Règle empirique pour le financement

J'ai déjà lu plusieurs fils ici.
Cependant, il ne m'est pas encore très clair comment certains peuvent évaluer une situation financière des auteurs des fils, etc.
(sauf par expérience, réflexion logique et autres)

Je connais par exemple la règle selon laquelle un loyer ne devrait pas dépasser un tiers du revenu mensuel net.
Est-ce que vous appliquez cela aussi au financement d’une maison ?

Cela signifierait alors qu’avec un revenu net de 2000 € par exemple, on aurait une mensualité maximale de 666 €.

Eh bien... Ce serait vu du point de vue d’une maison à louer, mais seulement le loyer "nu".

D’où la question, comment détermine-t-on ce qu’on peut se permettre ou non et quels facteurs sont pris en compte ?

Une mensualité prise pour estimer si c’est faisable ou non est-elle aussi qualifiée de "nue" ? Cela signifie-t-il que les charges pour le chauffage, l’électricité, etc. doivent encore être ajoutées ?

Comment peut-on évaluer soi-même un financement sans tout avoir parfaitement noté ?
Il existe sûrement des valeurs de référence comme par exemple la consommation électrique pour un foyer de x personnes.

J’aimerais aussi savoir si le bien immobilier est alors considéré en même temps comme une retraite ou si on suppose généralement qu’on met encore un peu d’argent de côté en plus.

Et la question finale, quel pourcentage du revenu mensuel net la mensualité du crédit ne devrait-elle pas dépasser ?

Et encore une question.
Quelle durée maximale devrait avoir un financement ?
À partir de x années, une rénovation/réparation devient généralement nécessaire, ce qui coûte de l’argent et entraîne éventuellement un nouveau crédit.

Bonjour Garfunkel,

il n’y a pas de solution unique. Les questions que tu poses mènent à différentes réponses, qui sont toutes plus ou moins correctes.

Une approche générale est, comme pour le loyer, que la mensualité du crédit ne devrait pas dépasser 40 % du revenu net du foyer. Des choses comme les charges annexes existent toujours, que l’on loue ou achète une maison comparable. De même, la consommation d’électricité est identique en location ou en achat.

La meilleure méthode reste toujours un calcul des revenus/dépenses avec des valeurs actuelles. Ensuite, on supprime tout ce qui disparaît lors d’un achat et on ajoute ce qui s’ajoute. Ainsi, on sait combien d’argent il reste pour une mensualité de crédit.

Une autre méthode est de prendre le loyer actuel hors charges et d’y additionner toutes les choses que l’on est prêt à sacrifier pour l’achat de la maison. Par exemple, les taux d’épargne utilisés précédemment pour la constitution de patrimoine comptent dans ce cas (à condition de ne pas vouloir continuer), ainsi que par exemple les contrats d’épargne-logement etc.

Un financement doit toujours être conçu de manière à être terminé lorsque des pertes de revenus sont à prévoir. En général, cela correspond à la retraite, mais peut aussi être 5 ans plus tôt si on le souhaite. Un ordre de grandeur est une durée maximale d’environ 30 à 35 ans, et l’emprunteur ne devrait pas avoir beaucoup plus de 30 à 35 ans au début. Plus on attend, plus la mensualité à supporter est élevée.

De plus, il y a toujours d’autres facteurs individuels à prendre en compte.

Exemples :
Un agriculteur avec un élevage, un verger et une ferme maraîchère a éventuellement des coûts de vie plus faibles qu’un cadre en grande ville.
La grande famille avec de la parenté dans l’Eifel a des frais de vacances moins élevés que le célibataire qui souhaite voyager autour du monde.
Cette liste peut être prolongée à volonté.

En principe, il s’agit toujours d’un calcul recettes/dépenses.

Et le reste est du bon sens. Si quelqu’un me dit qu’il ne veut pas renoncer aux 4 semaines de vacances en Afrique du Sud ou à la Porsche dans le garage comme voiture pour un week-end sur le Nürburgring, alors il faut bien pouvoir mettre de côté 500 euros par mois pour cela.

Comme tu te sens à l'aise avec cela et que ta banque te donne le crédit ;-)
Honnêtement, je ne le fixerais pas en %, mais selon tes coûts de la vie... si je gagne 10 000 T€ par mois, rien ne s'oppose à consacrer 50 % au remboursement ; si je reçois 1500 €, 30 % deviennent déjà difficiles.
J'ai lu une fois que le financement moyen en Basse-Saxe durait 42 ans. Cela était certainement dû quelque part au niveau très élevé des taux d'intérêt des temps passés.
Beaucoup plus important que la durée absolue est le risque que tu as à la fin de la période de fixation du taux - s'il reste encore beaucoup du prêt et que le taux augmente, cela peut te briser le cou.
Que tu considères ta propriété comme une retraite te regarde - elle n'est pas déductible fiscalement.

