Immobilier en supplément - sécurité pour obtenir un bon taux d'intérêt

Bonjour chers maîtres d’ouvrage,

je me suis déjà cherché dans le forum et apparemment sur tout Internet, mais je n’ai pas encore vraiment trouvé ce que je cherchais. C’est pourquoi je m’adresse maintenant avec espoir à l’intelligence collective ici et j’espère bénéficier de votre expérience.

Nous voulons construire et nous sommes, je pense comme tout le monde ici, confrontés aux grandes questions : comment pouvons-nous financer ce projet ?

Les premières étapes pour nous ont donc été de nous informer sur Internet afin d’avoir une vue d’ensemble des coûts que l’on peut classiquement attendre.
Nous avons listé nos revenus, comparé les dépenses de manière aussi honnête que possible et je pense avoir une assez bonne idée de ce que nous pourrions nous permettre mensuellement en terme de remboursement. En effet, nous devrons financer entièrement, c’est-à-dire pas 100%, mais bien tout le projet !

Le classique est que l’on transmet en garantie à la banque le terrain acquis + la maison, tant que le prêt n’est pas remboursé. Pour nous, en tant que financeurs complets, cela signifie d’abord que nous devons accepter des conditions probablement moins avantageuses qu’une personne pouvant payer les frais annexes sur ses propres deniers, car le risque pour la banque est alors moindre.

Maintenant, tout dépend de la manière dont la banque évalue ta solvabilité, c’est-à-dire quel scoring tu obtiens au final. Et c’est là que ma question commence effectivement :

Nous, c’est-à-dire ma famille, possédons plusieurs hectares de terres agricoles que nous avons louées. Cela signifie concrètement ma mère, qui souhaite cependant nous soutenir dans ce projet de construction. Nous n’utilisons plus cette terre nous-mêmes, mis à part que nous en percevons un peu de loyer. Un scénario valable serait donc d’offrir cette terre en garantie à la banque afin d’obtenir un meilleur scoring de solvabilité et ainsi de meilleures conditions.

On lit tout et n’importe quoi sur Internet :
- d’une part, que les terres agricoles ont connu une augmentation stable de leur valeur ces dernières décennies, en faisant un placement idéal si on pouvait y accéder (ceux qui les possèdent ne les cèdent généralement pas => cela devrait donc être un atout pour la banque, non ?)
- d’autre part, que l’on peut facilement utiliser les terrains via une hypothèque / charge foncière comme garantie supplémentaire auprès des prêteurs pour obtenir de meilleures conditions.

Mais je ne trouve rien sur le fait que quelqu’un ait réellement mis de tels biens en garantie dans le cadre d’un projet de construction / si les établissements de crédit acceptent ces garanties... tout cela reste théorique ?

Quelqu’un dans ce forum a-t-il déjà fait une expérience dans ce sens ?
Si oui, dans quelle mesure cela a-t-il eu un impact sur vos conditions ?
Comment votre terrain a-t-il été évalué par l’établissement de crédit / par exemple, la valeur moyenne déterminée par la chambre d’agriculture a-t-elle été reprise à 100%, ou avec une décote d’environ 20% ?

Je serais ravi de recevoir vos retours.

Bien à vous
Sacul

Hm.... aucune idée, mis à part la remarque que ce n’est pas du tout votre pays, mais celui de ta mère.

Avant que beaucoup de spéculations ne soient faites ici et que vous ne sachiez toujours rien à la fin de la semaine, je discuterais à votre place de ce genre de choses avec votre banque, pour voir quelles options les banques peuvent offrir ici.

Un de mes connaissances possède également beaucoup de terres agricoles mais avec une vieille grange et une vieille maison familiale dessus, qui ont déjà été transférées .. Cela ne valait rien pour la banque, parce que c'était vraiment très grand et la banque craignait de ne pas pouvoir s'en débarrasser .. Je vous souhaite plus de chance à ce sujet.

Bonjour !

