 (voir aussi les prescriptions C.13 Surélévations de toits / découpes de toiture).

Que recommanderiez-vous, ou comment construiriez-vous ici ?
Par exemple, nous trouvons intéressant, au niveau du plan, la maison « Auro » de "Kern-Haus". Toutefois, il est indiqué que celle-ci ne serait pas considérée comme 1 étage complet en NRW – je ne comprends pas pourquoi ?

Nous avons besoin de 3 chambres d’enfants et d’un bureau.

Peut-être pourriez-vous m’éclairer un peu.
Je n’ai malheureusement rien pu trouver jusqu’ici en cherchant dans le forum.

Merci beaucoup et meilleures salutations,
Reviloo

Je ne suis pas un expert, mais je ne comprends pas non plus pourquoi la maison Auro 2 a deux étages complets. 12m x 9m font 108m² de surface au sol. L’étage supérieur peut donc avoir une surface maximale de 81m² avec une hauteur sous plafond de 2,3m. Ici, la surface habitable totale de 70m² est même bien en dessous. Cela me perturbe aussi.

Pour un mur de pied (Kniestock) entre 1,0 et 2,0 mètres, la surface est comptabilisée à 50 % dans la surface habitable (corrigez-moi si j’ai mal compris). Que signifie exactement la « hauteur libre » de 2,30 mètres en ce qui concerne le calcul de la surface habitable ?

Tout ce qui est en dessous d’un mètre de hauteur est entièrement exclu du calcul, et entre un et deux mètres, la surface compte pour moitié – qu’il y ait effectivement un mur de pied, un pignon rampant (Drempel) ou rien à ces lignes virtuelles importe peu. La hauteur libre signifie la taille maximale qu’une personne peut avoir pour ne pas se cogner la tête au plafond en se tenant debout sur le sol fini. La hauteur de 2,30 m n’est pas pertinente pour le calcul de la surface habitable, mais elle l’est en ce qui concerne la question des étages complets et donc leur calcul de surface. Cela signifie que toutes les surfaces sous 2,30 m ne sont pas prises en compte et celles au-dessus le sont intégralement. Comme les surfaces mentionnées sur le site web pour l’Auro (70 m² pour le grenier contre 87 m² pour le rez-de-chaussée) se réfèrent toutefois au calcul de la surface habitable (c’est-à-dire avec la pertinence à 2,0 mètres) et non aux surfaces pertinentes pour les étages complets à 2,3 mètres, je suppose que l’Auro respecte la condition de monoplanéité et que l’affirmation selon laquelle cela ne passerait pas repose sur une fausse hypothèse que 70:87 seraient déjà les surfaces à comparer ici (en fait, 80 % seraient bien supérieures à 75 %). L’Auro a cependant un mur de pied de 75 cm et une limitation apparemment respectée d’un tiers pour les pignons en retraits (Zwerchgiebel). Le fournisseur de la maison est actif au niveau national, donc aussi dans des Länder avec une limite d’étage complet à 66,66 %, et est certainement familier de cette problématique. Je suppose donc que cela ne devrait pas seulement être possible en NRW mais aussi dans les Länder avec 75 % même avec un mur de pied un peu plus élevé. Dans le cas du pignon pour bureau, il y aurait sinon une possibilité d’économie, tandis que le pignon pour le dressing ne semble pas supprimable à cause de la hauteur libre au niveau de l’escalier. Présente-toi ici avec le questionnaire rempli depuis le haut de la rubrique plan d’étage, alors on pourra discuter plus concrètement des alternatives – dans la forme présentée sur le site de l’Auro avec un mur de pied de 75 cm, je considère cela possible jusqu’à preuve du contraire. C’est donc aussi pour cela que la déclaration « nombre d’étages complets : 2 dans tous les Länder sauf la Sarre » me laisse perplexe.

Entre 1,0 et 2,0 mètres de hauteur de la paroi rampante, la surface est comptée à 50 % dans la surface habitable (corrigez-moi si j’ai mal compris).

Tout ce qui est en dessous d’un mètre de hauteur est entièrement exclu du calcul, et entre un et deux mètres de hauteur, la surface compte pour moitié.