Tes questions sont difficiles à répondre. Souvent, les personnes qui donnent des conseils ici se basent sur leurs expériences professionnelles. Souvent, on est aussi un peu plus prudent sur Internet, car le conseiller ne peut jamais être complètement sûr de disposer de toutes les informations.
Le principe selon lequel la mensualité ne doit pas dépasser 30 à 40 % du revenu est l’une des règles « plus strictes ». Mais là aussi, il existe des déviations à cette règle – selon les informations disponibles.

Ainsi, j’évaluerais différemment les deux exemples suivants :
Revenu net total : 5 000 euros
Loyer froid actuel : 1 000 euros
Charges locatives : 200 euros
Frais de vie actuels : 1 500 euros
Coûts fixes : 1 000 euros
Épargne mensuelle exemple 1 : 1 100 euros
Épargne mensuelle exemple 2 : 200 euros

Mensualité de crédit souhaitée : 1 700 euros

L’exemple 2 indique qu’il veut adapter son mode de vie avec la construction de la maison afin de pouvoir supporter la charge.

Dans le cas de l’exemple 1, j’aurais nettement moins d’inquiétudes, car il a déjà montré dans le passé, par son comportement d’épargne, qu’il peut se restreindre durablement. Pour l’exemple 2, un financement serait théoriquement possible – mais la question se pose dans quelle mesure il peut changer durablement ses habitudes de vie (dépenser presque la totalité de son revenu). Ici, beaucoup (moi y compris) ont régulièrement des doutes.

Charges locatives du loyer = charges locatives de la maison (en général, prévoir un peu plus)
Coûts d’électricité : on peut généralement partir de la même valeur. Pourquoi la consommation d’électricité domestique augmenterait-elle en déménageant ? Plutôt diminuer, car on achète généralement des appareils plus récents.

Beaucoup choisissent la durée de remboursement de manière à avoir fini de payer le crédit à la retraite.
Certains ont cependant un autre projet de vie – ils sont sûrs que, lorsque les enfants auront quitté la maison et que la retraite commencera, ils voudront réduire la taille de leur logement. Ils ne sont donc pas dérangés par le fait que le crédit soit partiellement encore en cours, car il doit être remboursé par la vente de la maison. Ce sont deux modèles qui peuvent fonctionner. Mais dans le modèle 2, il y a un risque – que se passe-t-il si le projet de vie change après 30 ans ou si la maison perd massivement de la valeur (pour quelque raison que ce soit).

Beaucoup voient la maison individuelle comme une prévoyance retraite. Habiter « sans loyer » à la retraite a ses avantages et protège la pension (sans compter que les réparations doivent néanmoins être effectuées). Beaucoup auront en plus de la maison un autre type de prévoyance (assurance vie, assurance retraite, Riester, etc.).

Le sujet des enfants intervient très souvent dans l’évaluation d’un financement. Les couples qui construisent sans enfant veulent souvent fonder une famille plus tard dans le « nid » achevé. Ces acquéreurs regardent leur situation actuelle (comme souvent aussi la banque qui finance). Dans la situation actuelle, le financement fonctionne aussi.
Mais que se passe-t-il si un revenu disparaît à long terme ? A-t-on déjà pris en compte les coûts futurs pour les enfants ? Le projet que les deux parents travaillent à plein temps à partir d’un certain moment échoue généralement dans la réalité. Même un travail à temps partiel devient difficile – je le vois dans notre propre situation (un petit job à 450 euros est à peine possible). Cette discussion doit au moins inciter à ne pas éluder complètement ce point.
Par ailleurs, j’ai généralement nettement moins d’inquiétudes à conseiller des familles avec enfants qu’à conseiller des familles sans enfant, car ces familles connaissent au moins (en partie) déjà les coûts.

Pour conclure, il faut aussi dire : ceux qui donnent des conseils ici ne veulent pas nuire aux demandeurs – même s’ils détruisent ou réduisent parfois le château de rêve. Ils sont parfois peut-être trop prudents dans leurs conseils – mais connaissent-ils vraiment tous les faits ?
Ils donnent ici un conseil – l’évaluation de celui-ci ainsi que la décision reviennent uniquement au futur acquéreur.