Nouvelle loi sur les courtiers lors de l'achat d'un bien immobilier existant ?

Bonjour à tous,

Je m'appelle Manuel et je suis nouveau ici sur le forum.
J'espère que ma question est correcte et bienvenue ici ? Sinon, veuillez la supprimer.

Il s'agit de la nouvelle loi sur les agents immobiliers, qui est en vigueur depuis le 23.12.2020.
Ma copine et moi sommes sur le point d'acheter une maison individuelle. Nous avons visité ce bien pour la première fois fin novembre 2020 et, après avoir examiné nos possibilités financières, nous avons manifesté un intérêt d'achat début décembre. Le vendeur est une communauté d'héritiers, c’est pourquoi l’affaire traîne jusqu’à présent. Il est probable qu'une date chez le notaire soit enfin fixée à la fin du mois. Un projet de contrat de vente avec deux modifications nous a déjà été remis. Pour nous et en fait aussi pour l’agent immobilier mandaté par l’un des vendeurs, il était clair qu’à partir du 23.12.2020, la commission de l’agent serait partagée à 50 % entre nous et à 50 % entre le vendeur.
Lors d’un rendez-vous avec l’agent immobilier la semaine dernière, il a été dit soudainement que nous devions finalement payer 100 % de la commission, car la nouvelle réglementation ne s’appliquerait pas à nous, puisque nous avions déjà visité la maison en novembre et exprimé notre intérêt d’achat oralement début décembre.
Je reste convaincu que la date de la signature du contrat de vente est décisive.
Est-ce que quelqu’un pourrait me conseiller ici ou a déjà une expérience récente à ce sujet ?

Merci !

Questions par intérêt :
Comment le contrat de courtage a-t-il été conclu ? Y a-t-il eu une information sur le droit de rétractation de la part de la courtière ?

Je suis toujours d'avis que la date de la signature du contrat de vente est déterminante.
Quelqu'un a-t-il un conseil ou une expérience récente à ce sujet ?

Le moment décisif est celui où le contrat de courtage a été conclu. Et donc déjà lors de la première visite.

Questions par intérêt :
Comment le contrat de courtage a-t-il été conclu ? Y a-t-il eu une information sur le droit de rétractation de la part de la courtière ?

Je ne connais pas le contrat de courtage. Il existe entre la courtière et le vendeur. Nous-mêmes, nous n'avons pas conclu de contrat avec la courtière.
Mais peut-être que je définis mal le terme contrat de courtage ?
Pour moi, en tant qu'acheteur, un contrat de courtage ne se conclurait que si je chargeais un courtier de chercher un bien immobilier pour moi. Est-ce que je vois cela correctement ?

Je ne connais pas le contrat de courtage. Il est entre la courtière et le vendeur. Nous-mêmes n'avons pas conclu de contrat avec la courtière.
Mais peut-être que je définis mal le terme contrat de courtage ?
Pour moi, en tant qu’acheteur, un contrat de courtage ne se forme que si je charge un courtier de chercher un bien immobilier pour moi. Est-ce que je vois cela correctement ?

C’est justement ce qui est particulier dans un contrat de courtage. En général, on croit souvent qu’un contrat nécessite absolument des signatures ou des mandats séparés. Pourtant, de nombreux contrats peuvent aussi se former par comportement implicite – comme par exemple lors de l’achat d’un petit pain chez le boulanger :

Un comportement implicite (concluant) se présente dans les relations juridiques lorsqu’une personne exprime silencieusement sa volonté et que le destinataire de bonne foi peut en déduire une volonté de s’engager juridiquement, de sorte qu’un contrat peut se former même sans déclaration expresse de volonté.

Dans le cas d’un courtier, un contrat se forme par exemple lorsqu’un intéressé s’intéresse à un bien immobilier qu’il a trouvé sur un portail en ligne. Le courtier est alors contacté par exemple par mail ou téléphone. Le courtier envoie à l’intéressé le dossier par mail et l’intéressé souhaite alors un rendez-vous de visite, ce à quoi le courtier consent. Au plus tard lors de la visite, un contrat – sans signature – entre le courtier et l’intéressé est conclu, entraînant des droits ET des obligations réciproques. Une obligation essentielle (!) du courtier serait par exemple la remise formelle (!) d’une information de droit de rétractation. Si le courtier omet cela, le délai de rétractation est prolongé de 12 (!) mois. Ainsi, le contrat pourrait être révoqué après l’achat du bien immobilier et le courtier perdrait son droit à la commission.

(en résumé pour l’instant ...)

D'accord. Il semble donc évident que nous ne pouvons pas éviter la commission de 100%. Cela signifie environ 5000€ de frais supplémentaires, qui nous manqueront pour les travaux de rénovation nécessaires. J'avais donc en fait une fausse idée du contrat avec l'[Maklervertrag]. Il est probablement optimal d'acheter sans [Makler]. Les offres dans notre région sont malheureusement très limitées.