Questions avant l'entretien bancaire

J’ai encore quelques questions avant l’entretien avec la banque.

Je souhaite y aller avec un dossier bancaire dans lequel je présente les coûts, les fonds propres et notre bilan mensuel.
De plus, nous recevons du fabricant de la maison préfabriquée quelques informations sur l’efficacité énergétique, les calculs de surface etc.

Je ne suis pas encore sûr concernant
a) les prestations propres
b) les coûts (non)finançables

a) Comment indiquer les prestations propres ?
À l’exception des carreaux de sol et muraux dans les salles de bains, nous voulons réaliser nous-mêmes tous les murs, sols et plafonds (en Q2 par l’entreprise de construction).
De même, pour les aménagements extérieurs après la pose de la maison, nous voulons aussi intervenir nous-mêmes.

Je voulais intégrer les prestations propres comme fonds propres.
Le fournisseur de la maison préfabriquée m’a donné en option les prix qu’il envisagerait pour ces postes (on peut aussi construire clé en main chez lui), ventilés en matériel et main-d’œuvre.

Le matériel est clair, j’en ai besoin que je le fasse moi-même ou que ce soit fait par un tiers.

Les valeurs pour la main-d’œuvre du fournisseur pour ces postes, je voulais simplement les inclure comme fonds propres.

Main-d’œuvre fonds propre
Murs / plafonds = + 6 124 €
Sols = + 4 456 €
Aménagements extérieurs & places de stationnement = + 3 000 €

Mais dois-je alors aussi additionner ces mêmes valeurs dans les coûts pour que, au final, ce soit un jeu à somme nulle côté coûts et que seule la part des fonds propres augmente par rapport au volume total ?

Même si cela ne constitue pas des « coûts réels » mais un « accroissement de valeur » de la maison ?

Cela sonne un peu bizarre mais inversement je trouve ça encore moins logique.
Ne pas les inclure dans les coûts tout en les soustrayant malgré tout des fonds propres.

b) Qu’est-ce qui ne peut pas être financé ?
La taxe foncière, les frais de notaire, l’inscription d’hypothèque et les meubles/cuisine sont clairs pour moi. Cela doit être financé par des fonds propres supplémentaires et la banque s’en moque complètement.
Par contre, on peut inclure dans le financement des éléments comme l’expertise du terrain, les services de bornage, l’eau de construction & électricité, le séchage de la chape.

Mais qu’en est-il des choses telles que…
- les intérêts pendant la phase de construction
- les cotisations à la caisse professionnelle du bâtiment (pour les prestations propres)
- les assurances pendant la phase de construction
- la fermeture de rue
- les lampes (c’est comme les meubles ?)
- l’équipement réseau (installations fixes comme câbles dans les murs & prises)
- l’équipement réseau (panneau de brassage, armoire, switch de rack)
…?

Ce n’est pas forcément tout immédiatement utile à la « valorisation » directe du bien !

Merci pour votre avis.

Bonjour HB,

a)

Si tu veux inclure les travaux en propre dans le calcul, alors tu dois, comme tu le dis toi-même, les indiquer à la fois comme coût et comme fonds propres. Ce fameux jeu à somme nulle. Tu dois également prendre en compte le matériel du côté des coûts, car, comme tu l’as toi-même reconnu, ce n’est pas gratuit.

Si les trois postes mentionnés concernent uniquement la main-d’œuvre, nous parlons de 270 à 450 heures de travail. Disons que la moyenne est de 360 heures. Ce sont des heures de travail de spécialistes. Donc, si tu n’es pas peintre, plâtrier, carreleur, poseur de moquette, jardinier ou paysagiste, tu peux facilement doubler ce temps. En clair, on parle ici de 720 heures. Cela correspond à 45 week-ends (2 jours de 8h) ou 90 jours consécutifs pour une personne. C’est un sacré chiffre pour un consultant IT. J'imagine que le temps libre sera plutôt moindre que plus important.

Ne vous surestimez pas, car au final cela vous décevra le plus.

b)

Pour une banque, en principe il n’y a rien d’infinançable. La question est toujours : à quel taux et avec quelle garantie.

Les éléments que tu as indiqués comme douteux peuvent selon moi être financés, mais ! si ça coince sur des choses comme des lampes ou un rack 19" à 200 euros, alors vous devriez peut-être repenser tout le projet.

En principe : plus il y a de fonds propres, mieux c’est. Et il ne peut pas être question ici de parler de seulement 1 000 ou 2 000 euros environ. Considérez cela plutôt comme un passe-temps personnel/achat de mobilier, en particulier en ce qui concerne un peu de technique réseau et des lampes.

Nous avons eu notre entretien bancaire la semaine dernière et ils nous ont expliqué qu'ils reconnaissent forfaitairement environ 10 % d'apport personnel, si l'on veut plus, il faut le justifier précisément : métier artisanal, artisan dans la famille, etc...

