Bail emphytéotique sur terrain avec obligation de construire

Chères expertes et chers experts du forum,
chers professionnels du droit,

je commence ici directement avec une combinaison un peu étrange, à laquelle je n'ai pas encore trouvé de réponse définitive. Je serais très heureux d'avoir votre expertise ou vos avis généraux. Il va sans dire que ce n’est pas un conseil juridique. Tôt ou tard, il faudra de toute façon éclaircir toute cette affaire avec un avocat.

Situation de départ :
Il y a presque 3 ans, j’ai acheté un terrain à bâtir dans ma commune d’origine, avec l’intention réelle d’y construire rapidement.
Un délai de construction contraignant de 5 ans a été fixé devant notaire, que je joins ici.



J’ai beaucoup réfléchi à la question. Fondamentalement, j’aimerais naturellement conserver le terrain. Mais comme ma situation professionnelle a changé pour une durée indéterminée, je ne pourrai pas respecter cette obligation de construire, même en tenant compte d’une éventuelle prolongation (présentée par l’autorité).
J’ai maintenant un intéressé qui souhaiterait prendre le terrain en emphytéose pour 60 ans afin d’y construire une maison autorisée.

Se pose donc la question de savoir si l’obligation de construire passerait au preneur par un contrat d’emphytéose notarié.
D’après la formulation du contrat « Le vendeur et ses ayants droit universels », cela ne me semble pas possible.
Mais cela m’intéresserait de savoir ce que signifie le terme « ayants droit universels » dans ce contexte. S’agit-il de la succession en cas de décès de ma part ou de la totalité de la succession des droits sur le terrain par acte juridique, donc par contrat de bail emphytéotique ?

Je serais ravi d’avoir vos avis et suggestions !
Merci d’avance et meilleures salutations
Max

J'ai maintenant un intéressé qui aimerait louer le terrain pour 60 ans par le biais d'un bail emphytéotique afin d'y construire une maison soumise à autorisation.

Que veux-tu dire par là ? Veux-tu sous-louer ton terrain loué ? Ce n'est pas possible.

La question se pose bien sûr de savoir si l'obligation de construire passerait au preneur à bail emphytéotique notarié.

Moi (commerçant et non juriste) en déduis que, sous réserve de l’accord du vendeur, cela serait possible.

Mais cela m’intéresserait de savoir ce que le terme « Gesamtrechtsnachfolger » signifie dans ce contexte. S’agit-il de la succession en cas de décès de ma part ou de la succession juridique complète sur la propriété par un acte juridique, c’est-à-dire le contrat de bail.

Un terrain n’a pas de Gesamtrechtsnachfolger, seule une personne (physique) en a un, par succession.

Veux-tu sous-louer ton terrain loué ? Ce n’est pas possible.

Non, il a lui-même acheté, mais le terrain est encore menacé d’une restitution.

J'ai maintenant un intéressé qui souhaiterait louer le terrain pour 60 ans via un bail emphytéotique,

D'ailleurs, pour le preneur ou sa banque financeuse (s'il doit financer), c'est une catastrophe. 60 ans limitent drastiquement la faisabilité financière – tant en montant (la valeur de nantissement s'effondre) qu'en amortissement (un faible amortissement n'est pas possible).
Mais cela n’est qu’un détail. Pour moi, en tant que banquier, c’est un critère éliminatoire pour une nouvelle construction (pour une maison individuelle).

Il se pose bien sûr la question de savoir si l’obligation de construire serait transférée au preneur avec un contrat notarié de bail emphytéotique.
Selon le libellé du contrat "Le vendeur et ses successeurs universels", cela ne serait à mon avis pas possible.
Mais ce qui m’intéresserait, c’est ce que signifie le terme successeurs universels dans ce contexte. Cela désigne-t-il la succession en cas de décès de ma part ou la succession intégrale des droits sur le terrain par acte juridique, donc le contrat de bail?

Si je raisonne maintenant avec exactitude, tu vas vraiment te perdre. Car la maison à construire ne fera PAS partie du terrain, mais du droit emphytéotique (c’est écrit ainsi dans la loi). Pour le dire brutalement, tu ne peux formellement et légalement pas respecter ton obligation de construire, puisque le terrain reste légalement considéré comme non bâti. La formulation "successeurs universels" ne doit donc pas t'intéresser pour le droit emphytéotique, car le terrain reste en ta possession et demeure non bâti.

Voilà pour cette partie.

Mais : le terme successeurs universels est choisi dans de tels cas pour exprimer que TOUS les droits et obligations passent à ton successeur. Que ce soit en cas de transfert, vente, héritage ou autre. Et la "revente" dans le cadre d’un droit emphytéotique transmet aussi l’obligation de construire, c’est ainsi que j’attends l’interprétation de ce passage par la commune.

Et pour compléter, le fait de consentir à un droit emphytéotique n’est pas un contrat de bail. Le droit emphytéotique obtient une propre inscription au registre foncier et est un droit réel, qui est également inscrit dans le registre foncier du terrain.

Le terme Gesamtrechtsnachfolger est choisi dans de tels cas pour exprimer que TOUS les droits et obligations passent à votre successeur. Que ce soit par transfert, vente, héritage ou autre. Et la "revente" dans le cadre d’un bail emphytéotique transmet également l’obligation de construire, c’est ainsi que j’attends l’interprétation de cette clause par la commune.

La Gesamtrechtsnachfolge ne signifie selon moi pas la succession dans tous les droits et obligations d’un contrat, mais la succession dans tous les droits et obligations d’une personnalité juridique. Le Gesamtrechtsnachfolger est donc, dans le cas d’une personne physique, la communauté d’héritiers, et dans le cas d’une personne morale, le repreneur d’une société de capitaux. Concernant la requête du TE, je ne vois donc pas la Gesamtrechtsnachfolge comme pertinente et la définition du terme seulement comme une contribution à son petit manuel de poésie du savoir. Je lis l’extrait en m’attendant à ce que la commune conditionne son accord au transfert à une déclaration de soumission de l’emphytéote à la menace de restitution et à la preuve par celui-ci du respect de l’obligation de construire. La commune poursuit avec l’obligation de construire généralement l’objectif de sécuriser les fins, de soustraire le terrain à bâtir au pool spéculatif et de le destiner à la création de logements. La menace de restitution n’est qu’un « instrument » pour l’application et ne doit en réalité être appliquée qu’en dernier recours. Même la commune aurait avec ce souci des coûts et des efforts supplémentaires. Son objectif est de pouvoir « mettre un couvercle » au sens propre sur la rue, et d’apposer un signe « réussi avec succès » à la création de logements visée. Si elle considère comme assurée que l’obligation de construire sera remplie sans retard éternel, je ne la vois pas faire obstacle. Mais là, le juriste de la ville ne doit pas avoir de réserve, sinon les mains des membres du conseil municipal restent baissées. N’oubliez pas : nous parlons ici d’un POINT 4 de la partie non publique de la séance, où chacun doit pouvoir approuver sans réserve, et les chances dépendent fortement des expériences passées. S’il y a eu dans le passé des accords avec complications, les signes sont mauvais.

Salut à tous,

&
tout d'abord un grand, grand merci pour vos contributions détaillées. Cela m’a éclairé concernant le Gesamtrechtsfolger, ce qui rend la question caduque. J’ai rendez-vous dans deux semaines avec le directeur de notre ville pour exposer la situation et que nous puissions "trouver ensemble une solution avec laquelle tout le monde peut vivre" (citation du directeur).

Je vous souhaite un beau - et j’espère long - week-end !
Cordialement, Max