Contrat d'achat / Division de la propriété / Comment fixer le terrain

Bonjour à tous,

nous planifions l'achat d'une maison comprenant 3 unités. Nous emménageons dans celle du bas, les deux autres restent louées.
Le conseiller fiscal nous a recommandé de contracter un crédit séparé pour la partie louée, de le faire courir beaucoup plus longtemps et de comptabiliser chaque année l'amortissement et la charge d'intérêts contre les revenus locatifs.

Le problème : la maison doit coûter 350 000 euros, le prix un peu plus élevé est en fait un cadeau du vendeur. Jusqu’ici tout va bien.
Cependant, la maison est située sur un terrain de 790 m². Nous ne pouvons pas répartir ce terrain sur les appartements loués. Avec une valeur actuelle du terrain de 245 euros/m², la parcelle représenterait déjà 193 550 euros.
Il ne resterait donc pour la maison que 350 000 - 193 550 = 156 450 euros.
Est-ce correct ? D'une certaine manière, c'est absurde.
Sur les 156 450 euros, 2/3, soit un peu plus de 100 000 euros, reviendraient à la partie louée, mais sur le reste du crédit nous ne pouvons pas tirer d'avantages fiscaux :-(

Avez-vous des conseils à ce sujet ?
Le conseiller fiscal a dit qu’on pouvait "réduire la valeur du terrain dans un cadre réaliste", mais de combien parle-t-on alors ?
Nous espérions pouvoir gérer le crédit en faisant courir la plus grande partie (nous pensions qu’on pouvait affecter 2/3 du montant total de 350 000, soit 230 000 euros) plus longtemps et ainsi réduire la mensualité. Mais cela ne semble pas fonctionner ainsi ? :-(

Cordialement

Cependant, la maison est située sur un terrain de 790 m². Nous ne pouvons pas répercuter cela sur les appartements loués.

Pourquoi pas ? Pour l’amortissement, c’est effectivement correct (seule la valeur de la maison est amortissable ici, les terrains ne peuvent pas être pris en compte car leur durée d’utilisation est théoriquement illimitée), mais pas pour le financement. Ici, vous pouvez procéder librement - 2/3 du financement concerne la partie louée (simplifié), pour cela vous devriez aussi pouvoir déduire les intérêts. Procédez de façon analogue à une copropriété, où la part du terrain est incluse. Cela devrait cependant pouvoir vous être expliqué par le conseiller fiscal.

Pourquoi ne faites-vous pas indiquer le "cadeau" sur le terrain ?

le conseiller fiscal nous a fortement déconseillé de mentionner le cadeau quelque part, mais simplement d’inscrire le prix ainsi dans le contrat d’achat. indiquer par écrit un véritable « cadeau » présente plusieurs inconvénients (mot-clé : j’ai encore des frères et sœurs, ma partenaire n’est pas mon épouse et il n’y a donc pas d’abattement pour les cadeaux, etc.) ok, nous allons redemander ... justement, environ 2/3 du crédit total concernent la partie louée et c’est tout. mais apparemment ce n’est pas le cas :-(

2 contrats d'achat, chacun pour la maison et le terrain ? Pour le terrain, mettre ensuite une valeur symbolique.
Mais je ne suis pas un spécialiste. Je ne développe que des idées.

2 contrats d'achat, un pour la maison et un pour le terrain ? Pour le terrain, alors fixer une valeur symbolique.

La maison et le terrain sont indissociablement liés.