Appartements locatifs en immeuble multifamilial en tant qu'investissement - Quelles parts de prêt en % ?

Bonjour à tous,
tout d’abord merci au super forum et aux nombreux contributions utiles !

Je suis dans la situation suivante : je possède avec mon frère environ 7000 m2 de terrain constructible en Brandebourg, près de Berlin. Le terrain est viabilisé et une construction est autorisée (nous avons besoin d’un plan de zonage). Nous voulons construire des appartements en location dans des villas urbaines, environ 4-5 appartements par villa, destinés à la location. Avec les revenus locatifs, nous souhaitons rembourser le prêt et épargner autant que possible afin, après la période fixe du taux d’intérêt (10 ans, c’est ce que ma banque m’a proposé), de pouvoir rembourser le plus rapidement possible si les taux augmentent fortement. En cas de nécessité, des appartements pourraient aussi être vendus pour rembourser le crédit.

Je vis à l’étranger, en Australie, et j’envisage actuellement de revenir en Allemagne pour construire sur ce terrain. Tout est encore en phase de réflexion / début de planification. Voici d’abord quelques questions fondamentales sur le financement et le montant maximal de l’investissement.

Le terrain nous appartient – sans charge – valeur environ 500 TEUR
Nous avons environ 200 TEUR en liquide
Sinon rien – pas d’épargne logement ni autre
Comme ici en Australie je suis habitué à d’autres taux (environ 5-6 %) et conditions (taux variable, pouvant être modifié quotidiennement par la banque) et que les conditions en Allemagne me paraissent donc très avantageuses, je suis tenté de prendre un prêt important / le montant maximal du prêt.

Donc la question : ce qui est décrit ci-dessus semble-t-il généralement raisonnable ? Quels seraient des taux d’emprunt typiques (%) pour un investissement de ce type ? Quels sont des taux d’intérêt réalistes ? Y a-t-il d’autres conseils que quelqu’un voudrait me donner ?

J’aurai certainement encore plusieurs questions à l’avenir pour ce forum et je remercie d’avance pour les réponses.

C'est un projet énorme et cela prend du temps. Chez nous, le dernier plan d'aménagement établi a duré 1,5 ans. L'avant-dernier a nécessité 20 ans de traitement.
Cela dépend des obstacles qui doivent être surmontés, tout cela prend du temps. Personne ne sait encore quelles conditions seront valables après le délai de traitement.
En d'autres termes : établis une planification avec un expert (la ville pourrait éventuellement te imposer un développeur urbain) et fais valider cette planification par un plan d'aménagement juridiquement contraignant.
Lorsque tu auras le droit de construire, tu pourras t'occuper de la réalisation. Peut-être qu'un promoteur immobilier comme partenaire ne serait pas une mauvaise idée, pour minimiser les risques. Par exemple, il construit 5 immeubles collectifs, en garde 2 pour la vente et tu obtiens les 3 autres immeubles collectifs pour la location,...

Projet difficile, quand on a à peine des connaissances/expérience dans le domaine. Avec la valeur du terrain, c'est plutôt un emplacement tranquille, y a-t-il vraiment une demande suffisante de logements (et si oui, à quel prix) ? Si vous voulez peut-être construire 20 logements ou plus, il vous faut aussi des locataires.
20 logements signifient alors des coûts de 3 millions d'euros et plus. Obtenez-vous cet argent auprès de la banque ? Pouvez-vous supporter des augmentations de coûts ? Le loyer correspond-il à la charge du prêt et à tous les autres frais annexes ? La ville/la commune coopère-t-elle avec le plan d'urbanisme ?
Vous devriez vraiment vous associer avec un expert. Je ne me sentirais pas capable de ce projet, surtout si je ne vis pas sur place.

Merci beaucoup Wastl !
La commune, il s'agit d'un village de 5000 habitants qui se trouve cependant directement à la limite de la ville, a déjà signalé que le plan d'aménagement sera relativement simple (si l'on peut dire ainsi) car il s'agit d'une « Innengebiet », donc entouré de maisons. Je suis en train de choisir l'expert, un cabinet d'architectes, pour établir la planification comme tu le conseilles. Lors d'une réunion préparatoire en septembre, on espère que l'horizon temporel sera défini. J’espère cependant, et je planifie aussi ma situation professionnelle ici en Australie en conséquence, que l’on pourra commencer en 2016. Cela voudrait dire que je discuterais du financement en détail vers le milieu ou la fin de l’année prochaine, n’est-ce pas ?

