Justifier la demande de construction - zone d'extension de 40m près de l'autoroute

Il est en effet possible de se justifier selon l'article 9 FStrG, paragraphe 8, et à ce sujet, j'ai également été expressément invité par Straßen.NRW ! J'espérais ici des conseils sur ce qu'il serait idéal de mentionner à cet endroit.

Mais tu es mal ici, tu dois absolument et d'urgence consulter un avocat spécialisé. Un éventuel délai pour prendre position devrait d'abord être prolongé, donc va vite voir un expert. Ce n'est clairement pas un terrain adapté pour tester l'instrument de l'intelligence collective du café du commerce.

Mais tu es totalement à côté de la plaque ici, tu as absolument besoin d’un avocat spécialisé. Un éventuel délai pour prendre position devrait peut-être d’abord être prolongé, alors va vite voir un expert. Ce n’est clairement pas le terrain adapté pour tester l’instrument de l’intelligence collective de comptoir.

cool, je voulais justement aussi balancer ma phrase de comptoir ici, mais je suis d’accord avec toi. Ville/campagne est un adversaire redoutable

tu dois absolument consulter un avocat spécialisé

Non, pas encore. Nous devons d'abord vérifier quelques faits. Si, jusqu'à présent, les demandeurs n'ont pas évoqué une seule fois le problème de la proximité de l'autoroute, la demande doit être rejetée. L'administration ne cherche pas des arguments en faveur du projet de construction.

Nous avons déposé une demande de certificat préalable à la construction il y a environ un mois.

Qui ? Un architecte ?
Quelle était la question, c’est-à-dire quels points devaient être clarifiés à l’avance ?

Néanmoins, des impôts sur le terrain constructible ont été payés depuis 20 ans.

Sans incidence au regard du droit de la construction

Quelqu’un a-t-il des conseils pour justifier la « difficulté particulière » ?

Un architecte expérimenté trouverait certainement les mots justes. Pour ma part, voici :
- difficulté particulière due à la géométrie atypique du terrain (angle aigu vers l’autoroute)

L’autoroute est déjà aménagée en 3 voies à cet endroit.

- aucune atteinte aux intérêts publics (sécurité et fluidité du trafic)
Pour appuyer : y a-t-il un mur antibruit ? Avec les arbres, il y a une protection visuelle (?), de sorte que les automobilistes ne peuvent pas être distraits par des actions sur ton terrain.

Le voisin au sud est la ville, qui y a construit des centres d’accueil pour réfugiés il y a environ 2-3 ans (ces centres sont PLEINEMENT dans la zone d’interdiction).

Malheureusement, ce n’est pas comparable, car depuis la crise des réfugiés, la construction de centres d’accueil sert le bien commun et les exceptions sont donc très faciles à justifier. Cela t’aide néanmoins, car les intérêts publics qui pourraient s’opposer à ton projet sont déjà affectés par ces centres.

Un voisin à environ 500 m vers le nord a aussi construit directement à la clôture des garages qui sont même autorisés, car il a beaucoup de soucis avec les voisins.

Oui, demande-lui. Moi, je dirais qu’un garage triple, surtout à cet endroit, c’est à oublier. Pour un garage double au sud à côté de la maison, il y aurait assez de place. Il n’y a rien qui justifie une difficulté particulière.

Merci , ce sont les premières questions vraiment utiles. Je souhaite volontiers y répondre également.

J’ai moi-même déposé la demande de faisabilité de construction, justement à cause du problème de la zone des 40 m. Dans la demande de faisabilité, il s’agit de clarifier (en raison du §34)
- la couleur des tuiles
- le crépi extérieur
- la constructibilité générale avec une maison individuelle et un double garage
- le nombre d’étages + la forme du toit
- les mesures particulières dues à l’autoroute (système de ventilation, fenêtres insonorisées, etc.)

Il y a déjà un mur antibruit + un ancien bosquet d’arbres à feuilles caduques très haut. L’autoroute passe à environ 3 m au-dessus de la parcelle + le mur antibruit fait 4 m de hauteur. L’autoroute ne se devine et s’entend que peu quand on est sur le terrain.

J’ai aussi pensé au garage à côté de la maison, mais cela condamne malheureusement tout un côté et il faut renoncer aux fenêtres, ce que je souhaite bien sûr éviter.

Ma démarche est de répondre à Straßen.NRW avant le rendez-vous (éventuellement avec une prolongation de délai) avec l’aide d’un avocat et de rester sur mes plans. Je pourrai toujours faire des compromis si Straßen.NRW s’y oppose.

Encore à propos du parking souterrain :
Je pense qu’à part le coût énorme, je ne réussirai pas à réaliser une entrée de parking souterrain utilisable pour monter et descendre avec seulement 5,8 m entre le bord de la route et la façade de la maison.

Ci-joint les arbres qui protègent la parcelle de l’autoroute. Vue vers le sud.

Concernant TG, on peut compter environ 30k par place de stationnement.

- Couleur des tuiles

... n’est pas régulée par l’autorité en vertu du §34, à moins qu’une ordonnance de conception spéciale (ou une autre ordonnance, par ex. zone de monument historique) ne soit en vigueur.

- Enduit extérieur

?

- constructibilité fondamentale avec maison individuelle et double garage
- nombre d’étages + forme du toit

Je suppose que la restriction concerne la légalité au regard du droit de l’urbanisme. Ou as-tu aussi déposé des plans de construction ? Le service d’urbanisme a-t-il déjà donné un avis ? As-tu été contacté directement par StraßenNRW ?

- mesures particulières dues à l’autoroute (installation de ventilation, fenêtres insonorisées, etc.)

Ici il s’agissait uniquement de mesures constructives sur ta maison ? Tu n’as pas encore fourni de justification expliquant pourquoi tu dois construire dans la zone des 40 m ?

Il y a déjà un mur antibruit + un très vieux peuplement d’arbres à feuilles hautes. L’autoroute passe à environ 3 m au-dessus de la propriété + le mur antibruit fait 4 m de hauteur. On ne peut qu’imaginer et à peine entendre l’autoroute en se tenant sur la propriété.

Cela semble déjà plutôt bien. Cela élimine déjà un certain nombre d’intérêts publics qui s’opposeraient à ton intrusion dans la zone d’interdiction de construire.

Ma démarche est de répondre à Straßen.NRW jusqu’au rendez-vous (éventuellement avec une prolongation de délai) avec l’aide d’un avocat et de maintenir mes plans.

Bien sûr, tu peux déjà faire appel à un avocat. Cependant, tu prends alors le risque que la partie adverse ne réponde plus qu’avec la participation du service juridique… et cela peut prendre du temps. Trouve-toi un architecte expérimenté. Il doit évaluer lui-même la question du garage. Un tel projet doit être accompagné d’au moins deux pages A4 d’explications sur la nécessité absolue de construire ainsi. Un spécialiste utilise alors le bon vocabulaire pour que l’autre spécialiste puisse accorder l’exception sans souci.

Je peux encore faire des compromis si Straßen.NRW s’y oppose.

Oui, mais ta demande de déclaration préalable sera d’abord refusée. Tu poses beaucoup de questions à l’autorité de délivrance des permis qui portent sur plusieurs lois (code de la construction, règlement de construction NRW, loi sur les routes fédérales, …). L’autorité consulte donc StraßenNRW, reçoit un avis négatif, n’a plus besoin de décider du reste et tu ne sais toujours rien.
Cherche un bon architecte, il s’en occupe. Tout le reste est, à mon avis, une perte de temps et d’argent.