Terrain avec quelques particularités - diverses questions

Salut !

Je cherche un terrain dans l’ouest de Cologne pour construire une maison individuelle. L’offre de terrains, en particulier de bons terrains, est rare. La demande dépasse largement l’offre. Cela se traduit par des prix au m² très élevés, à condition de trouver quelque chose qui convienne.

J’ai donc commencé à envisager l’idée d’acheter un terrain avec une maison existante, de démolir cette maison puis de reconstruire. Lors de mes recherches, je suis tombé sur un terrain avec une vieille maison.

Le terrain peut être divisé et le vendeur serait prêt à mettre en relation deux acheteurs potentiels, afin que le terrain soit partagé dans le cadre de la vente prévue et utilisé pour deux maisons individuelles distinctes.

Je me pose donc les questions suivantes :

1) La voie d’accès privée, y compris un petit giratoire, fait partie des mètres carrés. En cas de division du terrain, on disposerait donc effectivement non pas de 800 m², mais d’environ 700 m² + l’accès & le giratoire. Est-il habituel de facturer un prix au m² aussi élevé pour un accès ? Le terrain dans son ensemble est à 750 euros le m². L’emplacement est sans doute bon, mais ce n’est pas un emplacement de premier ordre.

2) Supposons que je continue à m’intéresser à ce sujet, connaissez-vous des forums / portails où les gens cherchent des terrains et où je pourrais éventuellement trouver un second acheteur ?

3) J’espère que les 800 m² du terrain conviennent à notre projet. Nous souhaitons construire une maison Bauhaus moderne. Les plans en sont encore au tout début, mais nous prévoyons environ 200 m² de surface habitable (couple + éventuellement 2 enfants). Nous aimons un style spacieux et surtout privé. Être à la vue des voisins, tables côte à côte au jardin, ce n’est pas notre truc. La maison sera probablement composée d’un rez-de-chaussée, d’un premier étage + étage en retrait / grande terrasse sur le toit. Le jardin ne doit pas forcément être très grand, mais nous aimons une allée spacieuse devant la maison et idéalement, le terrain devrait être entouré d’un mur de 1,80 m de haut (au moins sur la façade), comme nous l’avons connu dans la maison jumelée que nous louons actuellement. Nous trouvons ça tout simplement génial. Si je construisais une maison comme décrite, faut-il compter environ 600 000 euros pour la maison, de sorte que le projet global pourrait se réaliser pour environ 1 200 000 euros ?

4) La démolition de la maison existante devrait être effectuée par l’acheteur ou les acheteurs. Faut-il impérativement régler quelque chose avant la vente ?

5) Comment évaluez-vous l’évolution des prix des terrains ? Sommes-nous au sommet ou les prix vont-ils continuer à augmenter dans les zones urbaines ? Bien sûr, nous n’avons pas de boule de cristal, mais vos avis m’intéressent vraiment. Pour être honnête, cela fait un moment que j’attends pour acheter et j’ai longtemps espéré une baisse des prix. Mais c’est un peu comme avec les actions – imprévisible. Nous avons 35 et 32 ans et quand construire sinon maintenant ? Bientôt, cela ne va probablement plus valoir la peine.

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Merci beaucoup !
Expert en construction

Salut !
1) L’accès privé incluant un petit terre-plein de retournement, que possède le terrain, est compris dans les mètres carrés. En cas de division du terrain, on disposerait donc effectivement non pas de 800 m² mais d’environ 700 m² + accès & terre-plein. Est-il habituel dans ce genre de cas de facturer l’accès au même prix au m² ? Le terrain dans son ensemble est à 750 euros le m². L’emplacement est certainement bon mais ce n’est pas non plus un emplacement de premier ordre.

D’abord : c’est le vendeur qui fixe les règles.
Deuxièmement : oui, c’est normal. Le propriétaire (ou les propriétaires) du terrain sont responsables de l’entretien de l’accès. Chez nous, d’ailleurs, le point de raccordement pour l’eau et l’égout se trouve devant, à la jonction avec le terrain public.
Troisièmement : ce que l’un appelle un emplacement B, un autre peut déjà le qualifier d’emplacement A+, et un troisième le considérer invendable. Et demain, tout sera différent.

4) La démolition de la maison existante doit être réalisée par l’acheteur ou les acheteurs. Faut-il impérativement clarifier quelque chose avant ?

