Rénovation d’un bâtiment ancien de la classe énergétique H vers une maison à haute efficacité KfW 55 EE

Encore une brève description meilleure de l'appartement à l'étage supérieur parce que tu écris Dachwohnung ohne Balkon. L'appartement à l'étage supérieur serait plus tard sur zwei étages, étage supérieur et combles aménagés, reliés par un escalier. À l'étage supérieur se trouve le balcon, dans les combles aménagés. Dans les combles aménagés, il y aurait plus tard de plus grandes fenêtres pour une bonne luminosité.

Donc pour le petit appartement au rez-de-chaussée de 55 m², le groupe cible possible est les couples avec jusqu'à un enfant,

Non, ce n’est pas un groupe cible. La taille convient aux célibataires.

L'appartement de 90 m² avec balcon serait plutôt destiné aux petites familles avec jusqu'à 2 enfants,

Ce n’est pas non plus le groupe cible.

Donc, pour le petit appartement au rez-de-chaussée de 55 m², le groupe cible possible est un couple avec un enfant au maximum, un célibataire ou des locataires âgés et en forme.

Je vois une cuisine de 8 m² et un salon de 15 m². Celui-ci sert de pièce de passage pour la chambre à coucher. Ensuite, une chambre de 9 m² que tu qualifies de chambre d’enfant.

Le groupe cible le plus probable est plutôt un couple.

Exactement. Pas de famille, sauf si chez vous il y a une pénurie de logements comme dans les grandes villes.

Donc probablement un turn-over plus important.

Je vois cela en fait comme un logement de transition. Peut-être qu’une personne âgée pourrait apprécier le jardin, un jeune couple travailleur en pleine ascension de carrière s’y verrait plutôt moins.
Le salon de 15 m² n’est plus vraiment conforme aux standards actuels. La porte de passage limite l’aménagement et gêne aussi la vie privée.
Maintenant demande-toi quand même qui, en étant seul, dépenserait plus de 1000 € de loyer hors charges ?

L’appartement à l’étage a une salle de bain, une cuisine, un salon, une chambre parentale, une petite chambre d’enfant, et au dernier étage il y aurait encore une grande chambre d’environ 30-35 m² de plus.

Regarde, tu baisses un peu les mètres carrés.
L’étage supérieur est déjà sous les combles. De plus, il y a aussi le calcul de la surface habitable selon la norme DIN. Que reste-t-il de la surface du grenier au-dessus de 150 cm de hauteur ? 3, 4 mètres en largeur ?
Comment accède-t-on au grenier ? Où serait l’escalier ? Au-dessus de l’autre escalier ? Ou en plus dans le hall ?
Pour les dimensions des pièces, je prends une capture d’écran de l’étage supérieur (avec pente)
[ATTACH alt="IMG_1244.jpeg"]92830[/ATTACH]
Et toi tu parles d’une famille avec deux enfants...
Chez nous (ceinture urbaine de Hambourg), le grenier n’est rien d’autre qu’un cadeau en supplément pour rendre la mise sur le marché plus attractive. On appelle ça un appartement en duplex.
Et oui, lire 80 m² (ou 90 m²) c’est sympa, mais je vois plutôt un célibataire ou ici aussi un couple de passage.

Penses-tu que les groupes cibles que j’ai cités ne sont pas des locataires potentiels ?

Réfléchis-y bien. Il y a 35 ans j’étais aussi célibataire, mais j’avais un salon de 24 m². Avec 12 m² et une cuisine de 5 m², il faut peut-être recalculer.

Hypothèse du prix du loyer pour des appartements entièrement rénovés fin 2026 : 14 €/m².

Ok, si je cherche des appartements en location dans ta/votre commune, il y a des logements rénovés et remis à neuf avec environ 10-11 € de loyer hors charges. Les 14 € sont demandés pour du neuf avec un état neuf. Je ne peux pas juger de la situation géographique.
Je pense que tu te trompes dans tes calculs !
Ou veux-tu habiter toi et ta femme dans un de ces appartements ?

