Obtenir des offres de plusieurs financeurs ? Conseils pour un plan de financement

Bonjour à tous,

j’ai besoin de conseils, car maintenant que nous sommes en grande partie d’accord avec le constructeur de la maison, je souhaite parler avec les intermédiaires en financement.

[*]Mon entreprise de construction travaille avec un intermédiaire financier bien connu (H*** Finanz) et me l’a recommandé. Une consultation sur un financement aura lieu au cours de cette semaine ou de la semaine prochaine. Avant tous nos projets, nous étions allés chez Inter**p, où nous nous sommes sentis très bien conseillés, et ils avaient simplement esquissé "ce que nous pouvions nous permettre" ! Sans lancer de demande concrète, car nous ne connaissions pas encore les coûts de la construction.

Est-ce judicieux maintenant de discuter avec les deux intermédiaires ? Autant que je sache, les deux chercheront des offres dans un même pool de banques pour nous ? Que se passerait-il si les deux contactaient la même banque ? Je sais… ce sont des questions bêtes, mais elles me trottent dans la tête.



[*]Ensuite j’aimerais avoir votre avis sur l’estimation approximative des coûts suivante (pour moi j’en ai une version plus détaillée) :

Coût du terrain à bâtir :

[*]55 700 € (y compris les frais de bornage, notaire, etc.) --> payé sur fonds propres

En outre, les frais suivants doivent être couverts par les fonds propres :
[*]Environ 36 000 € de frais annexes de construction (terrassement + raccordement de la maison + travaux d’évacuation des eaux usées)
[*]10 000 € carport
[*]2 000 € citerne d’eau de pluie (y compris raccordements et matériel)
[*]600 € électricité de chantier
[*]? € assurances
[*]8 000 € cuisine (Beaucoup diront que c’est trop peu, mais nous savons très très bien que cela suffira absolument !)
[*]Autres 24 000 € de fonds propres que nous souhaiterions déduire du prix d’achat selon le contrat d’entreprise (voir point suivant)

Total : 80 600 €

Les coûts de construction selon le contrat d’entreprise s’élèvent à :

[*]environ 349 000 € comprenant encore une marge / bon d’équipement de 10 000 € pour l’équipement. Si nous n’utilisons pas ce bonus, il sera déduit, mais ne comptons pas là-dessus

--> Ainsi, le coût total de la construction serait d’environ 460 000 €, dont le terrain (55 700 €) et les autres fonds propres (environ 80 000 €) seraient déduits.

Le besoin total de financement serait donc d’environ 325 000 €.


3. Est-ce logique ainsi ou faudrait-il emprunter plus d’argent et par exemple inclure aussi l’aménagement des abords (travaux de pavage, etc.) ?

[*]Ai-je oublié quelque chose ? Avec une telle estimation des coûts, parle-t-on alors aussi avec les financeurs ?
[*]Nous envisageons de faire appel à la KfW et d’y emprunter 120 000 €, afin d’obtenir la prime de remboursement de 24 000 €. 205 000 € devraient alors être couverts par un autre crédit. Est-ce bien cela ?
[*]Comme je suis une personne assez prudente, une fixation du taux pour 20 ans me conviendrait beaucoup, afin qu’il ne reste qu’une faible dette résiduelle à la fin.

Merci de m’avoir lu et pour vos retours !
Cordialement, Anmacatili

Bonjour,
les charges annexes vont vraiment s’accumuler. Nous avons eu par exemple environ 1000 € pour l’électricité et l’eau de chantier (à ne pas oublier !).
Tous les coûts annexes de construction (sans le notaire/l’acquisition foncière) ont finalement dépassé les 30 000 €.
Même lors du choix des matériaux, le diable se cache souvent dans les détails. On veut bien entendu carreler la salle de bain jusqu’au plafond, et une baignoire plus grande ou une douche à effet pluie seraient aussi très élégantes...
Et à la fin, il faut encore installer une clôture dans le jardin, semer ou poser du gazon, et un espace d’entrée ainsi qu’une terrasse doivent également être aménagés.
Mon conseil : mieux vaut légèrement surfinancer, renoncer est plus facile qu’une augmentation du prêt.
Sur la fixation du taux d’intérêt, les avis divergent. Actuellement, les fixations à 20 ans ne sont guère plus chères que celles à 10 ans. Il peut donc être judicieux de s’engager plus longtemps.
En revanche, pour le prêt KfW, c’est fini après 10 ans.
Pour une fixation de taux à 10 ans, il faut se poser la question : combien d’intérêts ai-je économisés et remboursé de plus d’ici là, et de combien le taux doit-il augmenter pour que je sois désavantagé ?
Et en cas de hausse des taux, on peut encore sécuriser des conditions à l'avance grâce à un prêt à terme ("Forwarddarlehen") ou, en cas de taux vraiment élevés, simplement convenir d’une durée plus courte.
Le calcul global est complexe et il faut ensuite surveiller activement le(s) prêt(s). Si on le fait, on peut économiser beaucoup d’argent.