Tout d’abord, quelques principes de base. Que toi (ou ta mère) possédiez des terres agricoles ne change rien à ton (score de crédit), car cela n’y est pas pris en compte. Même pour une condition de financement en dessous de 80 %, ta propre (situation de crédit) « normale » entre peu en ligne de compte, sauf si cela inclut des critères tabous généraux. Au-delà, cela devient toutefois pertinent.

Le terrain de ta mère peut bien sûr être utilisé comme garantie supplémentaire, à condition que la banque y consente. Avec les banques en ligne, tu ne trouveras certainement pas beaucoup d’ouverture, cela pourrait déjà être trop spécialisé pour les grandes banques, tandis que chez les caisses d’épargne tu pourrais avoir du succès, à condition qu’il ne s’agisse pas des grandes caisses d’épargne urbaines, mais d’une caisse d’épargne régionale à structure plutôt rurale. Je vois le plus grand succès auprès des banques populaires, coopératives ou même Raiffeisen. Là, tu ne trouveras certainement pas la meilleure condition internet, mais une condition qui pourrait honorer adéquatement la garantie supplémentaire. Cependant, pour un effet significatif, il ne faudrait pas que ce soit seulement 10.000 m².

Bonjour, dis-nous quelles sont tes conditions financières afin que nous puissions évaluer votre projet. Sinon, je me joins aux précédents intervenants, les terres agricoles sont un "nice to have". Comme garantie pour un meilleur taux d’intérêt ou pour financer des charges annexes plus élevées ou des meubles, elles ne sont que partiellement utiles. Le plus probable est à la banque principale qui connaît bien votre région.

Bonjour à tous et merci d'avance pour les informations et avis.

Je vais essayer de répondre à vos questions :

Oui, le terrain appartient à ma mère, mais j'aurais imaginé une construction du type où elle ferait inscrire une charge foncière là-bas et me la céderait, ou bien se porterait caution uniquement pour moi (je ne veux pas du tout qu'elle mette en garantie sa maison ou autre... le terrain serait pour nous un moindre risque privé, car nous ne le cultivons plus nous-mêmes et dans le pire des cas, le bail serait simplement supprimé).

Il s'agit effectivement d'environ 10ha, soit 10 000 m²... Nous ne sommes donc pas de grands propriétaires terriens, c'est vrai. Mais si je peux me fier à mes recherches sur internet, la demande pour les terrains (même de la part d'investisseurs externes, donc pas seulement des agriculteurs) est extrêmement élevée. Cela se reflète aussi dans les prix relevés par la chambre d'agriculture.

Je cite :
« ...Les prix d'achat pour les surfaces à usage agricole reprennent à la hausse. L'année dernière, la moyenne était de 44 531 euros par hectare (= 4,45 euros par m²), a rapporté hier l'office régional des statistiques. Cela représente une augmentation nette de 15 % par rapport à 2015... »

Il existe des données (pas tout à fait régulièrement) depuis les années 70 qui étaient autour de 12 800 €/ha et qui n'ont cessé de grimper depuis.

Concrètement, j'espérais que la demande accrue (ce qui facilite la revente / conversion en liquidités => donc un bon critère pour la banque) et la forte valeur stable aient un impact notable sur les conditions. 10ha à environ 40 000 € seraient déjà 400 000 €, ce qui correspond à peu près au montant que nous projetons de financer.

À ce stade, je m'excuse si j'ai mélangé les termes (solvabilité) ... comme je l'ai dit, nous commençons tout juste et je ne suis pas encore très sûr de moi. Donc, merci beaucoup pour la correction.

Le conseil concernant les banques locales n'est pas mauvais, mais pour des raisons professionnelles, j'ai quitté ma région d'origine et je dois voir quand je pourrais prendre rendez-vous. Mais en principe, je vais passer un coup de fil et discuter un peu.

J'ai un rendez-vous aujourd'hui avec la banque employeur (je travaille dans l'informatique) et nous allons faire quelques calculs... je pense que je pourrai alors vous donner un aperçu beaucoup plus solide de mes conditions personnelles. Je préfère donc reporter un peu la réponse à cette question, mais je tiens déjà à vous remercier pour la proposition de m'aider aussi à ce niveau.

Cordialement
Sacul