Concernant la minimisation des risques, avec le terrain que nous possédons déjà et les faibles coûts d’emprunt en Allemagne, quelles sont, à part les malfaçons de construction, selon toi les plus grands risques ? Je sais que je suis sûrement trop naïf, mais si je compare à l’environnement ici en Australie, où un appartement de trois pièces coûte 1 million d’euros et comme je l’ai dit les taux peuvent changer chaque jour, je vois les risques relativement faibles. À mon avis (comme je l’ai dit naïvement) la pire chose qui pourrait nous arriver serait de devoir vendre des appartements / maisons à la fin de la période de taux fixe. Cela se produirait si ni mon frère ni moi ne générons un grand revenu, que les intérêts augmentent fortement et que les loyers sont faibles soit par des loyers bas soit par des vacances locatives.

Merci aussi nordanney, 20 appartements serait le maximum absolu, je pense plutôt à 15. Je me suis rencontré la semaine dernière avec un agent immobilier dans la région et il m'a dit qu'il y avait une demande de logements à louer. Le loyer local habituel est de 7,5 - 8 EUR, donc avec les fameux 1500 EUR de coûts de construction environ 4 % de rendement ?, au début, en espérant que le loyer local habituel augmentera un jour. Lors de la réunion préliminaire, la commune a signalé une disposition générale. Je partirais en Allemagne pour au moins 1 an et je n'aurais pas forcément besoin de travailler là-bas (en Australie, après 10 ans d'ancienneté dans l'entreprise, on peut prendre 1 an de congé avec la moitié du salaire - cela suffirait largement pour vivre en Allemagne).

Je sais bien sûr qu'il s'agit d'un grand projet, d'où mon plan de m'en occuper à plein temps, pour ainsi dire.

Bonjour f.a.b.,

1 an ne suffira pas du tout, que ce soit pour que tu t’en occupes toi-même ou alors tu vas passer plus de temps dans l’avion que tu ne le voudras.

Si la demande dans la ville est vraiment aussi grande, il ne devrait pas être difficile d’embarquer un promoteur immobilier, mais je suppose que leurs offres seront décevantes, car :

Je me suis rencontré la semaine dernière avec un agent immobilier dans la région et il m’a dit qu’il y avait une demande pour des locaux à louer. Le loyer habituel est de 7,5 - 8 EUR, donc avec les fameux 1500 EUR de coûts de construction, c’est environ 4% de rendement ?

Ce n’est pas le rendement, mais le revenu brut, c’est-à-dire, si l’agent immobilier t’a vraiment expliqué cela ainsi, vire cet agent.

Très grossièrement : pour un appartement de 100 m² avec des coûts de construction de 150 000 €, les revenus locatifs seraient de 9 600 € par an. Mais de ces 9 600 € doivent être payés...

- impôts sur le revenu
- provisions/réparations
- intérêts sur emprunt/amortissement (seulement environ +4-5 000 € d’intérêts sans amortissement !)
- impayés de loyer

Et ce n’est que après cela, s’il te reste encore 4 % pour toi, que le rendement net serait de 4 %. Mais tu n’atteindras cette valeur au plus tôt qu’après avoir terminé la période de remboursement du crédit.
Fondamentalement, à mon avis, c’est déjà à la limite, car tu es déjà à 15,625 loyers nets annuels en pleine occupation et sans aucune augmentation des coûts (à 7,50 €/m² même 16,66), en ne considérant que le prix de base. Avec les intérêts, tu seras sûrement au-dessus de 20, ce qui est un chiffre qu’on atteint normalement seulement dans des emplacements de premier ordre ou qu’on accepte, c’est-à-dire : avec les coûts et les revenus locatifs mentionnés, tu ne rentreras dans la zone bénéficiaire qu’au plus tôt dans 20 ans, et seulement si tout se passe parfaitement – ce qui est à exclure.

À ta place, je réfléchirais bien à nouveau, car tu n’as manifestement aucune expérience préalable.

Très important : fais-toi calculer un financement pour un bien ET demande un tableau des coûts d’une administration immobilière. Je suppose qu’après 10-15 ans, il restera encore des valeurs résiduelles importantes dans le financement, qui contrediront l’objectif d’avoir terminé le financement après 15 ou max 20 ans. Il n’y a donc qu’une seule solution (si je ne me suis pas trompé) : il faut baisser massivement les coûts de construction ou louer bien au-dessus du barème des loyers.

C’est différent si tu gagnes très bien ta vie en Australie et que tu peux déduire les pertes/investissements en Allemagne fiscalement, alors cela peut être rentable...

Cordialement
Dirk Grafe