Bien sûr. Est-il même permis de démolir, et que peut-on reconstruire ? Ce n’est pas l’agent immobilier qui le sait (ou alors il existe suffisamment d’agents dont les paroles valent moins que du vent), mais le service d’urbanisme. Et il faut aussi clarifier cela dès le départ.

5) Comment évaluez-vous les évolutions futures des prix fonciers ? Sommes-nous à un pic ou les prix continuent-ils de monter fortement dans les zones urbaines ? Bien sûr, nous n’avons pas de boule de cristal, mais vos avis m’intéressent.

Alors : j’ai bien une boule de cristal – elle prédisait des temps bleus. Je ne suis juste pas encore sûr si cela signifie une eau bleue dans une lagune tropicale ou trop peu de sang dans l’alcool.
Les prix sont au moins là où le marché le permet actuellement. Et nous ne sommes probablement pas encore au pic, il y a encore trop d’argent en circulation. Mais des augmentations de 10 % par an – on ne les verra probablement pas sur toute la surface…

, tu as encore été plus rapide

À 2) le portail que tu as lié ici. Donc celui qui a été supprimé.

P.S. Je ne suis pas d’avis de démolir des maisons intactes. Ce n’est vraiment pas proportionné. C’est un peu comme euthanasier un chien boiteux pour en avoir un chiot en bonne santé qui peut suivre lors du jogging.
Cependant, je peux aussi me tromper, de sorte que dans les grandes agglomérations, il est courant de démolir des maisons des années 60.
Mais alors, il est aussi conseillé dans l’exposé de construire une maison comportant jusqu’à 10 unités d’habitation.

Bonjour,

Cela se traduit par des prix au m² très élevés, à condition de trouver quelque chose d'adapté.

C’est bien vrai ; mais cette affirmation est relativisée si le chercheur est prêt à élargir son rayon de recherche.

Lors de mes recherches, je suis tombé sur un terrain avec une vieille maison.

Une maison assez chère avec terrain, soit dit en passant !

Le terrain est divisible et le vendeur serait prêt à réunir deux intéressés afin que le terrain soit divisé dans le cadre de la vente prévue et puisse être utilisé pour deux maisons individuelles séparées.

Avec l’idée du prix – 1,2 million – il n’aura guère d’autre choix ; d’autant plus que le terrain est situé dans un endroit bien agréable et cosy.

1) L’accès privé incluant un petit giratoire, que possède le terrain, est compris dans les mètres carrés. En cas de division du terrain, on ne disposerait donc pas de 800 m² mais d’environ 700 m² + accès & giratoire. Est-il habituel dans ce genre de cas de facturer l’accès au même prix au m² élevé ? Le terrain dans son ensemble est à 750 euros le m². L’emplacement est certes bon, mais ce n’est pas non plus un emplacement de premier ordre.

Le vendeur tient la corde... peut-être « seulement » encore.

2) En supposant que je poursuive ce sujet, connaissez-vous des forums / portails où des gens recherchent des terrains et où je pourrais éventuellement trouver un second intéressé ?

Sur chaque portail, tu trouveras des personnes cherchant un terrain. Mais les gens prêts à mettre une demi-millions sur la table, et à financer en plus une démolition et une construction neuve, sont selon moi plus rares sur ces portails.

3) J’espère que les 800 m² du terrain conviennent à notre projet ... Nous voulons construire une maison de style Bauhaus moderne. La maison devrait probablement compter RDC, 1er étage + étage en retrait / grande terrasse sur le toit.

Nous planifions quelque chose de similaire actuellement pour Refrath, donc je connais les coûts. Sais-tu de quelle somme totale nous parlons à la fin de la journée, si tu achètes la moitié du terrain ?

Si cette construction est autorisée se vérifie par un coup d’œil au plan local d’urbanisme ou, s’il n’y a pas de secteur PLU, en regardant la construction environnante.

Si je construisais une maison comme décrite, peut-on estimer qu’elle coûterait environ 600 000 euros, de sorte que le projet total pourrait être réalisé pour environ 1 200 000 euros ?

Tu le sais, très bien ! Oui, c’est à peu près ça.

4) La démolition de la maison existante devrait être effectuée par l’acheteur ou les acheteurs. Faut-il impérativement clarifier quelque chose à l’avance ?

