Coûts de modernisation et financement immobilier par fonds propres

Bonjour à tous,

j’ai une question et j’espère pouvoir la formuler de manière compréhensible.

Nous souhaitons acheter une maison.

Prix d’achat : 350 000 euros
Frais annexes : 35 000 euros
Coûts de modernisation : 150 000 euros
Apport personnel disponible : 235 000 euros

Nous aurions donc un coût total de 535 000 euros. Nous pourrions apporter 235 000 euros d’apport personnel et aurions besoin d’un prêt de 300 000 euros. En général, les coûts de modernisation sont inclus dans le prêt immobilier, du moins s’ils augmentent la valeur. Nous devrions cependant fournir une estimation des coûts, des justificatifs, etc.
(Variante 1)

Jusqu’ici tout va bien. Une banque nous a cependant proposé de financer uniquement l’achat immobilier via le prêt immobilier (avec peu d’apport personnel) et de financer exclusivement les travaux de modernisation sur fonds propres. Avantage : nous n’aurions pas besoin de fournir de devis, factures, etc. puisque nous payons de notre poche.

C’est-à-dire :

Achat maison + frais annexes : 385 000 euros
Apport personnel : 85 000 euros
Prêt nécessaire : 300 000 euros
Les travaux de modernisation seraient financés (indépendamment du prêt) par le reste de notre apport personnel (150 000 euros).
(Variante 2)

Je pensais que les intérêts de la variante 2 devraient être bien plus élevés parce que nous n’apportons pas la majeure partie de notre apport dans le prêt mais le gardons « librement disponible ». Pourtant, les intérêts sont même meilleurs que ceux de la variante 1 (proposés par une autre banque).
Si c’est vraiment le cas, la variante 2 me semblerait préférable, car plus simple sans devis, factures, justificatifs, etc. Ou y a-t-il un piège quelque part ?

Merci d’avance pour vos réponses !

Bonjour, en fin de compte c’est le taux d’intérêt qui décide et non le nom du produit. Fondamentalement, la modernisation augmente également la valeur. Bien sûr, ainsi vous avez maintenant de la flexibilité. Mais 150k de modernisation seront-ils aussi en grande partie facturés ? Avez-vous aussi demandé d’autres offres ? Avez-vous pensé aux fonds KFW ?

Oui, la plupart des choses seront facturées. Nous avons également pris en compte le financement Kfw. Nous demanderons probablement une subvention via Kfw ou BAFA, qui n'est pas encore incluse dans les 150 000 euros. Pour cela, il nous faut par exemple un conseiller en énergie, c'est clair. La différence pour moi serait que dans la variante 2, nous serions en quelque sorte indépendants de la banque, car elle ne souhaite pas forcément voir les factures, etc. Ou est-ce que je me trompe ? Nous sommes en train de demander différentes offres, mais personne ne nous a encore proposé quelque chose comme la variante 2.

Je connais par exemple la variante 2 de la DB. Je fais ça en ce moment aussi. Le [Gutachter] reviendra ensuite une fois que j'aurai fini.

La variante 2, je la connais par exemple de la DB. C’est ce que je fais en ce moment. L’expert vient alors encore une fois lorsque j’ai terminé.

Tu as donc au préalable défini avec la banque un cadre approximatif de la rénovation prévue et tu paies ensuite toi-même les coûts variables courants de la rénovation. Tant qu’à la fin tu constates avec l’expert de la banque que les investissements durables pour un montant équivalent aux fonds propres ont été réalisés, tout est en ordre ?

Cette variante apporte donc une bonne flexibilité. Peut-on intégrer des produits KfW ou est-ce alors aller trop loin ?

Tant que tu constates avec l’expert de la banque à la fin que les investissements durables ont été réalisés pour un montant équivalent aux fonds propres, tout va bien ?

Honnêtement, l’expert ne vient que pour des raisons formelles. Nous n’avons ni convenu du type exact de rénovation ni d’un montant. C’était (inhabituellement) simple.

Peut-on intégrer des produits KfW, ou est-ce que ce serait trop ?

KfW est à usage spécifique. Tu ne reçois de l’argent qu’en fonction de l’état d’avancement des travaux.