Valeur foncière standard faible : problème potentiel dans l’évaluation immobilière ?

Nous avons trouvé un terrain qui correspond très bien à nos exigences. Actuellement, il n’est pas encore viabilisé, il est resté en friche pendant longtemps et est maintenant mis en vente, et la viabilisation est prévue dans les prochains mois. Le prix au mètre carré, viabilisation incluse, est d’environ 15 % supérieur à celui que la commune demande elle-même pour des terrains viabilisés, ce qui serait pour nous tout d’abord acceptable. Cependant, en regardant la valeur cadastrale du sol pour la zone concernée, il s’avère que celle-ci (état 2012) ne représente que 20 % du prix de vente. Notre plan était d’acquérir le terrain en quelque sorte avec nos fonds propres, puis de les intégrer dans le financement. Ma question, ou plutôt mon inquiétude, est maintenant que la banque s’appuiera sur l’ancienne valeur cadastrale et que nos fonds propres ne seront donc pris en compte qu’à hauteur de 20 %. Cela remettrait en question tout le financement. Est-ce vraiment la démarche de la banque pour l’évaluation du terrain ou la viabilisation et le fait qu’il y ait eu d’autres acheteurs dans la zone conduiraient-ils à une « revalorisation » ?

J'ai un problème similaire, mais pas dans cette ampleur. Si le prix est 5 fois (ou 500 %) la valeur foncière de base, alors il y a quelque chose de louche - à quoi est-ce dû ?
Les terrains de la commune appartiennent-ils à une autre classe de valeur foncière de base ?
Ou est-ce peut-être dû à des différences entre terrain constructible et non constructible ?

Tu dois venir avec un peu plus d'infos...
Ou tu demandes simplement à la banque.
Par exemple, chez moi, la valeur foncière de base était de 85 €, la banque voulait fixer la valeur d'emprunt à 100 €, mais le vendeur veut 120 €. La valeur foncière de base devrait cependant être relevée à 100 € à cause des achats des deux dernières années. 20 %, ce qui me laisse encore des doutes.
Sinon, tu peux aussi appeler le comité d'expertise pour les valeurs foncières (Landratsamt), ils ont été très serviables avec moi.

Merci . J’ai pris en compte tes suggestions et j’ai appelé à la fois le comité des experts et la banque. Cette dernière ne répondra que demain, mais comme pour toi, la dame du comité des experts a été extrêmement serviable dans la mesure de ses possibilités. Elle a d’une part signalé que la valeur du terrain ne s’applique qu’aux zones "simplement" aménagées. En outre, en raison de la connexion routière, de l’orientation sud, etc., elle a parlé d’un emplacement éventuellement "préférentiel" pour la zone à aménager. En tout cas, elle a examiné dans le voisinage combien de parcelles comparables ont un prix au mètre carré égal ou supérieur, et il y en aurait eu 31 depuis 1995. Je n’ai pas trouvé cela particulièrement spectaculaire, mais elle a dit que cela signifiait que le prix n’était plus nécessairement exotique. À ma question de savoir si un aménagement complet pouvait vraiment quintupler le prix au mètre carré, la réponse a été plutôt non, mais c’est un marché libre et cela n’est pas totalement inhabituel. Tout cela ne m’a pas vraiment rassuré et j’attends donc maintenant l’évaluation de la banque, qui devrait arriver demain, espérons-le.

J'ai vécu une situation similaire.
Pour les offres de financement, la valeur du terrain était toujours demandée et aussi bien les assurances que les banques m'ont présenté des offres prêtes à être signées.
Lorsque j'ai voulu conclure un contrat avec une assurance, ils ont soudainement affirmé que mon terrain et ma maison étaient beaucoup moins évalués et que, par conséquent, le taux de prêt ne correspondait plus. Après des semaines de négociations, ils ont reculé ! Idi*tes ! Pour l'évaluation, ils ont consulté Sprengnetter. C'est un prestataire de services pour les évaluations immobilières. On peut aussi obtenir l'évaluation soi-même pour environ 30 EUR.

Bon, je me suis alors tourné vers une banque (Ing-Diba) et tout s'est passé sans problème.

Les banques sont plus enclines à prendre des risques dans les financements immobiliers car leurs exigences sont plus souples. Dans mon cas, les évaluations basées sur la valeur du terrain et Sprengnetter ne correspondent absolument pas à la réalité sur place. Les critères sont beaucoup trop imprécis et trop grossiers.

Hm. Me déconseilles-tu alors une évaluation par Sprengnetter ? Je voulais justement en faire la demande, juste pour savoir jusqu’où le vendeur demande trop. Pour ma part, je peux payer quelques euros de plus, mais il y a quand même une limite… Mais si les valeurs n’ont pas de signification ?!

Le vendeur ne demande pas trop ! C’est une question d’offre et de demande...

15 % au-dessus du prix des terrains communaux, c’est encore acceptable.
La valeur de référence du sol est d’ailleurs seulement une VALEUR INDICATIVE et s’applique à des paramètres prédéfinis (par exemple utilisation, taille, etc.). Il peut et il y aura toujours des écarts importants vers le haut comme vers le bas. La banque fait une estimation approximative depuis son bureau, elle peut (mais ne doit pas) prendre la valeur de référence du sol comme base, ou les valeurs comparatives d’IMMO-Scout, ou ses propres expériences dans la région, ou autre.