Terrain et coûts annexes de construction - Le budget pour la construction d'une maison est-il réaliste ?

Tout d'abord : bonjour à tous !

Depuis un certain temps, je lis, m'informe et fais des recherches sur le thème de la « construction de maison ». Comme je n’ai que très peu de contacts avec le secteur du bâtiment, je considère le forum sur la construction de maison comme une véritable richesse et j’espère y voir plus clair dans ce domaine, qui m’est encore assez nébuleux.

Passons à la première étape :
Nous habitons (femme, enseignante, 29 ans ; enfant de 3 mois ; moi, économiste d’entreprise, 29 ans) en location et nous envisageons désormais de construire.
Mais malheureusement, je n’ai aucune idée du budget à prévoir pour une telle construction...

Voici les données principales :
A) Terrain
Terrain : env. 150 000 EUR (env. 510 m²) dans un emplacement de choix pour nous [Speckgürtel einer bayerischen Großstadt] - entièrement viabilisé avec étude de sol et sur terrain vierge.

Frais annexes d’achat (sont-ils couverts par les frais annexes de construction ?)

Cependant, le plan local d’urbanisme indique :
Il doit y avoir une citerne ou un réservoir et une cuve d'infiltration d’au moins 6 m³.
Qu’est-ce que cela implique en termes de coûts ?

B) Frais annexes de construction
Frais annexes de construction : env. 40 000 euros (selon ce forum)

C) Maison
Maison prévue (forme et apparence déterminées) :
KfW 70,
construction massive (briques 36,5 cm)
construction simple : pas de décalages ou autre : carrée avec un toit dessus (désolé à tous les architectes ici, mais je n’ai aucune idée du nom de ce style architectural : Bauhaus ? maison atelier ?)
140-160 m² (5 à 7 pièces [dont un à deux bureaux], 1 salle de bain) surface habitable
surface utile : env. 25 m²

Toit en pente,
2 étages,
légère pente (le dernier étage serait à moitié encastré dans la pente ; parle-t-on ici d’un sous-sol ?),

chauffage au sol,
pompe à chaleur air-eau,
parquet et carrelage,
volets roulants électriques (pas de stores plissés)

Dans l’ensemble, une finition haut de gamme (terme un peu flou...) (mais pas de toilettes design, seulement une baignoire standard, une douche et 1 lavabo...).

Garage double préfabriqué,

Aucune prestation personnelle notable (ce que nous ne prévoyons pas non plus pour des raisons de garantie...)
Les aménagements extérieurs seraient pris en charge par nous (ensemencer la pelouse, etc.)

La construction se ferait via un architecte ou un entrepreneur général [mais avec clauses VOB : sous-traitances uniquement après consultation, choix du matériel uniquement avec accord du maître d’ouvrage] (donc pas via un promoteur immobilier).
Combien dois-je prévoir pour cela ?
La structure porteuse est-elle comprise dans les frais annexes de construction ?

Terrain avec frais annexes de construction environ 200 k€ (190 k€ de A et B + 10 k€ de marge)
En comptant 1500 euros par mètre carré pour 160 m², j’arrive à env. 240 k€ (arrondi à 250 k€)
=> budget provisoire 450 k€...

Comme mentionné plusieurs fois, il est possible que, par ignorance, j’aie compté certains postes en double ou mal calculé les surfaces utiles...

Les simulateurs en ligne donnent des résultats allant de 370 k€ à 550 k€...

Une construction [avec terrain et frais annexes de construction] est-elle réaliste avec un budget A) 400 B) 450 ou C) 500 ?
La faisabilité sera discutée en temps voulu dans un autre fil.

Et hors de la planification :
I) Puis-je prévoir un poêle à bois à env. 5 000 euros (dans le salon) ?
II) Cuisine à env. 10-15 k€ ?

Merci beaucoup !

OnSite

Bonjour,
en y jetant un premier coup d'œil, les points suivants m'ont sauté aux yeux :

[*]Les frais annexes d'achat ne sont pas inclus dans les frais secondaires de construction
[*]Concernant les coûts de fondation, tu devrais examiner attentivement l'étude de sol au préalable
[*]1500 euros est plutôt une estimation basse pour la Bavière si je me souviens bien. L'expert en construction pourra sûrement en dire plus à ce sujet.
[*]Les coûts pour les travaux de peinture et les revêtements de sol (environ 10 000 € chacun) me manquent encore
[*]Les coûts des aménagements extérieurs n'ont pas non plus été pris en compte
[*]Par "cheminée", tu entends la "conduit de fumée" ou le poêle lui-même ? Il y a de grandes différences à ce niveau.
[*]D’après mon expérience, la cuisine est plutôt à valoriser avec le montant supérieur.

J’espère que cela t’aidera déjà un peu.

Bonjour Jochen,

Merci déjà pour les frais de création :
cela me donne une mauvaise impression, surtout parce que l’eau de pluie ne s’infiltre pas complètement. (Selon l’étude de sol, cela ne fonctionne pas, car le sol n’est pas perméable.)