Non, cela s’applique au calcul de la surface habitable par exemple dans la construction d’appartements. Et je crois que ton explication est aussi un peu confuse et donc fautive. Et honnêtement : c’est vraiment déroutant à lire.

Le coefficient d’emprise au sol ne concerne que les étages complets.

Pour éviter que ce soit considéré comme un étage complet :
Les 75 % se réfèrent à la hauteur libre de la pièce de 2,30 m (à condition que tes chiffres valent pour ton Land - d’autres Länder ont 2/3 de surface ou une hauteur libre de la pièce de 2,20 m (?)).
Il s’agit ici de la définition de l’étage complet. Ensuite, seule la surface d’une hauteur de 2,30 m compte, le reste n’est pas pris en compte.

Tu pourrais donc construire 200 m² y compris la terrasse. Pour le grenier, fais attention à ne pas atteindre le caractère d’étage complet :
Il s’agit de la liaison entre la paroi rampante et la pente du toit. Tu pourrais donc, si les murs n’étaient que des lignes, construire 350 m².
Mais tu ne veux pas cela. Si tu prends tes 9 x 12 m avec un mur rampant de 150 cm, prends simplement une feuille à carreaux et dessine une coupe. Alors tu verras rapidement à quoi pourrait ressembler ta maison en respectant la surface de 75 %.

Forme du toit : GD

Quel type de toit est-ce ?

La maison Auro obtient son caractère à deux étages grâce à ses deux pignons en combinaison avec un toit pentu et un mur rampant.

Ce que ypg a écrit sur le ²

Le code de la construction régional dit ce qui suit : « Les étages pleins sont des étages hors sol ayant une hauteur libre d’au moins 2,30 m. Un étage n’est considéré comme étage plein que s’il possède la hauteur mentionnée à la phrase 1 sur plus des trois quarts de la surface au sol de l’étage inférieur. »

Non, cela s'applique au calcul des surfaces habitables par exemple dans la construction de logements. Et je crois que ton explication est aussi un peu embrouillée

Exact, et je ne l’ai pas prétendu autrement : je n’ai abordé les 1,0 et 2,0 mètres que parce qu’ils apparaissaient dans la question de l’OP, et ils sont seulement pertinents pour le calcul de la surface habitable selon la réglementation sur les surfaces habitables ou la norme DIN – toutefois, les indications de surface habitable dans les prospectus du modèle de maison mentionné sont celles que je considérais comme responsables de l’évaluation négative. Donc encore une fois : la non-comptabilisation et la comptabilisation partielle dans la question de telle ou telle norme de surface habitable n’intéressent que là où cela s’applique, pour l’étage complet, c’est une hauteur libre de 2,3 m au grenier qui est déterminante, respectivement 1,4 m de hauteur moyenne d’émergence par rapport au terrain d’origine au sous-sol. Les surfaces sous 2,3 m de hauteur libre au grenier ne sont donc pas pertinentes – sauf à Berlin et en Brandebourg, qui ne connaissent que les étages complets, pour autant qu’il s’agisse d’étages avec pièces à vivre.

Quel type de toit est-ce ?
L’Auro obtient son organisation à deux étages grâce à ses deux pignons combinés à un toit en pente raide et un mur de soubassement.

GD entend probablement ici de manière globale la catégorie de tous les toits en pente. Je n’ai pas encore compris pourquoi, selon les indications du fournisseur, l’Auro serait déjà un bâtiment à deux étages avec seulement 75 cm de mur de soubassement, sauf en Sarre. Je pense toutefois que, si c’est le cas, ce sera de façon si marginale que cela pourrait être compensé par une avancée en rez-de-chaussée. Ou bien on choisit dès le départ un mur de soubassement "aspirateur" systématique de 50 cm (ou on abat partiellement les murs de soubassement). Donc, si c’est absolument l’Auro qu’il faut, il y aurait probablement des moyens et des façons. En tout cas, cela ne me paraît pas très éloigné d’un corps de maison possible ici, donc cela peut servir de support de visualisation à l’OP pour ce qui serait possible sur son terrain.