Mais : dans la phase actuelle de taux bas, les longues fixations de taux sont souvent proposées au même taux, et alors on choisit bien sûr la durée la plus longue.
Note : si les taux sont plus avantageux dans 10 ans, on peut tout moment résilier avec un préavis de six mois - sans [VfE] !

Je te remercie déjà beaucoup pour ta réponse détaillée. Combien devrait-on, comme tu le dis, "surfinancer" et comment prend-on en compte ces coûts. "Gestaltung Außenanlage" et ensuite le montant X ?

Tu n'as pas besoin de planifier au centime près avec un bon conseiller. Si tu soumets "Puffer für unvorhergesehenes: 10.000", il l'acceptera. L'essentiel est de voir comment la somme de construction correspond à la taille du terrain et à l'espace habitacle, ainsi que la part des fonds propres et le montant initial de l'amortissement.
Tu vas effectivement effectuer des demandes de versement en fonction de l'avancement des travaux et des factures. Pour le solde restant, tu n'as plus besoin de facture. La dernière demande de versement chez nous représentait environ 5 % de la somme de financement et cela allait parfaitement.
Il est important que les éléments fixes indiqués dans le calcul soient effectivement construits. S'il y a 10.000€ pour un carport, il devrait y en avoir un. Et 50.000€ pour une cuisine ? Alors il devrait y avoir une facture pour une cuisine correspondante. Mais le matériel pour la main-d'œuvre personnelle ? Cela n'a pas d'importance tant que le rapport est correct.

Tu n’as pas besoin de planifier avec une précision au centime près si tu as un bon conseiller. Si tu soumets un "buffer pour imprévus : 10.000", il acceptera cela. L’essentiel, c’est la manière dont le montant des travaux se rapporte à la taille du terrain et à la surface habitable ainsi que la part de capitaux propres et le taux de remboursement initial.
Tu vas effectuer les appels de fonds selon l’avancement des travaux et les factures. Pour le solde, tu n’as plus besoin de facture. Le dernier appel de fonds a représenté environ 5 % du montant du financement chez nous et c’était tout à fait correct.
Il est important que tu réalises réellement les éléments fixes indiqués dans le calcul. S’il y a 10.000 € pour un carport, il doit également être là. Et 50.000 € pour une cuisine ? Il doit alors y avoir une facture pour une cuisine correspondante. Mais le matériel en auto-construction ? Cela n’a pas d’importance tant que le rapport est correct.

Merci pour le retour. J’ai maintenant pris contact avec le conseiller d’Interhyp. On verra s’il est encore possible d’avoir un conseil en personne ou si, à cause du Corona, seule la visioconférence est possible. Ensuite, je me ferai conseiller sur notre situation.
Faut-il déclarer le matériel ainsi que la "main-d’œuvre" en auto-construction ? Si une entreprise pose les sols et les papiers peints, il y aurait des coûts de main-d’œuvre. Faut-il les indiquer aussi comme auto-construction ? Si oui, comment cela se calcule-t-il… sont-ce des estimations du conseiller ? Cela augmenterait en quelque sorte les "capitaux propres" et pourrait éventuellement conduire à un meilleur taux d’intérêt ?

Merci pour le retour. J’ai maintenant contacté le conseiller d’Interhyp. On verra si une consultation en personne est encore possible ou si, à cause du Corona, seule la vidéoconférence est envisageable. Ensuite, je me ferai conseiller sur notre situation.
Faut-il indiquer le matériel et aussi la « main-d’œuvre » dans l’auto-réalisation ? Si une entreprise pose les sols et les tapisseries, il y a des coûts de main-d’œuvre en plus. Faut-il les indiquer d’une manière ou d’une autre comme auto-réalisation ? Si oui, comment cela se calcule-t-il... s’agit-il d’estimations du conseiller ? Cela augmenterait en fait les « fonds propres » et pourrait éventuellement aboutir à un meilleur taux d’intérêt ?

L’auto-réalisation est en fin de compte tout ce qui n’est pas pris en compte dans le financement. Que tu le financies avec ton revenu courant ou que tu le fasses toi-même, cela n’a pas d’importance. Il s’agit que la valeur du bien immobilier augmente.
L’auto-réalisation classique est celle nécessaire pour habiter (tapisseries, peintures, revêtements de sols) et chez les bricoleurs plus expérimentés aussi l’isolation intérieure, les carreaux, voire les installations.
Chez nous, des auto-réalisations à hauteur de 12 000 € ont été prises en compte (peinture, tapissage, revêtements de sols sauf carrelage). Prends simplement environ 8 € / m² pour les sols (le plus simple des stratifiés + isolation phonique), alors tu es à 100 m² à 800 € rien que pour le matériel. Il y a cependant suffisamment de calculs d’exemple sur Internet.