J’ai l’impression que cela pourrait coûter cher...

Si tu avais un rapport de sol pour exactement ce terrain et ta maison en main, tu aurais aussi une recommandation de construction sur laquelle on peut calculer.

L'infiltration des eaux pluviales via une citerne nous a coûté environ 5000. C'est le terrassier qui l'installe.

Salutations Yvonne

Bonjour,

Frais annexes à l'achat du terrain (Sont-ils couverts par les frais annexes de construction ?)

Regarde ici :

Cependant, il est indiqué dans le plan d'aménagement :
Une citerne ou un réservoir et puits d'infiltration d’au moins 6 m³ doit être présent.
Que signifie cela en termes de coûts ?

Assez absurde, si le sol n’est de toute façon pas perméable. Pour les coûts, cela dépend si tu souhaites simplement collecter l’eau de pluie pour arroser le jardin ou avoir une connexion supplémentaire à la maison, par exemple pour les toilettes. Les coûts varient alors entre 5 000 et 7 000 euros.

B) Frais annexes de construction
Frais annexes de construction : environ 40 000 euros (selon ce forum)

Majoritairement suffisant. Garde juste à l’esprit que les coûts des travaux de peinture et revêtements de sol ainsi que l’aménagement des espaces extérieurs (y compris l’accès au terrain) ne sont pas pris en compte dans les frais annexes de construction.

C) Maison
Maison prévue (forme ou apparence déterminée) :
KfW 70,
construction massive (brique 36,5 cm),
construction simple : pas de décalages ni rien de tel : carré avec un toit dessus (désolé à tous les architectes ici, mais je n’ai aucune idée du nom de ce style architectural : Bauhaus ? maison atelier ?)
140-160 m² (5-7 pièces [dont une à deux chambres de travail], 1 salle de bain) surface habitable
surface utile : environ 25 m²
toit à deux pans,
2 étages,

Avec un toit à deux pans, c’est d’abord une maison individuelle simple à deux étages.

légère pente (le rez-de-chaussée serait à moitié dans la pente ; parle-t-on ici d’une cave ?)

Non, d’un sous-sol.

chauffage par le sol,
pompe à chaleur eau-air,
parquet et carrelages,
volets roulants électriques (pas de stores vénitiens)

Au total, il s’agit d’un aménagement haut de gamme (terme marketing..) (mais pas de toilettes design, seulement une baignoire standard, douche et 1 lavabo...).

Garage double en garage préfabriqué,

Pas de travail personnel significatif (nous ne le prévoyons pas non plus pour des raisons de garantie...)
Les aménagements extérieurs seraient réalisés par nous (semis de pelouse, etc.)

J’estime que tu en auras pour environ 300 000 euros pour la maison individuelle, plus les coûts du garage préfabriqué, frais annexes de construction, travaux de peinture et de revêtement de sol ainsi que l’aménagement des espaces extérieurs. Comme le sol n’est pas perméable, il faut ajouter les coûts d’étanchéité liés à la stagnation ou infiltration d’eau. Cela peut être 6 000 ou 10 000 euros, selon le type de scellement recommandé par l’expert du sol.

La construction doit se faire via un architecte ou un entrepreneur général [mais avec clauses VOB : sous-traitants seulement après accord, choix des matériaux uniquement après approbation par le maître d’ouvrage] (donc pas avec un promoteur immobilier).
Combien dois-je prévoir pour cela ? La statique est-elle incluse dans les frais annexes de construction ?

Intéressant – te sens-tu capable aussi de contrôler l’appel d’offres, d’évaluer les prestations des artisans à choisir, de contrôler les factures, etc. en tant que non professionnel du secteur ?

Non. La statique n’est – du moins selon ma liste (lien ci-dessus) – pas prise en compte, car elle est généralement incluse dans le prix fixe de l’entrepreneur général. Je ne peux pas juger à distance des coûts à prévoir ; cela peut être 3 000 ou 6 000 euros – cela dépend toujours de l’étendue.

Terrain avec frais annexes de construction serait autour de 200 000 (190 000 d’A et B + 10 000 de marge)
Si je calcule 1500 euros par mètre carré pour 160 m², j’arrive à environ 240 000 (arrondi 250 000)
=> budget provisoire de 450 000 euros...

Tu ne peux pas calculer « seulement » pour 160 m², tu veux aussi environ 25 m² de surface utile supplémentaire … ça ne se paie pas tout seul.

Je pars plutôt du calcul suivant :

Terrain : 150 000 euros
Maison individuelle KfW 70 : 300 000 euros (pour 185 m² de surface au sol)
Réserve pour étanchéité du sous-sol : 10 000 euros
Garage préfabriqué 6 x 6 : 10 500 euros (sans fondations en bande, car les coûts sont différents en pente qu’en terrain plat)
Frais annexes de construction : 40 000 euros
Travaux de peinture + revêtements de sol en entreprise recrutée : 20 000 euros
Aménagements extérieurs en entreprise recrutée : 10 000 euros (le strict nécessaire)
Réserve pour extras : 10 000 euros

Au total, environ 550 500 euros.

