Contenu douteux d'un contrat notarié lors de l'achat d'une maison / procédure

Bonjour à tous,

nous avons un petit dilemme et je voulais demander à l’expérience collective du forum si quelqu’un a déjà eu une telle situation et peut partager ses éventuelles expériences. Nous ne comprenons pas vraiment la procédure et nous nous demandons tout le temps s’il n’y a pas un piège quelque part.

Situation :

Nous avons trouvé une maison, vraiment très adaptée, et l’avons visitée. Puis une deuxième fois avec un expert. Celui-ci a aussi donné son accord. Le financement est en ordre et par ailleurs, c’est vraiment une très belle maison.

La maison est actuellement encore louée, mais les locataires ont eux-mêmes résilié correctement et en temps voulu pour le 31.05.2019. Nous ne sommes pas pressés pour la maison ni pour le déménagement, ce qui nous convient.

Nous nous sommes alors mis d’accord avec le vendeur sur le prix et maintenant tout s’est accéléré, ou plutôt doit s’accélérer.

Lundi, nous avons fait la visite finale du bien, jeudi nous avons reçu le compromis de vente notarié et le rendez-vous chez le notaire est prévu dès le mercredi suivant.

Ok... parfois, ça va vite.

Nous étions d’accord avec le bailleur que le bien soit remis « libre, vidé et sans rapport locatif ». Cela est aussi inscrit dans le contrat. Cependant, le délai de paiement est fixé au 20.05.2019 (alors que la relation locative existe définitivement encore à cette date, que les locataires soient partis ou non).

Je copie ici les 2 paragraphes concernés :

§ 3 Prix d’achat et échéance

1.
Le prix d’achat s’élève au total à
€ XXXXXXXXX
(en toutes lettres EURO XXXXXX)

2.
Le prix d’achat est exigible le 20.5.2019,

mais pas avant :

a) une annotation de priorité d'achat en faveur de l'acheteur est inscrite au registre foncier, avec un rang seulement après les charges ou droits hypothécaires mentionnés au § 1, dont la mise en place a été approuvée par l’acheteur,

b) les documents de libération ou d’annulation des charges non reprises sont disponibles, sans qu’aucun engagement fiduciaire contraire au contrat ne soit imposé,

c) à l’exception du certificat de non-objection fiscale, tous les autres documents et autorisations nécessaires au transfert de propriété conforme au contrat sont disponibles, notamment la commune a confirmé qu’aucun droit de préemption légal n’existe ou n’est exercé ;
Le notaire est chargé d’informer les parties du contrat de l’exigibilité du prix d'achat.
Le prix d’achat devient exigible au plus tôt une semaine après que le notaire ait notifié à l’acheteur que les conditions sont remplies.

3.
Le prix d’achat est payable sur le compte suivant du vendeur :

Dans la mesure où des charges hypothécaires doivent être remboursées et que les créanciers hypothécaires ne délivrent des autorisations d’annulation ou de libération qu’en contrepartie d’un paiement, l’acheteur devra d’abord payer les montants de remboursement directement aux créanciers pour les montants demandés, puis verser le solde du prix d’achat sur le compte vendeur mentionné ci-dessus. - 5 -

Le notaire est chargé d’obtenir les documents de libération et d’annulation des charges non reprises

Et
§ 4 Transfert de possession

1.
La possession, les usages et les charges, ainsi que le risque de perte ou de détérioration accidentelle et les obligations de sécurité du trafic passent à l’acheteur le 20.5.2019, à condition que le prix d’achat ait été payé directement au vendeur ou au créancier hypothécaire, sinon le jour suivant la réception complète.

2.
Le bien est actuellement loué.
Le contrat de location a été résilié par le locataire pour le 31.5.2019.
Le vendeur garantit que le bien sera remis à l’acheteur sans contrat de location et vidé à la date selon le point 1. Si ce n’est pas le cas, l’acheteur peut réclamer une indemnité pour perte d’usage, ainsi qu’en cas de retard, des dommages-intérêts supplémentaires et, après mise en demeure d’un délai raisonnable, se retirer du contrat, le vendeur devant alors indemniser le préjudice négatif.

Concernant le dégagement et la remise du bien, le vendeur se soumet à l’exécution forcée immédiate à l’encontre de l’acheteur sur la base de ce document.
Le notaire ne doit délivrer l’exemplaire exécutoire à l’acheteur qu’après la date selon le point 1 et si le paiement du prix d’achat est au moins prouvé par acte privé, sans que cela entraîne un renversement de la charge de la preuve.

Si je comprends bien, les droits, obligations et autres transférés à nous deviennent exigibles le 20.05.2019, la maison devant être remise selon §4, alinéa 2 « sans contrat de location et vidée à la date selon le point 1 (20.05.2019) ». Ce qui est de fait impossible puisque la relation locative existe encore à cette date.

De plus, nous avons donc « officiellement » payé la maison à partir du 20.05.2019 et elle est en notre possession, avec encore des locataires dedans. La remise des clés ne peut donc avoir lieu qu’au 01.06.2019, n’est-ce pas ?

Cette procédure est-elle problématique d’une quelconque manière ? Nous craignons que le locataire ne parte pas (pour quelque raison que ce soit) et que nous ne puissions pas emménager le 01.06. parce que le locataire sera encore là.

Le vendeur justifie cette date par ses prêts à rembourser qui arrivent à échéance le 01.06.2019 et que de toute façon, après paiement le 20.05.2019, il faudra un certain temps avant que le notaire transfère officiellement la maison.

Merci pour une brève évaluation.

Cordialement

Je ne m'y connais pas vraiment. Mais la résiliation régulière des locataires est-elle bien en place ? Alors le vendeur doit aussi vous fournir la lettre de résiliation lors du rendez-vous chez le notaire. Cela ne devrait-il pas suffire pour expulser les locataires si nécessaire ? Mais honnêtement, je ne pense pas que les locataires comptent du tout sur cela. Ils ne savent même rien de cette clause.

Parler avec le notaire. Immédiatement lundi et clarifier le "et si". Sinon, faire changer pour le 31/05, mais pas avant... appartement vide.

Selon ton rapport, il n’y a que quelques jours entre la réception du contrat d’achat et le rendez-vous chez le notaire ? Il doit y avoir un délai de 2 semaines entre les deux. Le notaire travaille aussi pour toi, tu peux lui demander conseil.

Je lis la disposition de l'article § 4 comme signifiant qu'une remise libérée doit avoir lieu le 20.5 (à condition que toutes les autres conditions de paiement soient remplies d'ici là et que le paiement ait été effectué) et que le vendeur doit une indemnité pour privation d'usage si la libération intervient uniquement plus tard (au 31.5).

Disposition malheureuse pour les deux parties à cause de ces quelques jours. Il vaut mieux modifier cela pour la fin mai afin que tout le monde sache à quoi s'en tenir.

Sinon, ce qui a été dit plus haut s'applique, tu paies le notaire, puis tu l'ennuies avec tes questions jusqu'à ce que tu aies vraiment tout compris.

L'acheteur peut d'ailleurs décider quel notaire sera choisi.
Il faut respecter un délai de 2 semaines entre la réception du contrat et le rendez-vous. Ainsi, on a le temps de tout vérifier.
Je ne m'y connais pas très bien non plus, mais on reçoit le contrat à l'avance pour pouvoir vérifier les incohérences et faire les modifications nécessaires.
Bonne chance dans la nouvelle maison :)