C'est exactement le point. Je pensais aussi d'abord que la pièce derrière la cloison de séparation du bâtiment devait être considérée comme chauffée. Cependant, le conseiller en énergie a estimé que ce n'était pas si simple et qu'il devrait calculer pas mal de ponts thermiques, ce qui rendrait l'ensemble éventuellement difficile pour le KfW 55.

Non, la pièce derrière la cloison de séparation du bâtiment doit être considérée comme non chauffée. Car l'autre moitié est achetée par quelqu'un qui s'est surestimé pour les coûts de rénovation, et dont la femme est partie ensuite. Ensuite, la moitié reste inoccupée pendant des années, jusqu'à la vente aux enchères forcée et la rénovation suivante.

C'est pourquoi, selon la norme DIN EN 12831, seule sa propre unité d'habitation est considérée comme chauffée. Cela rend les choses encore plus difficiles pour 2WE dans ta moitié. Pour un bien immobilier utilisé et payé par soi-même, ce serait relativement indifférent, mais la KfW regarde de plus près pour ses crédits.

Regarde, tu diminues un peu les m².

oui c’est vrai, je réduis effectivement parce que je ne sais pas exactement jusqu’où je peux aller vers l’intérieur avec l’isolation intérieure du toit. Je ne l’ai pas non plus mesuré précisément en hauteur pour le calcul exact. Mais oui, il se peut que je "rêgle trop joliment" ce grenier. L’accès se fait actuellement par une trappe au sol dans la cage d’escalier. Je l’aurais fermée et fait un escalier du salon à l’étage supérieur. J’ai mesuré et ça devrait marcher. Dans le couloir, il y a malheureusement trop peu de place.

Je vois une cuisine de 8 m² et un salon de 15 m². Celui-ci sert de pièce de passage pour la chambre. Ensuite une pièce de 9 m² que tu qualifies de chambre d’enfant.

Je modifierais la disposition des pièces. Échanger la cuisine et la salle de bain. Enlever la cloison avec le salon pour que la cuisine soit ouverte sur le salon. Le salon est actuellement une pièce de passage, oui. Je n’ai pas encore trouvé de solution intelligente pour changer cela. Déplacer le couloir rendrait la "chambre d’enfant" encore plus petite.

Non, nous ne souhaitons pas vraiment habiter dans cet appartement. Cela doit seulement servir comme une forme de prévoyance retraite.

Le bien est déjà en vente depuis un moment et probablement personne n’ose vraiment s’y attaquer à cause des coûts et du public cible qui est tout de même difficile à trouver.

Non, la pièce derrière la cloison de séparation des bâtiments doit être considérée comme non chauffée. Car l’autre moitié est achetée par quelqu’un qui s’est surendetté avec les coûts de rénovation, et à qui la femme est partie à cause de cela. Ensuite, la moitié reste inhabité pendant des années jusqu’à ce que la vente aux enchères forcée et la rénovation soient terminées.

C’est pourquoi selon la norme DIN EN 12831 seule sa propre unité d’habitation est considérée comme chauffée. Cela rend les choses encore plus difficiles pour 2 unités d’habitation dans ta moitié. Pour un bien occupé et payé par soi-même cela serait relativement égal, mais la KfW regarde de plus près avant d’accorder ses prêts.

Top, merci aussi pour ces infos.

Merci à vous pour vos précieux conseils ! Je vais devoir encore réfléchir davantage ou négocier le prix d’achat à moitié :p

Le bien immobilier est déjà en ligne depuis un certain temps et probablement personne n'ose vraiment s'en occuper à cause des coûts et du public cible alors plus difficile à trouver.

Coûts : Tu veux aménager les combles (permis de construire nécessaire = frais d'architecte), modifier les murs et les plans. Je réfléchirais sérieusement aux coûts, étant donné que tu as aussi deux appartements séparés avec tout le nécessaire. Aucune idée de ce que tu veux apporter en EL, mais plus tu en mets, plus cela devient cher.