Rehabilitación de una construcción antigua de clase energética H a casa eficiente KfW 55 EE

Una descripción mejor de la vivienda en la planta superior porque escribes ático sin balcón. La vivienda en la planta superior sería luego en dos pisos, planta superior y desván, conectados por una escalera. En la planta superior está el balcón, en el desván está habilitado. En el desván habría luego elementos de ventana más grandes para una buena iluminación.

Entonces, para el apartamento pequeño en la planta baja con 55 m², el grupo objetivo posible son parejas con hasta un hijo,

No, no es un grupo objetivo. El tamaño es para personas solteras.

El apartamento de 90 m² con balcón sería entonces más bien para familias pequeñas con hasta 2 hijos,

Tampoco es el grupo objetivo.

Entonces, para el pequeño departamento en la planta baja con 55 m², el posible grupo objetivo son parejas con hasta un hijo, solteros o inquilinos mayores activos.

Veo una cocina de 8 m² y una sala de estar de 15 m². Esta sirve como paso hacia el dormitorio. Luego, una habitación de 9 m², que tú llamas cuarto de niño.

Probablemente el grupo objetivo sea más bien parejas.

Exacto. No familias, a menos que haya escasez de viviendas como en la gran ciudad.

Así que probablemente habrá una mayor rotación.

Realmente lo veo como un departamento de transición. Tal vez una persona mayor aprecie el jardín, una pareja joven y trabajadora en su ascenso profesional probablemente no.
La sala de estar de 15 m² ya no está de moda. La puerta de paso limita la posibilidad de amueblarla y también afecta la privacidad.
Ahora pregúntate, ¿quién, siendo soltero, pagaría más de 1000€ de renta sin gastos?

El departamento en la planta alta tiene un baño, cocina, sala de estar, dormitorio principal, un dormitorio pequeño para niños, y en el ático habría otra habitación grande de aproximadamente 30-35 m².

Mira, ya estás reduciendo un poco los metros cuadrados.
El piso superior ya está bajo el techo inclinado. Además, está el cálculo de superficie útil según la norma DIN. ¿Qué queda del ático con más de 150 cm de altura? ¿3, 4 metros de ancho?
¿Cómo se accede al ático? ¿Dónde estaría la escalera? ¿Encima de la otra escalera? ¿O adicionalmente en el pasillo?
Para las dimensiones de los cuartos hago una captura de pantalla del piso superior (con inclinación)
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Y vienes con una familia con 2 niños...
El ático para nosotros (zona periférica de Hamburgo) no sería más que un regalo extra para hacer la oferta más atractiva. Eso se llamaría un departamento dúplex.
Y sí, con la cifra de 80 m² (o 90 m²) suena bien, pero yo veo más bien a un soltero o aquí también a una pareja de paso.

¿Crees que los grupos objetivo que mencioné no son potenciales inquilinos?

Piénsalo bien. Hace 35 años también fui soltero, pero tenía una sala de estar de 24 m². Con 12 m² y una cocina de 5 m² debería calcularse de forma diferente.

Suposición del precio de alquiler para departamentos completamente renovados a finales de 2026: 14 €/m².

Ok, busco departamentos en alquiler en vuestro municipio, y hay departamentos renovados y saneados por unos 10-11 € de renta fría. Los 14 € se piden para un edificio nuevo con apariencia de estreno. No puedo opinar sobre la ubicación.
Creo que te estás equivocando en los cálculos.
¿O quieres vivir con tu esposa en uno de esos departamentos?

Ese es precisamente el punto. Yo también pensé al principio que la habitación detrás de la pared divisoria del edificio debería considerarse como calefaccionada. Sin embargo, el asesor energético dijo que no es tan simple y que tendría que calcular muchas puentes térmicos, lo que podría dificultar todo para KfW 55.

No, la habitación detrás de la pared divisoria del edificio debe considerarse como no calefaccionada. Porque la otra mitad la compra alguien que se ha excedido con los costos de la renovación y cuya esposa, como consecuencia, se ha ido. Entonces esa mitad permanece deshabitada durante años, hasta que se complete la ejecución hipotecaria y la posterior renovación.

Por eso, según la DIN EN 12831, solo se considera calefaccionada la unidad de vivienda propia. Eso lo hace aún más complicado en el caso de 2WE en tu mitad. En una propiedad autogestionada y pagada por uno mismo, sería relativamente indiferente, pero KfW examina con más cuidado para sus créditos.

Mira, ya estás bajando un poco con los metros cuadrados.

sí, es cierto, de hecho reduzco porque no sé exactamente hasta dónde puedo avanzar hacia adentro con el aislamiento interior del techo. Tampoco he medido exactamente las alturas para calcularlo con precisión. Pero sí, puede ser que me esté "embelleciendo" un poco ese desván. El acceso actualmente es a través de una trampilla en el hueco de la escalera. Yo la habría cerrado y habría hecho una escalera hacia arriba en el salón del piso superior. Eso lo he medido y debería ser posible. En el pasillo lamentablemente no hay espacio suficiente.

Veo una cocina de 8 m² y un salón de 15 m². Este sirve como habitación de paso para el dormitorio. Además hay una habitación de 9 m² que llamas habitación infantil.

Cambiaría la distribución de las habitaciones. Cocina y baño intercambiados. Quitaría la pared divisoria con el salón para que la cocina esté abierta al salón. El salón actualmente es una habitación de paso, sí. No se me ha ocurrido aún una solución inteligente para cambiar eso. Mover el pasillo hace que la "habitación infantil" sea aún más pequeña.

No, en realidad no queremos vivir en uno de los pisos. De hecho, eso debe ser solo una especie de previsión para la vejez.

El inmueble ya lleva tiempo en el mercado y probablemente nadie se atreve por los costos y por el grupo objetivo, que es difícil de encontrar.

No, la habitación detrás del tabique divisorio del edificio debe considerarse sin calefacción. Porque la otra mitad la compra alguien que se ha sobrepasado con los costos de la rehabilitación y cuya esposa se ha ido por eso. Entonces esa mitad queda deshabitada durante años, hasta que termina la ejecución hipotecaria y la posterior rehabilitación.

Por eso según la norma DIN EN 12831 solo se considera calefactada la propia unidad de vivienda. Eso lo hace aún más difícil con 2 unidades habitacionales en tu mitad. En un inmueble de uso propio y pagado por uno mismo sería más o menos igual, pero la KfW examina con más detalle para sus créditos.

Perfecto, gracias a ti también por la información.

¡Gracias a todos por las valiosas aportaciones! Creo que tendré que pensarlo más o negociar el precio de compra a la mitad :p

El inmueble ya lleva tiempo en el mercado y probablemente nadie se atreva realmente a abordarlo debido a los costos y al público objetivo que, de todos modos, es más difícil de encontrar.

Costos: Quieres remodelar el ático (permiso de construcción necesario = costos de arquitecto), cambiar paredes y distribuciones. Yo, dado que también tienes dos apartamentos separados con todo lo que eso implica, realmente pensaría en los costos. No sé cuánto piensas aportar como inversión inicial, pero cuanto más escribas, más caro será.