Bien partiellement loué déductibilité des intérêts

Bonjour,

je suis sur le point d’acheter une maison bifamiliale. Le financement est déjà assuré. Malheureusement, on ne m’a pas informé des différentes particularités dans un tel cas.
D’après ce que j’ai appris, il aurait été judicieux de contracter deux prêts, un pour la partie louée du bien (40 % de la surface habitable) et un pour la partie utilisée par moi-même (60 % de la surface habitable), pour laquelle j’aurais dû utiliser ma mise de fonds propre. Au total, je contracte 400 000 €, avec une mise de fonds propre de 120 000 €.
Comment se ferait la déductibilité des intérêts / amortissements (AFA) ? Est-ce que 40 % seraient automatiquement déductibles (donc 208 000 €) ou rien du tout ?

Le contrat notarié n’est pas encore signé et peut encore être modifié. J’ai envisagé de faire rédiger le contrat de manière à ce qu’il soit indiqué que le bien loué est payé 250 000 € (part réaliste) par un financement externe et que 270 000 € (150 000 € empruntés) sont payés, de sorte qu’environ 48 % soient déductibles.

Est-ce possible ?

Merci et cordialement

Ne pense pas que ce soit possible. S'il n'y a pas 2 crédits, l'administration fiscale répartit selon la surface habitable.

Tu ne peux pas déduire le crédit en totalité ou en partie, mais à côté des frais de notaire bien sûr uniquement les intérêts du financement.
Pour 400000€ à 2,5%, cela ferait 10000€ par an. 40% de cela seraient 4000€.
Il faut alors, à condition que vous puissiez encore les déduire, les compenser avec les revenus locatifs. Je prendrais un conseiller fiscal pour la première année. Il peut le calculer. Je prendrais cela ensuite comme modèle pour les années suivantes.

S'il est encore possible de diviser le crédit, je le ferais. Beaucoup de banques sont également conciliantes et proposent de rendre le taux d'intérêt pour la partie louée un peu plus élevé et de réduire en contrepartie celui de la partie utilisée par le propriétaire. Il est important que, dans le contrat de crédit, l'objet d'utilisation de la partie respective de la maison soit mentionné. Peu de banques le font, mais il y en a définitivement qui le proposent. Ainsi, on peut rendre l'ensemble un peu plus avantageux fiscalement.

Idéalement, on partagerait probablement et créerait un registre foncier pour chaque unité d'habitation. Mais cela coûte encore quelques euros de le faire organiser.

Moin Moin,

alors pour des réponses juridiquement sûres, je demanderais ici à un conseiller fiscal.
C’est pourquoi les réponses ici peuvent certes servir d’« orientation », mais si cela est finalement reconnu à 100 % par l’administration fiscale, c’est une autre histoire.

et oui, si on achète une maison double famille, on en fait alors 2 modules (ce que je fais volontiers avec mes clients)
et cela se présente ainsi :
- unité louée : financée à 100 %, de préférence avec un amortissement de 1 % (les intérêts sont déductibles)
- unité utilisée par soi-même : ici, c’est tout le capital propre qui entre en jeu, amortissement très élevé pour un remboursement rapide (les intérêts ne sont pas déductibles !)
(d’accord, les frais annexes d’achat sont payés sur fonds propres)
ainsi on a toujours pour le centime près les coûts des intérêts pour la déclaration fiscale (relevé annuel de la banque)

je recommanderais ici d’abord de demander si la banque peut scinder le crédit existant en 2 parties (et aussi prendre en compte l’amortissement en conséquence, amortissement minimal pour la part louée, amortissement élevé pour la part utilisée par soi-même).
Certaines banques n’ont aucun problème avec cela, elles prennent alors simplement des frais de 500 à 750 € pour la restructuration du crédit
(la garantie / solvabilité reste la même, l’ancien contrat doit juste être divisé en 2 contrats)
ce serait la solution la plus propre.

sinon, chez le notaire, il faut d’abord répartir le prix d’achat comme suit :
- part terrain (VALEUR !) Exemple : maison achetée pour 400k, terrain vaut 100k !
- puis répartir également la part maison sur l’unité A et B (pour la dépréciation)
il faut absolument faire cela.

et si un seul contrat de financement reste en place, il faut alors demander au conseiller fiscal ou à l’administration fiscale comment le prendre en compte « fiscalement » au mieux.

PS. As-tu fait le financement directement auprès de la banque ou ailleurs ? Pourquoi le conseiller n’a-t-il pas directement proposé de le scinder au lieu de prendre un seul module ? Pour moi, cela fait aussi partie d’un bon conseil. Je connais beaucoup de « banquiers » qui abordent cela directement en agence et le prennent en compte lors du financement.