Hors planning :
I) Puis-je prévoir un poêle pour environ 5 000 euros (dans le salon) ?

Pour le conduit proprement dit : oui. Le coût du poêle lui-même s’ajouterait encore. C’est moins cher si le conduit est en extérieur, en inox. Mais cela dépend de l’architecture de la maison individuelle ; partout l’inox ne convient pas esthétiquement.

II) Cuisine avec environ 10-15 000 ?

Cela dépend de tes goûts ; à l’achat d’une cuisine, aucune limite maximale.

Cordialement, expert en construction

Bonjour expert en construction,

merci beaucoup pour votre réponse détaillée !

Assez absurde, d’autant plus que le sol n’est pas perméable. En ce qui concerne les coûts, cela dépend si vous souhaitez uniquement récolter l’eau de pluie pour arroser le jardin ou si vous voulez une connexion supplémentaire dans la maison, par exemple pour les toilettes. Les coûts varient alors entre 5 000 et 7 000 euros.

C’est justement mon plus gros problème, je ne sais pas estimer si on parle de 2 000, 5 000 ou 10 000.

Je suppose que vous en aurez pour environ 300 000 euros pour une maison individuelle, en plus des coûts pour le garage préfabriqué, les frais annexes de construction, les travaux de peinture et de revêtement de sol ainsi que l’aménagement des espaces extérieurs. Comme le sol n’est pas perméable, il faudra ajouter les coûts d’étanchéité dus à l’eau stagnante et/ou à l’infiltration. Cela peut coûter entre 6 000 et 10 000 euros, selon le type de scellement recommandé par l’expert en sols.

Encore un point à risque : eau stagnante et/ou eau d’infiltration. Cela veut dire qu’avec 10 000 euros je ne suis pas à l’abri, n’est-ce pas ? Il y aurait donc théoriquement un risque résiduel que cela coûte plus cher à cause de la pente/du relief ?

Intéressant - pensez-vous aussi pouvoir contrôler l’appel d’offres, évaluer les prestations des artisans choisis, vérifier les factures, etc. en tant que non-professionnel du secteur ?

Je connais des personnes qui pourraient évaluer et choisir (elles-mêmes artisans) et je passerais de toute façon l’appel d’offres avec un expert en bâtiment.
Mais je suis partisan du principe : ne faites pas d’affaires avec vos amis.
Malheureusement, cela a souvent causé de grandes tensions dans l’entourage privé (surtout en ce qui concerne la garantie… Par exemple : « Tu as posé la pièce samedi... » ou « Le matériel a été acheté par toi comme fin de stock dans le magasin de bricolage... »)
Et nous sommes tous d’accord : il est toujours facile de critiquer.

De plus, j’ai aussi constaté dans mon entourage qu’il n’y a pas beaucoup d’économies possibles. [Je soutiens aussi cette opinion...]
Il faut aussi être honnête ici : quand un prix fixe (par exemple promoteur immobilier) est établi, on ne peut économiser que sur la qualité si des problèmes ou coûts supplémentaires surviennent pendant le chantier.
L’histoire de sous-sous-traitance fait généralement que ce n’est pas le prestataire le plus rentable qui remporte le marché, mais le moins cher...
Et pour être bon marché, on ne peut économiser que sur le personnel et les matériaux. (Les machines coûtent cher et sont indispensables…)
Nous avons aussi regardé plusieurs promoteurs immobiliers et leurs descriptions de prestations – le constat est : lors de la sélection des matériaux, on part souvent du prix le plus bas (par exemple 20 euros le m² pour les carreaux), des éditions spéciales de garnitures de salle de bain et/ou du minimum en prises électriques. Les améliorations lors du choix des matériaux ou autres demandes spéciales (comme le chauffage au sol) coûtent cher…

Pour la seule gaine du conduit de cheminée : oui. Le coût de la cheminée elle-même s’ajoute. C’est moins cher si le conduit est ajouté de l’extérieur, en conduit de cheminée en acier inoxydable. Mais cela dépend de l’architecture de la maison individuelle ; ce n’est pas toujours compatible avec l’esthétique.

Maintenant je comprends aussi pourquoi les maisons BT ont toujours un conduit en acier inoxydable en façade.

Tout compris, environ 550 500 euros

Merci beaucoup ! – Avec cela, le projet de construction est terminé, surtout à cause du risque lié au terrain.

Pour nous, une location reste la première option (et continuer à économiser des fonds propres), ou alors l’achat d’un bien existant serait une vraie alternative.
Mais attendons de voir ce que la politique actuelle des taux bas et les prix élevés de la construction et de l’immobilier donneront dans 10 ans…