Cela dépend de l’âge de l’immeuble existant => de l’amiante a-t-il été posé ? Sinon, il faut demander des devis aux entreprises de démolition.

Pour être honnête, j’attends depuis un bon moment pour acheter et j’ai longtemps spéculé sur la baisse des prix. Mais c’est comme avec les actions – imprévisible. Et nous avons 35 et 32 ans, alors quand construire, sinon maintenant ? À un moment donné, dans un futur pas si lointain, ce ne sera plus rentable.

Contrairement aux actions, les terrains ne perdent de la valeur que si une centrale nucléaire ou autre est construite à côté. Sinon, les prix stagnent plutôt qu’ils ne baissent.

L’idée de base est bonne : chercher un bien ancien. La question intéressante est cependant : quel potentiel acheteur est prêt à investir au moins 1,2 million ? Comme je ne pense pas que ce soit facile – avec ce budget, les acheteurs veulent beaucoup d’espace autour de la maison –, je chercherais un autre bien ancien, mais avec une plus petite part de terrain.

Cordialement, expert en construction

Bien sûr, je ne me précipite pas pour démolir une maison. Il est question d'environ 20 000 à 25 000 euros de frais. Si on divise cela par deux, ça va. Qui voudrait encore habiter dans une telle maison aujourd'hui ? Trop grande surface et ensuite un terrain aussi vaste. Dépenser 1 200 000 euros pour un terrain avec une vieille maison, puis plusieurs centaines de milliers pour des rénovations, afin de satisfaire les exigences de personnes prêtes à investir sept chiffres dans une maison individuelle ? Je pense qu’ils préfèrent construire neuf.

C’est simplement le manque de terrains. Les quelques zones de construction neuves qui apparaissent ont souvent des emplacements plus que sous-optimaux. Quand quelque chose sort, ce sont souvent des terrains de 400 m² où l’on regarde directement la terrasse du voisin, tout est construit serré les uns contre les autres, et l’entrée de la maison / le garage sont à quelques mètres de la rue et du trottoir. Si on veut un grand terrain qu’on peut clôturer, etc., cela devient très très rare et on peut en fait seulement s’orienter vers des terrains d’occasion / des friches constructibles si on ne veut pas s’installer en périphérie. Même ce terrain ici est chez nous à Cologne, dans le quartier le plus à l’ouest, pratiquement à la frontière de la ville. Dans les quartiers plus centraux, il est impensable de construire une maison...

En ce qui concerne la remarque sur le bureau des constructions. J’ai les documents du vendeur. Il ressort qu’il n’existe pas de plan d’urbanisme et qu’il faut s’aligner dans la planification des bâtiments sur l’environnement local habituel. Cela correspond à peu près à ce que nous imaginons. Bien sûr, cela doit ensuite être approuvé dans le détail, mais en principe les conditions initiales sont assez bonnes.

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Étendre le rayon de recherche n'est pas une option pour nous. Dans le pire des cas, nous sommes même prêts à continuer à louer et à rester ici où nous sommes maintenant (c'est à peu près la même situation que celle du terrain). L'emplacement est en fait parfait pour nous. S-Bahn et, en alternative, une liaison tramway vers le centre. Un immense centre commercial à moins de 5 minutes à pied, et pourtant en pleine nature. Un important nœud de transport en NRW (pas négligeable pour mon activité de terrain avec des destinations constamment changeantes) est situé juste devant la porte grâce à l'échangeur autoroutier de Cologne Ouest. Par exemple, au sud de Cologne, nous avons des emplacements qui se vendent au même niveau de prix, mais où il faut un quart d'heure pour rejoindre l'autoroute et où la connexion aux transports en commun est significativement moins bonne (pour les connaisseurs de Cologne : je parle du coin autour de Cologne-Weiß / -Sürth...).

Pour moi, il était surtout intéressant de savoir si quelqu’un avait une idée de ce que je pourrais faire pour trouver un autre intéressé. Ensuite, on peut toujours négocier avec le vendeur concernant le prix d’achat, les coûts de démolition, etc.

Il est certes ouvert à l’idée des 2 maisons individuelles, mais il n’a pas encore suivi ma proposition de mettre cette idée clairement en avant dans le descriptif de vente. Apparemment, des négociations sont déjà en cours avec un promoteur qui souhaite construire un immeuble résidentiel là-bas... à voir.