Ce financement est-il réalisable ?

Bonjour à tous, cela fait un peu plus de 2 ans que je m'intéresse au thème de l'achat/la construction d'une maison et je suis aussi actif ici depuis un certain temps.

Comme il n'y avait pas de bien existant qui nous convenait, la construction est presque la seule option qui reste. En fait, c'était prévu avec un terrain moins cher, mais malheureusement celui-ci est introuvable. Un terrain plus cher se présente maintenant, bien que je sois plutôt sceptique financièrement.

Voici les faits :

Je gagne : 2.650€ (coût de la voiture de fonction déjà déduit)
Ma compagne gagne : 1.850€

Total donc 4.500€

Capital propre :
Moi : 93.000€
Elle : 12.000€

Épargne logement elle : 8.000€

Riester (il est encore douteux que ce soit judicieux de l'inclure dans le financement) :
Moi : 8.000€
Elle : 7.000€

Si on racle vraiment tout, on arrive donc à 128.000€ (y compris Riester). Mais là, il y a vraiment tout dedans et plus aucune réserve.

Le terrain dont il s'agit maintenant coûte 120.000€.

Nous avons déjà parlé avec quelques fournisseurs de maisons préfabriquées et dans la sélection restreinte se trouvent Schwörerhaus et Fingerhaus.
Les coûts de la maison pour environ 130 m² de surface habitable sont d'environ 260.000€.

Si je calcule maintenant :

Terrain : 120.000€
Maison : 260.000€
Options : 10.000€
Revêtements de sol : 10.000€
Aménagement extérieur : 10.000€
Frais annexes de construction : 40.000€

Total : 450.000€

Si je déduis tout le capital propre (ce qui bien sûr n'est pas possible), je serais à 322.000€. Disons que je garde 17.000€ comme réserve, cela ferait un financement de 340.000€. Pourtant j'ai aussi peur que ces 17k€ ne suffisent pas comme réserve pour une construction ?
Ah oui, j'ai 32 ans et ma compagne 26. Des enfants sont prévus dans 3 à 5 ans. Et c'est précisément là que je vois le point critique. Actuellement, nous pourrions supporter une mensualité de 1.800€, je n'aurais pas d'inquiétude là-dessus, nous tenons aussi un budget. Mais qu'en sera-t-il avec des enfants...
Mon idée serait de rembourser 1.800€ les 3-5 premières années et quand les enfants seront là de baisser à 1.000-1.100€, pour enfin avoir fini au bout de 30 ans en tout.

Comment évalueriez-vous cela ?

Cordialement,
MSPler

1.800 euros de mensualité, c’est déjà un sacré chiffre. Je connais ici peu de financements d’un montant similaire, ils se situent généralement autour de 1.200 euros.

Tu as oublié les frais annexes à l’achat du terrain.
Il faut ajouter encore 12-15K.

Pour 10.000 d’aménagements extérieurs, tu auras peut-être une pelouse, au-delà ça devient juste.
Garage ou carport ?
Comment est le terrain ? Il peut y avoir cachés jusqu’à 20K d’excavations.

Quelle région ?

En tout cas, c’est juste.

Les 1 800 € ne sont valables que pendant la période où il n’y a pas encore d’enfants et, avec notre revenu de 4 500 €, je n’aurais comme je l’ai dit aucune inquiétude à ce sujet. Le taux plus élevé ne devrait être appliqué que pendant 3 à 5 ans pour ensuite descendre à environ 1 000-1 100 €.
Les charges annexes pour le terrain sont bien sûr correctes, même si au moins il n’y a pas de frais d’agence, "seulement" le notaire et le registre foncier avec environ 5 % ensuite. La zone est proche de Würzburg (Bavière).
L’aménagement extérieur est clair pour moi que pour 10 000 € ce n’est que le strict nécessaire… tout le reste peut aussi venir plus tard. Il en va probablement de même pour le carport ou le garage, cela ne sera pas inclus dans le budget au début.
Je n’ai pas encore de rapport de sol, je ne peux donc pas encore estimer les travaux de terrassement. Au moins, le terrain est plat.
J’ai moi aussi ce sentiment de "caisse serrée" et, en cas de doute, je préfère aussi abandonner plutôt que de forcer les choses à tout prix.

Dans la vente, tu auras sûrement de temps en temps une bonne commission qui n’est pas prise en compte dans ton calcul, n’est-ce pas ? On peut alors utiliser celle-ci les premières années pour rembourser l’amortissement exceptionnel, ce qui te permet de préparer les années avec des enfants.

Et dans 3 à 5 ans, le salaire devrait aussi augmenter un peu.

Dans la vente, tu auras sûrement de temps en temps une bonne commission qui n'est pas prise en compte dans ton calcul, n'est-ce pas ? On peut alors l'utiliser les premières années pour rembourser un remboursement anticipé, ce qui te permet de préparer les années avec des enfants.

Et dans 3 à 5 ans, le salaire devrait aussi augmenter.

C'est exact, mais je ne l'ai pas pris en compte pour l'instant et je souhaite le laisser délibérément de côté. De même pour la prime de vacances et la prime de Noël. Ce qui précède correspond au revenu fixe. Une augmentation de salaire est à prévoir, mais ici encore, je préfère calculer avec les chiffres actuels.

350k * 5% annuité = 17 500 € par an, soit environ 1 460 € par mois.
Je trouve ça encore raisonnable avec 4,5k, même avec des enfants, une voiture est déjà possible et les commissions sont courantes.
Si les coûts sont complets, je trouve cela correct.
Carnet de comptes vérifié ? Quel est le montant du loyer ?