Concernant b : En principe, tout est finançable. Cela dépend principalement de ton revenu. Nous avons un revenu assez élevé et on nous a proposé un financement à 100 % à des taux très bas ainsi qu'un prêt subordonné pour les frais annexes, la cuisine, etc., afin de ne pas avoir à liquider notre fonds d'apport personnel. Finalement, nous avons décidé de financer tous les frais annexes, la cuisine, etc. avec nos propres fonds et de ne financer que le prix d'achat pur. C'est toutefois une question de coût pure et doit être calculée individuellement.

Merci pour la confirmation de l’intégration des prestations personnelles également dans les coûts.

En ce qui concerne l’exécution, il est vrai que nous n’avons pas reflété la « valeur » maintenant en heures. Nous restons néanmoins globalement confiants de pouvoir y arriver. Je ne suis pas un bricoleur émérite, mais je sais peindre. Pour les autres tâches, je mets la main à la pâte. Nous voulons accomplir cela majoritairement à trois, mon beau-père étant justement sur le point de prendre sa retraite alors que la maison est prête pour les travaux d’intérieur. Lui et ma belle-sœur ont déjà rénové plusieurs pièces ensemble et, par exemple, ont géré entièrement eux-mêmes une salle de bain en 2 semaines (mais la salle de bain chez nous est réalisée par la société de construction). Je prendrai certainement une ou plusieurs semaines de congé, aucun voyage n’est prévu cette année de toute façon. J’ai habituellement aussi quelques heures supplémentaires et, grâce au télétravail, je suis généralement flexible.

Le plan (tout à fait habituel) est d’emménager environ 3 mois après la remise de la maison. Pendant cette période, les travaux intérieurs réalisés par la société de construction ont également lieu et dès que la chape est sèche, nous pourrons commencer. Nous voulons installer le réseau et les câbles SAT dès les deux premiers jours de la remise de la maison, quand les plafonds et murs sont encore ouverts. Les électriciens feront aussi ces travaux pendant ces deux jours.

Nous avons donc environ 2 mois pour rendre la maison habitable. Il n’est pas nécessaire que chaque pièce soit prête à l’emménagement, même si, concernant la saleté, cela serait naturellement souhaitable. La deuxième chambre d’enfant n’est pas encore nécessaire, en cas de besoin, on peut faire sans les deux chambres d’enfant dans un premier temps. Et même le bureau n’est pas si critique car je peux très bien me connecter chez les voisins (beaux-parents) avec mon ordinateur portable.

Sans les aménagements extérieurs, cela fait alors, selon ta moyenne, seulement 280 heures, soit 17 week-ends (2 jours de 8 heures). À trois, cela tombe à seulement 6 week-ends. C’est quand même beaucoup de stress de tenir durant 6 week-ends d’affilée, mais comme dit, tout n’a pas besoin d’être fini pour l’emménagement. Ah oui, et chaque travail en semaine (retraité, mes congés) enlève du travail du week-end.

Et même si l’emménagement est repoussé, nous avons une solution gratuite juste à côté et une cave pour stocker temporairement.

Donc oui, ce sera stressant, mais ce n’est pas décisif pour la réussite et ayant un plan B, je ne vois pas de raison de faire autrement ou de sous-traiter.

Merci aussi pour l’évaluation que votre banque a accepté 10 % en prestations personnelles. Je ne suis pas sûr de quelle valeur ces 10 % sont issus (coûts totaux, coûts de production finançables, montant du prêt), mais même en partant du montant du prêt, nos prestations personnelles représentent moins de 10 %.

Pour b)
Merci également pour cette évaluation. J’ai une estimation assez détaillée, mais je voulais n’emmener à la banque que le résumé. Je ne voulais pas « cacher » des coûts qui ne peuvent pas être financés. Comme ici chaque banque semble gérer ça un peu différemment (sauf notaire/impôt foncier), je jouerai simplement carte sur table et j’attendrai de voir si la banque veut inclure cela dans le montant du financement ou non. Il ne s’agit pas non plus de dire que nous ne pourrions pas nous permettre ces montants avec nos fonds propres, mais les montants individuels peuvent tout de même s’additionner et selon le modèle, cela peut représenter 5 000 € de fonds propres en plus ou en moins (non retenus) dans le financement. Cela peut éventuellement aussi avoir un impact sur les taux d’intérêt sur toute la durée. Nous sommes à peu près autour d’un ratio d’apport personnel de 20 %, entre 19 et 21 % selon le montant de fonds propres que je retiens pour ces « éléments non finançables ». Avec certains calculateurs en ligne, on change déjà de classe de taux lorsqu’on dépasse 20 %.

Chaque conseiller bancaire qui a une bonne impression d’un financement transforme également un financement à 81 % en un financement à 79,9 %. Cela ne devrait pas être votre souci, d’autant plus que vous ne connaissez de toute façon pas la valeur de nantissement de la banque à 100 %.

Bon à savoir.

Notre premier rendez-vous bancaire est maintenant fixé au 23.03.
On verra bien :-)